Chủ tịch FiinGroup: “Không phải doanh nghiệp bất động sản nào cũng nguy cơ vỡ nợ nhưng mặt bằng rủi ro cao hơn”
Kiều Linh
01/12/2023, 14:12
Đánh giá về triển vọng phục hồi vĩ mô năm 2024 của Việt Nam mới đây, FiinGroup cho rằng thị trường bất động sản đóng băng lâu hơn so với dự kiến là một trong những rủi ro chính cho đà hồi phục kinh tế năm tới.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, Tổng giám đốc FiinRatings.
Đầu tư tư nhân của doanh nghiệp nội địa dự kiến vẫn khó khăn năm 2024 do triển vọng kinh tế chưa rõ hoặc chưa ở giai đoạn tăng trưởng cao. Trong khi đó, nguồn vốn trung và dài hạn vẫn là một thách thức lớn khi môi trường lãi suất tăng trở lại.
CHƯA RÕ KHI NÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HỒI PHỤC
Riêng với bất động sản, nhu cầu lớn nhưng vấn đề là phía cung/ pháp lý làm ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án và vấn đề bankability (cấp vốn từ ngân hàng - PV) vẫn là một thách thức lớn. Số dự án bất động sản được cấp phép mới đang ở mức thấp kỷ lục trong năm 2023. Với quý 1 có 17 dự án được cấp phép; quý 2 có 15 dự án và quý 3 có 15 dự án được cấp phép. Lũy kế 3 quý đầu năm, có tổng cộng 47 dự án được cấp phép trong khi kỷ lục rơi vào năm 2023 với hơn 700 dự án được cấp phép mới.
Triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 vẫn chưa rõ và phụ thuộc lớn vào việc tập trung tháo gỡ nợ xấu trái phiếu doanh nghiệp và nợ vay bất động sản vì cho giãn hoãn vào 2024 và 2025 sẽ hạ cánh ra sao. Mặc dù tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng trưởng trở lại với mức tăng 21,86% cho 9T2023 nhưng quy mô còn quá nhỏ so với nhu cầu vốn khu vực này.
Nợ xấu trái phiếu bất động sản vẫn tăng cao và tăng rủi ro nợ xấu cho các ngân hàng, nhất là các ngân hàng nhóm dưới có bộ đệm vốn thấp. Thể hiện ở tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu doanh nghiệp ở mức rất cao và tỷ lệ tạo lập nợ xấu (NPL formation) đang tăng cao.
Trong khi đó, theo thống kê từ Yuanta, sẽ có gần 300.000 tỷ đồng trái phiếu cần đáo hạn vào năm 2024. Trong đó, riêng nhóm bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn khoảng 123.000 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, Tổng giám đốc FiinRatings nói rằng, bất động sản là ngành chủ chốt và một trong những yếu tố rủi ro chính cho đà phục hồi của năm sau nằm ở nhóm này. Kỳ vọng thị trường bất động sản được hồi phục vào giữa năm 2024 nhưng chi tiết thời gian hồi phục hiện tại vẫn chưa có chỉ báo.
Để thị trường hồi phục, quan trọng nhất theo ông Thuân là phải hài hòa lợi ích giữa ba nhóm gồm: một là chủ đầu tư đơn vị phát triển dự án, hai là ngân hàng và nhóm thứ ba là cơ quan quản lý. Khi nào chủ đầu tư giảm giá bất động sản xuống mức độ nhất định, ngân hàng giảm lãi suất và có chương trình, kích cầu cho vay người mua nhà; Chính phủ hỗ trợ pháp lý tạo điều kiện trên diện rộng thì lúc đó thị trường có điểm mở vì rủi ro pháp lý bây giờ vẫn còn rất cao.
"Rủi ro pháp lý dự án cao thì đừng nói gì đến tín dụng, trái phiếu hay M&A. Tác động này không chỉ đến vĩ vô mà ảnh hưởng triển vọng thị trường bất động sản năm 2024 nhưng hiện giờ chỉ có thể theo dõi thôi, không thuận lợi rõ rồi nhưng quý mấy để hồi phục thì không có đủ cơ sở để nói", ông Thuân nhấn mạnh.
TRIỂN VỌNG CỔ PHIẾU TIÊU CỰC
Cũng theo Tổng giám đốc FiinRatings, nợ xấu trái phiếu bất động sản đang diễn ra và ảnh hưởng tiếp theo là đến tín dụng. Doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn từ trái phiếu và ngân hàng tỷ lệ 50/50 tuy nhiên không phải ngân hàng nào cũng bị ảnh hưởng mạnh.
Bất động sản dân cư có khoảng 4.000 chủ đầu tư trên cả nước về cơ bản toàn ngành đang yếu đi nhưng một số quan điểm cho thấy dòng tiền vẫn ổn. Lượng căn hộ mở bán trong những tháng đầu năm 2023 khoảng 20.000 căn. Một số doanh nghiệp vẫn mở bán và có doanh thu, duy trì được dòng tiền trong thời gian tới.
"Không phải doanh nghiệp nào cũng có rủi ro vỡ nợ nhưng mặt bằng chung rủi ro cao hơn. Ảnh hưởng đến ngân hàng nào thì cần phải theo dõi. Kỳ vọng với môi trường lãi suất thấp cùng hàng loạt biện pháp từ Chính phủ thì sẽ tháo gỡ khó khăn nhưng hiện tại vẫn chưa thấy có tín hiệu tích cực", ông Thuân nói.
Từ những đánh giá trên, các chuyên gia phân tích của FiinGroup đưa ra triển vọng tiêu cực cho cổ phiếu nhóm bất động sản nhà ở trong năm 2024.
