Vì sao doanh nghiệp địa ốc phía Nam "Bắc tiến" tìm cơ hội?

Cùng một lúc hứng chịu tác động nặng nề do đại dịch Covid 19 và vướng mắc thủ tục pháp lý, doanh nghiệp bất động sản phía Nam niêm yết trên sàn chứng khoán có một năm kinh doanh uể oải, báo lỗ, giảm lãi…

TRẦY TRẬT VÌ COVID 19 VÀ THỦ TỤC PHÁP LÝ

Báo cáo giải trình kết quả kinh doanh thua lỗ trên báo cáo tài chính quý 4/2020, Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House - TDH) nhấn mạnh lợi nhuận sau thuế lỗ 37,96 tỷ đồng do doanh thu kinh doanh bất động sản giảm, thị trường bất động sản gặp khó khăn, các dự án mới chưa kịp đưa vào kinh doanh do vướng mắc thủ tục pháp lý. Lợi nhuận sau thuế quý 4/2020 hợp nhất đạt 25,6 tỷ đồng, giảm 72,2% so với cùng kỳ năm trước. Luỹ kế cả năm Thủ Đức ghi nhận lợi nhuận 22,6 tỷ đồng, trong khi năm ngoái ở mức 178 tỷ đồng.

Đại dịch Covid 19 cũng tô bức tranh màu xám lên báo cáo tài chính của Công ty Cổ phần DRH Holdings, quý 4/2020, doanh thu DRH Holdings giảm 94% còn 17 tỷ đồng, luỹ kế cả năm 78 tỷ đồng, giảm 78% so với năm 2019. Doanh thu hoạt động tài chính tăng nhưng không bù đắp được các mảng doanh thu cung cấp dịch vụ, doanh thu bất động sản giảm mạnh lần lượt 95%, 94%, sau khi trừ đi các khoản chi phí vận hành, thuế phí, DRH Holdings lãi 11 tỷ đồng, giảm 65%, luỹ kế cả năm 2020 lãi 47 tỷ đồng, giảm 13% so với năm 2019. 

Tương tự, tại Công ty Cổ phần SAM Holdings (SAM), ban lãnh đạo công ty cho biết, lợi nhuận quý 4/2020 thấp hơn so với cùng kỳ năm 2019 chủ yếu do ảnh hưởng của dịch Covid 19. Cụ thể, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 4/2020 giảm 50% đạt 592 tỷ đồng, doanh thu hoạt động tài chính giảm lại ghi nhận thêm phần lỗ trong các công ty liên doanh liên kết 29 tỷ đồng, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn 71 tỷ đồng. Sau khi trừ đi các khoản chi phí, lợi nhuận sau thuế chỉ còn 52 tỷ đồng, giảm 24% so với cùng kỳ năm 2019. 

Một doanh nghiệp khác cùng ngành cũng có kết quả kinh doanh giảm mạnh là Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HAR) lợi nhuận năm 2020 đạt 1,2 tỷ đồng, giảm 81% so với năm 2019. Tuy nhiên đây là báo cáo chưa được kiểm toán, trước đó, An Dương Thảo Điền đã phải giải trình về việc lợi nhuận sau kiểm toán giảm 3 tỷ đồng so với báo cáo công ty tự lập. Ban lãnh đạo công ty thừa nhận đã có sai sót, tại thời điểm báo cáo quý các số liệu luỹ kế của các Công ty liên doanh liên kết chỉ mang tính chất tạm tính. 

Vài doanh nghiệp khác may mắn có lãi lớn trong “năm Covid thứ nhất" nhờ thoái vốn hàng loạt công ty con, đơn cử như Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland). Trong quý 4/2020, doanh thu thuần của Novaland giảm nhẹ đạt 1.233 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 568 tỷ đồng, giảm 75% so với quý 4/2019. Luỹ kế cả năm 2020, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của Novaland đạt 1.387 tỷ đồng, giảm 74% so với năm 2019. Tuy nhiên, nhờ doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến đạt 6.210 tỷ đồng (chủ yếu là lãi thoái vốn công ty con, đánh giá lại các khoản đầu tư hợp nhất từng giai đoạn) đã giúp cho cả năm 2020, lợi nhuận sau thuế Novaland tăng nhẹ, đạt 3.883 tỷ đồng.

