Ngày 3/7 tới, Công ty Cổ phần Vincom sẽ thực hiện phát hành ra công chúng 5 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá.
Giá khởi điểm 80.000 đồng/cổ phiếu có thể được coi là quá cao, nếu căn cứ vào các chỉ tiêu tài chính trong quá khứ.
Nhiều dự án tiềm năng
Vincom đang khá nổi tiếng với nhiều dự án bất động sản lớn nhưng hoạt động hiện hữu nhất vẫn chỉ có Toà tháp đôi Vincom tại Hà Nội. Tòa tháp này được coi là khu liên hợp có tính năng hiện đại nhất trong danh sách 22 siêu thị và trung tâm thương mại được xếp hạng theo tiêu chuẩn của Bộ Thương mại. Hiệu suất cho thuê tại đây khá cao: khu văn phòng đạt 98,3% và khu thương mại đạt 96,4%.
Trong năm 2006, Vincom đã thực hiện bán toàn bộ quyền sở hữu một nhánh trong khu nhà (Tháp A) cho Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam với diện tích chuyển nhượng 22.640 m2 (31,2% tổng diện tích sử dụng). Đây là nguyên nhân khiến doanh thu thuần năm 2006 của Vincom có sự tăng trưởng đột biến hơn 4 lần, đạt 548,413 tỉ đồng.
Theo thông tin từ Vincom, hiện Công ty đang xúc tiến nhiều dự án lớn. Gần nhất là dự án xây dựng trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp cho thuê HH1 25 tầng (Vincom 2) với tổng mức đầu tư sau khi điều chỉnh là 456,65 tỉ đồng, thời gian hoàn vốn 6,6 năm. Dự kiến dự án sẽ khởi công giữa năm 2007, đưa vào sử dụng tháng 9/2008 và lấp đầy 50% diện tích ngay trong năm đầu tiên.
Ngoài ra, Vincom còn lập kế hoạch cho dự án cải tạo nâng cấp Công viên Thống Nhất (Hà Nội), xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê tại Chợ Hôm-Đức Viên (Hà Nội) cũng như một số dự án tương tự khác tại Tp.HCM. Công ty cũng đã tham gia góp vốn vào một số dự án xây dựng khu du lịch, xây dựng nhà máy ximăng và nhà máy thủy điện.
Lợi nhuận tăng đột biến từ năm 2008?
Một điểm đáng chú ý trong hoạt động cũng như cơ cấu thu nhập của Vincom là chi phí đầu tư ban đầu rất lớn và kéo dài do đặc thù của ngành xây dựng, cho thuê văn phòng. Tuy nhiên đến thời điểm các dự án hoàn thành và đi vào hoạt động thì nguồn thu lại ổn định.
Năm 2006, nếu không tính khoản thu phát sinh đột biến do chuyển quyền sử dụng một phần toà nhà thì lợi nhuận sau thuế từ hoạt động cho thuê, dịch vụ giải trí.. tăng gần 6,5 tỉ đồng, lợi nhuận từ hoạt động tài chính và lợi nhuận khác tăng 23,61 tỉ đồng so với năm trước.
Như vậy có thể thấy nguồn thu trong điều kiện bình thường của Vincom là hoạt động cho thuê văn phòng, dịch vụ giải trí. Mặc dù mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực này không phải là thấp do ngày càng có nhiều khu liên hợp mới được xây dựng nhưng rủi ro không quá lớn do nhu cầu tăng trưởng nhanh cùng với sự phát triển kinh tế.
Ngoài ra, Vincom còn có nhiều lợi thế về địa điểm tại trung tâm Thành phố. Hiện các hợp đồng cho thuê tại Vincom đều là các hợp đồng ngắn hạn nên Công ty có thể linh động trong việc điều chỉnh giá phù hợp với nhu cầu thực tế.
Theo thông tin từ Vincom, kế hoạch doanh thu năm 2007 của Công ty là 221,1 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 127,14 tỉ đồng. Nếu thuần tuý so sánh với chỉ tiêu 2006 thì có sự sụt giảm lớn nhưng thực tế là do hoạt động của Công ty không phát sinh nguồn thu khác mà chỉ dựa vào dịch vụ cơ bản.
Với quy mô vốn 800 tỉ đồng, chỉ tiêu EPS cơ bản sẽ đạt khoảng 1.589 đồng/cổ phần. Năm 2008, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 138 tỉ đồng, tăng 9%. Tuy nhiên đến năm 2009, lợi nhuận của Vincom sẽ có sự tăng đột biến do dự kiến tháng 9/2008 dự án trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp cho thuê (HH1) sẽ hoàn thành và bàn giao cho người thuê dài hạn.
Kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2009 đặt ra là 1.145 tỉ đồng, tăng 700% so với năm 2008. EPS năm 2009 sẽ đạt 14.312 đồng/cổ phần. Đây sẽ là sức hấp dẫn đối với những nhà đầu tư dài hạn, nhất là thời gian tới, Vincom còn đầu tư vào nhiều dự án khác với tính khả thi cao.
Với mức giá khởi điểm chào bán 80.000 đồng/cổ phiếu, theo ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vincom, mức P/E của cổ phiếu Công ty không quá cao so với mức của các công ty khác trong ngành. Ngoài ra, sự kỳ vọng của nhà đầu tư với Vincom là nhờ những dự án lớn chuẩn bị triển khai.
Do Vincom đã trì hoãn thời gian đấu giá nên ông Hiệp cho biết, số đăng ký bị trả lại lần trước là khá lớn và nhiều quỹ đầu tư cả trong và ngoài nước rất quan tâm đến Vincom.
Cũng theo ông Hiệp, Vincom rất tự tin với đợt phát hành lần này và không ký hợp đồng bảo lãnh phát hành. Hiện giá cổ phiếu Vincom trên thị trường OTC đang dao động trong khoảng 136.000-140.000 đồng/cổ phiếu. Sau khi chào bán thành công, Vincom sẽ niêm yết ngay trong tháng 8/2007.