Tình trạng ảm đạm của thị trường Bất động sản nhà ở kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về cơ chế pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông (Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua…). Rất ít dự án nhà ở được cấp phép xây dựng hay mở bán; Giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có biến động mạnh trong khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách chiết khấu dẫn tới Biên lợi nhuận thu hẹp.
Những cổ phiếu được quan tâm thuộc doanh nghiệp bất động sản có các dự án nhà ở giá hợp lý sẵn sàng mở bán, áp lực nợ vay thấp và có quỹ đất sạch để triển khai dự án mới như NLG, KDH.
Ngược lại, nhóm bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng có cơ hội khi FDI vào Việt Nam cải thiện nhờ dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc và sự hồi phục ở dòng vốn từ các quốc gia truyền thống như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản; Giá cho thuê tăng do nguồn cung mới hạn chế. Cổ phiếu quan tâm: VGC nhà phát triển BĐS KCN lớn thứ 2 ở miền Bắc, SIP và GVR ở miền NAM
Rủi ro bao gồm dòng vốn từ các quốc gia chủ đạo hồi phục chậm do môi trường lãi suất cao kéo dài và triển vọng kinh tế kém hơn dự báo;Trở ngại về pháp lý trong xây mới KCN, Thiếu nhân lực chất lượng cao, nguồn cung điện.
Cổ phiếu vốn hóa lớn lại “phá bĩnh”, bất động sản, chứng khoán hút dòng tiền
Tự doanh mua ròng mạnh, gom toàn ngân hàng, bất động sản
FTSE ETF sắp mua hàng chục triệu cổ phiếu của ba doanh nghiệp bất động sản lớn
Kiểm toán thông đồng doanh nghiệp bóp méo báo cáo tài chính sẽ bị phạt tối đa 2 tỷ đồng
Doanh nghiệp kiểm toán“bắt tay” với khách hàng để bóp méo báo cáo tài chính sẽ bị phạt tối đa 2 tỷ đồng, buộc nộp lại toàn bộ số lợi bất chính và bị đình chỉ kinh doanh dịch vụ kiểm toán; kiểm toán viên trực tiếp tham gia cũng bị phạt tiền và thu hồi giấy phép hành nghề...
Giá vàng tăng mạnh, USD trượt dốc sau phát biểu của ông Powell
Giá vàng thế giới tăng mạnh trong phiên giao dịch ngày thứ Sáu (22/8), khi tín hiệu có thể hạ lãi suất vào tháng 9 từ Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) khiến đồng USD sụt giá...
Chứng khoán Mỹ xanh rực vì Chủ tịch Fed mềm mỏng, giá dầu hoàn tất tuần tăng
Thị trường chứng khoán Mỹ tăng điểm mạnh trong phiên giao dịch ngày thứ Sáu (22/8), thiết lập đỉnh cao lịch sử mới, sau khi Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang (Fed) Jerome Powell phát tín hiệu có thể cắt giảm lãi suất vào tháng tới...
Khơi thông thị trường trái phiếu tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế tư nhân
Với nhu cầu vốn khổng lồ cho phát triển kinh tế trong kỷ nguyên tăng trưởng mới , vai trò của thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Dù sở hữu tiềm năng lớn, thị trường này vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn…
Tự doanh và tổ chức "vào việc", gom mạnh cổ phiếu
Tự doanh hôm nay mua ròng 1330.3 tỷ đồng tính riêng khớp lệnh họ mua ròng 1314.3 tỷ đồng. Tổ chức trong nước cũng gom ròng...
Sáu giải pháp phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển năng lượng xanh, sạch nhằm đảm bảo an ninh năng lượng và phát triển bền vững. Ông Nguyễn Ngọc Trung chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về sáu giải pháp để phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng nói chung và các nguồn năng lượng tái tạo, năng lượng mới nói riêng…
Nhân lực là “chìa khóa” phát triển điện hạt nhân thành công và hiệu quả
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, TS. Trần Chí Thành, Viện trưởng Viện Năng lượng nguyên tử Việt Nam, nhấn mạnh vấn đề quan trọng nhất khi phát triển điện hạt nhân ở Việt Nam là nguồn nhân lực, xây dựng năng lực, đào tạo nhân lực giỏi để tham gia vào triển khai, vận hành dự án...
Phát triển năng lượng tái tạo, xanh, sạch: Nền tảng cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn
Quốc hội đã chốt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 8% cho năm 2025 và tăng trưởng hai chữ số cho giai đoạn 2026 – 2030. Để đạt được mục tiêu này, một trong những nguồn lực có tính nền tảng và huyết mạch chính là điện năng và các nguồn năng lượng xanh, sạch…
Nhà đầu tư điện gió ngoài khơi tại Việt Nam vẫn đang ‘mò mẫm trong bóng tối’
Trả lời VnEconomy bên lề Diễn đàn năng lượng xanh Việt Nam 2025, đại diện doanh nghiệp đầu tư năng lượng tái tạo nhận định rằng Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các thủ tục và quy trình pháp lý nếu muốn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các dự án điện gió ngoài khơi của Việt Nam...
Tìm lộ trình hợp lý nhất cho năng lượng xanh tại Việt Nam
Chiều 31/3, tại Hà Nội, Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Hiệp hội Năng lượng sạch Việt Nam chủ trì, phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức Diễn đàn Năng lượng Việt Nam 2025 với chủ đề: “Năng lượng xanh, sạch kiến tạo kỷ nguyên kinh tế mới - Giải pháp thúc đẩy phát triển nhanh các nguồn năng lượng mới”...
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán),
có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu).
Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: