Tác động từ thay đổi Luật trong thị trường bất động sản

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, đánh giá những thay đổi của Luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất ở tương lai, khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn. Theo chuyên gia, với Điều 159 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần), Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương, nhằm định giá đất sát tình hình thực tế của địa phương.

Mặt khác, tại Chương XI Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 04 phương pháp định giá đất sẽ giúp nâng cao mức độ chính xác đối với định giá đất. Đồng thời, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp, cũng mang đến cơ hội thanh khoản, lẫn tăng giá tốt hơn cho sản phẩm đất nền thuộc diện này. 

“Nếu giá đất tăng, giá bất động sản sơ cấp, thứ cấp cũng tăng, kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác”, chuyên gia nhận định.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến cải thiện với chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới, như: quy định UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội; thêm 2 hình thức phát triển nhà ở xã hội, gồm: vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội; chủ đầu tư được dành ≤20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn.

Đặc biệt, ông Long còn dự báo chất lượng các dự án bất động sản sẽ cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ về quy chuẩn bàn giao, tiến độ…Ví dụ, Điều 36 Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.

"Với các thay đổi của Luật, người tiêu dùng bất động sản nhìn chung được hưởng lợi. Trong đó, 2 đối tượng hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường", ông Long đánh giá. 

Qua thống kê, khoảng 15-20% số tiền kiều hối là đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi từ Luật đã tạo khung pháp lý chính thống và chính sách linh hoạt, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này càng mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra, người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi tại một số trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Luật Đất đai (sửa đổi) quy định khu tái định cư phải hoàn thiện điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. Đối với hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.