Bất định còn kéo dài, triển vọng nhóm bất động sản sẽ ra sao trong thời gian tới?

Như VnEconomy, Tổng thống Mỹ Donald Trump ngày 9/4 giảm thuế đối ứng về mức cơ sở 10% trong vòng 90 ngày cho tất cả các quốc gia và vùng lãnh thổ bị áp thuế này để tạo điều kiện cho đàm phán thương mại.

Mặc dù Mỹ hoãn áp thuế đối ứng ngay lập tức 46% lên hàng hóa Việt Nam trong vòng 1 quý, thị trường vẫn đặt kỳ vọng mức thuế sau khi đàm phán sẽ hạ về 15-20%. Đây là một kịch bản tích cực cho Việt Nam. 

Trong cập nhật về triển vọng nhóm bất động sản mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng mặc dù thị trường bất động sản không chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách thuế này, nhưng lại chịu tác động gián tiếp thông qua các kênh như: Dòng vốn FDI vào Việt Nam; Sản xuất, nhân sự, thu nhập; Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

Theo đánh giá của VDSC, tác động này sẽ phân hóa theo từng phân khúc của ngành bất động sản, trong kịch bản Mỹ sẽ áp dụng chính sách thuế đối ứng lên Việt Nam, cụ thể như sau:

Với Bất động sản tại các thành phố cấp 1 như TP.HCM, Hà Nội: Mức độ ảnh hưởng thấp. VDSC cho rằng mức độ hấp thụ sẽ phân hóa theo loại hình rõ rệt. Có thể chậm lại, đặc biệt với sản phẩm cao cấp trị giá lớn; trong khi các sản phẩm phân khúc trung cấp - bình dân vẫn sẽ giữ được mức độ hấp thụ tốt khi mặt bằng lãi suất thấp vẫn đang hỗ trợ thanh khoản cho ngành này. Về dài hạn, mức độ hấp thụ có thể “hạ nhiệt” dần nếu thu nhập dân cư suy giảm theo nền kinh tế chung. 

Với Bất động sản tại các thành phố vệ tinh: Mức độ ảnh hưởng trung bình. Trong ngắn hạn, nhu cầu vẫn duy trì nhờ mặt bằng giá hợp lý. Ngoài ra, còn được hỗ trợ bởi hạ tầng kết nối và chính sách lãi suất ưu đãi. Dài hạn, nhu cầu ở thực tiếp tục duy trì nhờ chính sách giãn dân, cùng với hạ tầng hoàn thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm đô thị. Tuy nhiên, các thành phố vệ tinh cũng sẽ phụ thuộc vào sự phát triển của các Khu công nghiệp lớn – thu hút lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài.

Với Bất động sản xung quanh các Khu công nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng cao. Thuế đối ứng cao khiến các doanh nghiệp FDI có tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao sẽ xem xét rút khỏi Việt Nam để tránh làm tăng chi phí, chuyển hướng sang các nước có mức thuế quan đối ứng thấp hơn. Điều này sẽ khiến nhu cầu nhân công giảm, đồng thời kéo theo cả hệ sinh thái dân cư và nhà ở xung quanh.

Về dài hạn sẽ suy yếu rõ nếu FDI trong tương lai giảm mạnh và không có dòng vốn thay thế; lực lượng nhân công và chuyên gia ít đi, nhu cầu ở thực giảm đáng kể

Với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: Không chịu ảnh hưởng trực tiếp. Tùy thuộc vào mức độ ảnh hưởng của chính sách thuế quan đến tăng trưởng kinh tế toàn cầu, tuy nhiên nhìn chung tăng trưởng kinh tế sẽ chậm lại dẫn đến ảnh hưởng đến lượng khách du lịch đến Việt Nam. 

Với nhà ở xã hội: Nhu cầu ở thực duy trì mức cao; hiện tại nhiều dự án mới được phê duyệt, dự kiến mang lại nguồn cung trong khoảng 1-2 năm tới. Xu hướng nhu cầu ổn định ở các thành phố cấp 1, các dự án được phê duyệt nhiều trong giai đoạn này mang lại nguồn cung và mức giá bán phù hợp với nhu cầu an sinh xã hội trong tương lai. Tuy nhiên, đối với các tỉnh/ thành phố vệ tinh, nhu cầu nhà ở xã hội cũng sẽ bị ảnh hưởng khi tiết giảm hình thành các Khu công nghiệp mới.

Về thời gian ước tính mức độ tác động theo từng năm, phản ánh ảnh hưởng đến từng phân khúc theo thời gian, VDSC cho rằng phân khúc quanh Khu công nghiệp bắt đầu chịu tác động sớm và sẽ bắt đầu trở nên rõ rệt từ năm 2026, khi các hợp đồng thuê mới suy giảm, các doanh nghiệp FDI có xu hướng dịch chuyển dần sang các quốc gia khác có lợi thế thuế hơn. Điều này sẽ kéo theo suy giảm nhu cầu tuyển dụng lao động mới và nhu cầu chỗ ở tại các khu vực lân cận Khu công nghiệp, ảnh hưởng đến tỷ lệ hấp thụ của các dự án dân cư quanh khu công nghiệp.

Trong khi đó, Thành phố cấp 1 và TP vệ tinh chỉ bắt đầu ghi nhận ảnh hưởng rõ hơn từ 2026 trở đi chủ yếu do tác động gián tiếp từ tăng trưởng kinh tế và thu nhập. Tuy nhiên, những hỗ trợ từ các chính sách tài chính (mặt bằng lãi suất thấp) vẫn là yếu tố hỗ trợ cho nhu cầu mua nhà tại các thị trường này. Phân khúc nhà ở xã hội giữ mức ảnh hưởng trung bình, nhờ phục vụ nhu cầu ở thực và định hướng chính sách hỗ trợ an sinh xã hội.