Vì sao không được chuyển nhượng nhà ở xã hội?

Việc triển khai chính sách nhà ở xã hội cần phải thận trọng để tránh những sai lầm và những rủi ro cho các bên tham gia.

Quan điểm này được ông Nguyễn Trọng Tín, Vụ trưởng Vụ Kết cấu hạ tầng và Đô thị ( Bộ Kế hoạch và Đầu tư) chia sẻ trong cuộc trao đổi với VnEconomy.

Ông nói:

- Chính sách nhà ở xã hội là một chủ trương đúng của Chính phủ. Hiện Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng với Bộ Xây dựng và các ban ngành khác đang nghiên cứu để làm sao chương trình đạt hiệu quả. Đồng thời, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đang xem xét để đưa ngay vào kế hoạch của năm 2009 thông qua nguốn trái phiếu Chính phủ kích cầu cho các dự án có khả năng thực hiện trong năm nay.

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là ngoài đề án chung của Bộ Xây dựng thì chúng tôi cần phải nắm được các dự án, địa điểm cụ thể, không chỉ riêng nhà ở xã hội mà cả nhà ở sinh viên, khu công nghiệp… Hiện chúng tôi đang tập hợp lại danh sách một số dự án cụ thể để trình Chính phủ trong phiên họp thường kỳ vào 30 -31/3 tới.

Tiền nào của nấy

Nhưng nhiều người vẫn cho rằng, chính sách nhà ở xã hội là một chính sách nan giải và khó triển khai. Theo ông đâu là nguyên nhân?

Theo tôi, vấn đề mấu chốt của chính sách nhà xã hội hiện nay là vấn đề về giá. Nếu giá thấp quá các doanh nghiệp sẽ không tham gia. Nhưng nếu giá cao một chút thì những người được hưởng lợi lại không có đủ điều kiện.

Ngoài ra, các vấn đề về cơ chế chính sách như vấn đề cấp đất, giảm thuế cho các nhà đầu tư, phụ trợ vốn hoặc cho vay lãi suất thấp cũng là những vấn đề nan giải mà chúng ta phải lường trước.

Hiện nay, có nhiều dự án đã hoàn thành nhưng lại vượt quá nhu cầu và khả năng của người dân nên không họ không thể tiếp cận được. Thực tế thì không phải không có nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp nhưng nhiều nơi họ vẫn ra ở ngoài, bởi ở ngoài có điều kiện thuận lợi hơn về quản lý, về giá thuê, về diện tích tối thiểu…

Do đó, cần phải nghiên cứu tổng thể nhưng nếu cầu toàn sẽ không đáp ứng được. Bộ chúng tôi đang xem xét dự án nào khả thi và khu vực nào tập trung nhiều thì đề nghị các bộ, ngành và địa phương triển khai sớm để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Nhưng thưa ông, nhiều người lo ngại rằng, nếu chúng ta quá chú trọng vào việc hạ giá thành thì chất lượng căn nhà sẽ khó mà đảm bảo được?

Chúng ta ai cũng biết, tiền nào của nấy. Tức là giữa chất lượng và đồng tiền bỏ ra thường tương ứng với nhau. Vì thế, đối với nhà đơn giá 4 - 5 triệu/m2 thì sẽ không thể so sánh với nhà 20 triệu/m2.

Do đó, khi ở trong những căn nhà này chắc chắn sẽ phải chấp  nhận ở mức độ không được hoàn thiện và đầy đủ như những chung cư kinh doanh được. Tất nhiên là sẽ có cơ quan giám sát, đặc biệt là không để thất thoát trong quá trình triển khai.

Nhưng với chất lượng như vậy, nhiều người còn lo ngại những khu nhà này sẽ tạo ra sự nhếch nhác cho đô thị, thưa ông?

Trong quy hoạch chúng ta sẽ có những khu vực trung tâm, trọng điểm và những chỗ cần cảnh quan, mỹ quan thì sẽ không xây dựng nhà ở xã hội. Các khu này sẽ không thể ở mặt tiền của các đường phố chính, hay trung tâm. Người lao động hay sinh viên sẽ phải chấp nhận, ở mức độ nào đó về địa điểm, vị trí xây dựng.

Nhưng, nếu cứ xây cách xa trung tâm thì sẽ rất khó cho người lao động hay sinh viên trong đi lại?

Trước mắt có thể có khó khăn nhưng trong tương lai, chúng ta cũng đã tính đến chuyện đó. Hiện Chính phủ đã giao cho Bộ Xây dựng quy hoạch tất cả các trường đại học thành một khu vực kèm theo đó là các ký túc xá sinh viên.  Còn các khu công nghiệp, kinh tế, chế xuất cũng sẽ dần di dời ra khỏi trung tâm với các khu nhà ở xã hội đi kèm.

Chẳng hạn như chung cư Xuân Mai của Vinaconex, nhiều người lo ngại sẽ không bán được, nhưng họ phải nhìn thấy đối tượng tiêu thụ rồi nên mới làm. Ở đó có một số trường đại học cao đẳng, dạy nghề, quân đội…

Những trường hợp còn lại thì sau này, nhà nước sẽ yêu cầu các doanh nghiệp có điều khoản đưa đón công nhân ngay trong hợp đồng lao động.

Cần tránh sai lầm của lịch sử

Thưa ông, trên thực tế thì chúng ta cũng đã triển khai nhà ở trong thời kỳ bao cấp nhưng chính sách này đã thất bại. Vậy theo ông, chúng ta cần phải làm gì để tránh những sai lầm trong lịch sử?