Cũng giống như Novaland, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long kinh doanh có lãi chủ yếu nhờ việc chuyển nhượng cổ phần, trong khi các mảng kinh doanh chính như bán nhà đất, nhà phố, biệt thự và văn hộ giảm mạnh từ 1.965 tỷ đồng năm 2019 xuống còn 691 tỷ đồng năm 2020. Luỹ kế cả năm, lợi nhuận sau thuế của Nam Long đạt 850 tỷ đồng, giảm 16% so với năm 2019. 

BẮC TIẾN TÌM CƠ HỘI

Bên cạnh nguyên nhân do tác động của đại dịch Covid 19 làm cản trở, gián đoạn sự phát triển thì những vướng mắc thủ tục pháp lý cũng gây thất vọng cho doanh nghiệp bất động sản phía Nam. Giới chuyên môn đánh giá, tác động của rủi ro pháp lý lên các doanh nghiệp địa ốc phía Nam có phần nặng hơn miền Bắc, hay nói cách khác pháp lý bất động sản phía Bắc “sạch” hơn phía Nam. 

Tâm lý doanh nghiệp trở nên nhẹ nhõm hơn khi hàng loạt cơ chế, chính sách mới được Nhà nước ban hành như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ môi trường, có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Đặc biệt, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành ngày 18/12/2020 mở ra một cánh cửa mới, “cởi trói” cho gần 5.000 dự án bị tắc nghẽn 2 năm nay. 

Tuy nhiên, trong khi các vấn đề về thủ tục pháp lý sẽ có độ trễ nhất định để giải quyết khó khăn vướng mắc, nhiều doanh nghiệp đã  “Bắc tiến” tìm kiếm cơ hội kinh doanh.

Một ví dụ điển hình là Nam Long với dự án đầu tiên đánh dấu sự có mặt ngoài Bắc là Nam Long Hải Phòng nằm trong khu đô thị VSIP Hải Phòng diện tích 21 ha, quy mô xây dựng 850 biệt thự,  Shophouse, Nhà Liền Kề và 2.200 căn hộ chung cư. Theo thông tin từ Nam Long, quý 4/2020 chính thức khởi công dự án giai đoạn 1, cuối năm 2021 sẽ đưa vào bàn giao, các giai đoạn 2-3 tiếp theo sẽ khởi công vào năm 2021 và 2022. 

Các chủ đầu tư từ Tp.HCM sẽ cân nhắc tâm lý khách hàng là một trong những thách thức lớn, vì họ có thể chưa hiểu tường tận về nhu cầu và thị trường bất động sản Hà Nội, cụ thể là về giá. Tại Tp.HCM, những dự án tại trung tâm thành phố có thể lên đến và trên 10.000 USD/m2. Tuy nhiên, ở Hà Nội, những dự án như vậy rất là ít và rất khó bán. Do đó, mặc dù có nhiều kinh nghiệm trong phát triển bất động sản nhà ở, tuy nhiên, thấu hiểu thị trường Hà Nội để đạt được thành công là một thử thách với các chủ đầu tư.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội.

Làn sóng Bắc tiến thời gian tới còn ghi nhận sự có mặt của Tập đoàn Hưng Thịnh, thông tin từ Tập đoàn này cho biết, sau khi tài cấu trúc, Hưng Thịnh Land sẽ có quỹ đất 4.500ha tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và các tỉnh thành khác…

Theo Savills Việt Nam, có 3 yếu tố chính khiến thị trường Hà Nội trở thành một thị trường tiềm năng. Thứ nhất, pháp lý là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư yên tâm. Thứ hai, các nhà đầu tư Tp.HCM và nước ngoài mong muốn mang lại một làn gió mới, xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội, sẽ tạo ra sự cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư Hà Nội. Thứ ba, bản thân các chủ đầu tư có đủ khả năng và năng lực để kết hợp với các nhà đầu tư tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền mà vẫn có thể đáp ứng đc kỳ vọng của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, nguồn đất tại Tp.HCM đang ngày càng khan hiếm, do đó, với một nguồn lực lớn như vậy đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển từ Tp.HCM ra Hà Nội để tìm kiếm những cơ hội mới. 

Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, các chủ đầu tư từ Tp.HCM lại không có nhiều lợi thế. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội cho rằng, cái khó khăn lớn nhất của các nhà đầu tư từ Tp.HCM là tìm kiếm các dự án tiềm năng và cơ hội hợp tác với chủ đất tại Hà Nội. Những thành công của các chủ đầu tư từ Tp.HCM tại thị trường Hà Nội vẫn còn là một câu hỏi lớn.