Trong đó, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đánh dấu một cột mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai của nước ta. Luật mới không chỉ là sự kế thừa và phát triển mà còn là một cuộc cách mạng thực sự trong quản lý và sử dụng đất đai.

"ĐIỂM MẶT" NHỮNG ĐIỀU MỚI CỦA CÁC LUẬT

“Điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là sự tập trung vào việc giải quyết những vấn đề tồn tại từ lâu trong quá trình quản lý đất đai, đồng thời, tạo ra một môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, hấp dẫn. Luật đã bổ sung nhiều quy định mới, mang tính đột phá, nhằm hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, phù hợp với xu thế phát triển của đất nước”, TS. Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, chia sẻ tại hội nghị "Bồi dưỡng kiến thức pháp luật mới trong kinh doanh dịch vụ bất động sản" do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức cuối tháng 8/2024.

Theo ông Bình, một trong những điểm mới đáng chú ý là việc bãi bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất mới từ 1/1/2026. Tại Điều 159 Luật này quy định: các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026; hàng năm Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 năm sau.

“Như vậy, việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành bảng giá đất của từng địa phương, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất”, ông Bình nhấn mạnh.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời, siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật đã quy định rõ hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua.

Các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc. Luật quy định các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này góp phần tăng tính công khai, minh bạch về thông tin dự án bất động sản.

“Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ góp phần quan trọng trong việc ổn định thị trường bất động sản, giảm thiểu rủi ro cho người mua, đồng thời, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà môi giới bất động sản hoạt động lành mạnh”, bà Hoàng Thu Hằng, Trưởng phòng phòng Quản lý thị trường bất động sản, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, bày tỏ.

 

"Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mở ra những kỳ vọng tăng trưởng mới nhờ tác động của các bộ luật xương sống liên quan đến thị trường đã được thông qua. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường. Tuy hiện nay các tác động chưa thực sự rõ ràng, nhưng chúng ta cần bình tĩnh vì chính sách thường có độ trễ, kỳ vọng sẽ phát huy hiệu quả trong năm 2025".

"Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay mở ra những kỳ vọng tăng trưởng mới nhờ tác động của các bộ luật xương sống liên quan đến thị trường đã được thông qua. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường. Tuy hiện nay các tác động chưa thực sự rõ ràng, nhưng chúng ta cần bình tĩnh vì chính sách thường có độ trễ, kỳ vọng sẽ phát huy hiệu quả trong năm 2025".

Đối với Luật Nhà ở 2023, các chuyên gia nhìn nhận về tổng thể, có kế thừa Luật Nhà ở 2014 và có sửa đổi, bổ sung để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương thích với các loại quy hoạch chuyên ngành khác; có chính sách rõ ràng để khuyến khích các thành phần kinh tế khác nhau tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn, lúng túng khi áp dụng, tránh tình trạng cùng một vấn đề lại được quy định ở các luật khác nhau; tăng cường yêu cầu về sự minh bạch trong đầu tư, kinh doanh dự án nhà ở…

“Hướng tiếp cận và quy định như vậy của Luật Nhà ở 2023 là vừa đủ, hợp lý và tương thích với quy định pháp luật về đầu tư hiện hành”, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhìn nhận.

Các quy định pháp luật mới này hứa hẹn sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường...

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phân tích: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có liên quan chặt chẽ, mật thiết đến việc triển khai các nhiệm vụ, dự án cụ thể phục vụ phát triển kinh tế-xã hội. Mục tiêu là tháo gỡ khó khăn, đề ra một số chủ trương, chính sách mới để tạo nguồn lực phát triển, trong đó có thị trường bất động sản, bảo đảm chế độ chính sách về nhà ở.

NÂNG CAO TÍNH MINH BẠCH CỦA THỊ TRƯỜNG

Sự chỉ đạo mạnh mẽ từ Chính phủ, các địa phương trong cải cách thủ tục hành chính và nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, viên chức sẽ tác động tích cực đến các khâu giải quyết của thủ tục đầu tư dự án. Tuy nhiên, thị trường vẫn có một số vấn đề cần giải quyết. Đó là cần đánh giá đúng tác động của việc xây dựng bảng giá đất mới sao cho phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng giá ảo, để tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán bất động sản… Ngoài ra, việc ban hành các luật, nghị định, thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn đòi hỏi cần có thời gian để các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Đồng quan điểm, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, khuyến nghị các doanh nghiệp cần tập trung nghiên cứu, thực hiện có hiệu quả các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành; bảo đảm tuân thủ các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; thực hiện công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, chủ động rà soát tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ”.

“Để các chính sách, giải pháp, biện pháp của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đã ban hành có được hiệu quả như mong đợi, cần có thời gian, sự vào cuộc, phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng của các cấp, các ngành, sự đồng tình, ủng hộ của cộng đồng doanh nghiệp và người dân”, ông Dũng nhấn mạnh...

Nội dung đầy đủ của bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 4 5-2025 phát hành ngày 27/1/2025. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:  

https://postenp.phaha.vn/tap-chi-kinh-te-viet-nam/detail/1194