Chính sách nhà ở  thời kỳ trước đổi mới là nhà ở bao cấp. Tức là cứ xây nhà lên rồi phân phối và xem nhà ở là phúc lợi bổ sung vào tiền lương. Khi đó, ngay trong chính sách này đã tồn tại mâu thuẫn rồi. Trong khi người nhận phân phối có tâm lý nhận được càng nhiều càng tốt, còn Nhà nước thì lại muốn phân phối được nhiều đối tượng.

Trên thực tế thì tâm lý đó vẫn tồn tại đến tận bây giờ, nhưng hiện nay thì xử lý mâu thuẫn này thậm chí còn khó hơn trước vì nó liên quan đến quyền lợi của doanh nghiệp.

Nếu vẫn có tâm lý “phân phối” như trước thì chắc chắn sẽ không hài hòa được lợi ích của hai bên. Chúng ta nên nhớ rằng, tất cả những cái gì không hợp lý sẽ gây ra những điều không hợp lý khác.

Bên cạnh đó, với chính sách nhà ở xã hội mà chúng ta đang triển khai thì khả năng rủi ro có thể xảy ra là rủi ro về tài chính, tức là khả năng không thu hồi được vốn là hoàn toàn có thể xảy ra. Bởi, những điều khoản trong chính sách này không phải là mua đứt bán đoạn mà còn có cả hình thức cho vay, trả góp, trả chậm… Đó chính là những vấn đề mà Chính phủ cũng phải tính toán để bù đắp cho các doanh nghiệp.

Đồng thời ngay từ bây giờ cũng phải xây dựng cơ chế đề xử lý những vấn đề phát sinh sau này. Chúng ta cần phải cẩn trọng để tránh những sai lầm cũng như những vướng mắc nảy sinh.

Hiện nay, chúng ta đang kêu gọi các doanh nghiệp tham gia xây nhà ở xã hội, thế nhưng lại chỉ ưu đãi cho những doanh nghiệp nào có quỹ đất sạch. Theo ông, điều này có hợp lý không vì nếu đã có quỹ đất sạch thì doanh nghiệp không dại gì đi xây nhà ở xã hội?

Thực tế thì chính sách nhà ở xã hội của chúng ta cũng đã  bị chậm so với yêu cầu. Do đó, nếu phải chờ đợi khâu giải phóng mặt bằng nữa thì chắc chắn sẽ bị chậm trễ hơn nữa. Quy định này cũng vừa là để đẩy nhanh tiến độ triển khai cũng vừa là tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp.

Tuy nhiên, những doanh nghiệp nào không có sẵn đất sạch vẫn có thể được tham gia nhưng sẽ không được hỗ trợ. Việc ưu đãi cho những doanh nghiệp có đất sạch là hợp lý. Một khi các doanh nghiệp có các dự án cần thiết như nhau nhưng doanh nghiệp nào triển khai nhanh hơn, hiệu quả hơn thì sẽ được ưu tiên hơn. Đó cũng là điều bình thường.

Các doanh nghiệp cũng cần biết rằng, với chính sách nhà ở xã hội, quyền lợi tối cao là người sử dụng chứ không phải doanh nghiệp.  Các dự án thương mại có thể tập trung vào quyền lợi của doanh nghiệp, nhưng khi đã tham gia và nhà ở xã hội thì phải chấp nhận khách hàng chính là thượng đế và có quyền được ưu tiên.

Đã chuyển nhượng nghĩa là không có nhu cầu thực

Thưa ông, khách hàng là thượng đế, được ưu tiên…, tại sao lại không cho chuyển nhượng, mua bán, trong khi luật pháp không cấm người dân di chuyển chỗ ở?

Đây là chính sách chứ không phải là luật. Nó chỉ/phải phù hợp với từng thời điểm. Hiện nay khả năng cung ứng còn thấp nên những đối tượng thuộc nhu cầu cấp bách sẽ được ưu tiên.

Một khi đã là đối tượng có nhu cầu cấp bách thì những người đó phải có nhu cầu thực. Còn khi đã chuyển nhượng nghĩa là không có nhu cầu thực, tức là hỗ trợ của Nhà nước sẽ không đúng mục tiêu. Tôi cho rằng, khi họ có nhu cầu thực họ sẽ không bao giờ chuyển nhượng cả.

Còn sau này, khi xã hội phát triển và điều kiện cung cấp nhà ở tốt hơn thì lại khác. Một khi nhu cầu đã cân bằng hoặc bão hòa thì chính sách sẽ thay đổi theo từng thời kỳ.

Hiện nay, nhiều người cho rằng, mặc dù là chính sách nhà ở xã hội nhưng Nhà nước vẫn thiên về ưu đãi cho các doanh nghiệp?

Nhu cầu nhà xã hội rất lớn nếu không có khuyến khích nhất định cho nhà thầu thì họ sẽ kinh doanh các lĩnh vực khác.  Do đó, đương nhiên là phải ưu tiên trước đã. Song, đây cũng chỉ là phải pháp mang tính chính sách mang tính tình thế.

Nếu một khi quá cầu toàn sẽ không đáp ứng hết nhu cầu. Trong quá trình thực hiện, Bộ ban ngành cùng các doanh nghiệp sẽ hoàn thiện dần các cơ chế.

Tuy nhiên, hiện nay nhà nước cũng đã có chính sách ưu đãi cho phía khách hàng là cho công nhân, sinh viên đươc vay vốn với mức lãi suất thấp, hoặc vay trả chậm.