Tránh nảy sinh các khu nhà ở "ổ chuột"

Tại Hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Viện Nghiên cứu lập pháp (Ủy ban Thường vụ Quốc hội) tổ chức chiều 15/8/2023, các đại biểu tập trung thảo luận cho ý kiến về sự đồng bộ, thống nhất của dự thảo Luật với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và chương trình phát triển nhà ở; nhà lưu trú công nhân và nhà ở xã hội…

 VIỆC KHÔNG THỐNG NHẤT GIỮA CÁC QUY ĐỊNH CẢN TRỞ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Theo các đại biểu, chính sách nhà ở xã hội được áp dụng một cách hiệu quả và thực tế cần thiết có một hệ thống chính sách pháp luật phù hợp. Nhà ở xã hội là nhà ở dành cho người mua với các điều kiện kèm theo. Tuy nhiên, trong Điều 73 của dự thảo Luật chưa có sự tập trung đầy đủ vào việc đáp ứng nhu cầu của những người không có khả năng mua nhà thương mại.

Để có chính sách phát triển nhà ở xã hội đồng bộ và phù hợp với tình hình kinh tế xã hội, các chuyên gia cho rằng cần có giải pháp chú trọng đến chính sách ưu đãi đất đai và quy hoạch tạo tiền đề thu hút đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Đề cập tính thống nhất các quy định nhà ở xã hội, đất xây dựng nhà ở xã hội giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất thành một khối tài sản thống nhất không thể tách dời. Khi mua bán, chuyển nhượng nhà ở bao giờ cũng đi liền với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ngược lại. Việc không thống nhất, đồng bộ giữa các quy định của pháp luật nhà ở với pháp luật đất đai sẽ gây khó khăn, tạo rào cản cho việc triển khai thực hiện, cản trở các giao dịch về bất động sản nhà, đất.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thiết kế Mục 2 về phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua (từ Điều 77-87) tại Chương VI. Chính sách về nhà ở xã hội quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; đất để xây dựng nhà ở xã hội; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội…

Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Chương XIII, Chế độ sử dụng đất (từ Điều 171-220) lại không quy định về đất xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội (Điều 80) dường như chồng lấn sang phạm vi của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo ông Tuyến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ quy định việc quản lý và sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai nhằm tránh sự chồng chéo, chồng lấn giữa hai luật này. Đồng thời, đề nghị bổ sung quy định về đất xây dựng nhà ở xã hội tại Chương XIII. Chế độ sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

CẦN LÀM RÕ ĐIỀU KIỆN XÂY DỰNG, CƠ CHẾ ƯU ĐÃI VÀ QUẢN LÝ GIÁ

Về chính sách xây dựng nhà ở xã hội, Tiến sĩ, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng đây là định hướng trong chiến lược phát triển nhà ở, đã nêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2021-2030 được Đại hội Đảng XIII thông qua, là kế hoạch của Chính phủ xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Dự thảo đã cụ thể hóa một số giải pháp hợp lý. Tuy vậy, còn một số vấn đề cần quan tâm hơn. Theo đó, cần khẳng định quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong khu đô thị mới để tránh nảy sinh các khu nhà ở "ổ chuột", thiếu kết cầu hạ tầng. Trường hợp đặc biệt để chủ đầu tư dự án trả tiền cần có quy định cụ thể và trách nhiệm rõ ràng.

Loại nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân xây dựng là giải pháp xã hội hóa được quan tâm giai đoạn tới, cần được xác định rõ hơn. Dự thảo nêu tại điều 1 còn quá khái quát và cần làm rõ điều kiện xây dựng, cơ chế ưu đãi và quản lý giá.

Liên quan đến chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, TS.Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI, phân tích thêm Khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư dự án trong đó có các điều kiện về vốn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản; có quyền sử dụng đất; năng lực, kinh nghiệm. Quy định này cần được xem lại để đảm bảo tính thống nhất với quy định của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

Bởi theo ông Tuấn, Điều 10 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong đó có quy định về điều kiện vốn khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án bất động sản.

Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp chỉ cần đáp ứng điều kiện về vốn không trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản là có thể thực hiện kinh doanh bất động sản, trong đó có thực hiện dự án bất động sản, bao gồm cả dự án xây dựng nhà ở.

Hiện đang có hai quy định về điều kiện của chủ đầu tư dự án bất động sản là nhà ở tại hai dự luật và đang chưa thống nhất với nhau.