Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần 3 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 10/3, các đại biểu nhận định khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vướng mắc về pháp lý và thiếu vốn.

CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐỀU ĐANG “TẮC NGHẼN”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, chia sẻ rằng từ tháng 6/2022, thị trường đứng im, khách hàng có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chứ không xuống tiền. Trong lĩnh vực M&A bất động sản, đa phần chỉ có người rao bán, không có người mua; Ngân hàng cũng đang siết chặt cho vay bất động sản, hơn nữa, với lãi suất 12 – 13 % hiện nay, chủ đầu tư cũng ngại vay vì làm không đủ trả lãi. Về nguồn vốn nước ngoài, do thị trường bất động sản đi xuống, thị trường trái phiếu, chứng khoán giảm nên cũng các nhà đầu tư ngoại cũng phân vân, nghe ngóng. Mặc dù Chính phủ rất quyết tâm với nhiều chính sách mềm dẻo (như Nghị định 08/2023/NĐ-CP vừa ban hành) gỡ khó cho doanh nghiệp nhưng việc vực dậy thị trường bất động sản còn liên quan đến nhiều vấn đề nên cần có thời gian và để các doanh nghiệp hồi phục thì mới có thể khởi sắc được. Điều đó cho thấy các kênh huy động vốn hầu như đều đang “tắc nghẽn”.

Bàn sâu hơn về thực tế trên, đại diện Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, mặc dù tín dụng vẫn là nguồn vốn chủ yếu để phát triển dự án bất động sản nhưng hiện các chủ đầu tư và cả khách hàng đều khó tiếp cận nguồn vốn này. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc đang “mắc cạn”, hoặc phải nói không với trái phiếu doanh nghiệp, dù kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đây là kênh huy động an toàn, hiệu quả nhất.

Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.

Bên cạnh đó, việc gọi vốn bất động sản trên thị trường chứng khoán cũng bi đát chưa từng có. Năm 2022 là năm mà ngành bất động sản ghi nhận mức giảm lớn nhất thị trường về quy mô giá trị vốn hóa, cũng như tỷ lệ sụt giảm.

Theo nhận định của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong năm 2023, “cơn bão” đối với thị trường bất động sản sẽ dữ dội hơn nếu như những vấn đề tồn tại lớn chưa được tháo gỡ kịp thời, nhất là vấn đề pháp lý và ổn định, hài hòa nguồn vốn từ thị trường vốn và tín dụng.

DOANH NGHIỆP CẦN CHỦ ĐỘNG “TỰ CỨU MÌNH"

Liên quan đến vấn đề này, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích rằng tín dụng cho bất động sản đã quá nhiều, một sự nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng cho bất động sản đã lên tới 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế, cứ 5 đồng bỏ ra, đã có 1 đồng vào bất động sản. Cấp độ tăng tín dụng tăng tới 24%, tức là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Gần 70% vốn bất động sản là từ tín dụng, vậy nên việc thêm vốn tín dụng là rất khó.

Bên cạnh đó, lãi suất cho bất động sản trong mọi trường hợp rất khó đòi hỏi mức thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Riêng về gói 120.000 tỷ, lãi suất cho vay được áp dụng thấp hơn 1-2% lãi suất thị trường nhưng không phải là lãi suất cố định.

Trong khi đó, Nghị quyết 08 sẽ chỉ cho chúng ta một lối thoát trong vấn đề trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đáo hạn và sắp đáo hạn quy mô vài trăm ngàn tỷ trong năm 2023 và 2024 chứ không giúp cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc phát hành các trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới để đạt lợi.

 “Các quy định ở đây chỉ đứng về phía nhà phát hành trái phiếu doanh nghiệp mà chưa nhìn thấy lợi ích, quyền của những nhà đầu tư trên thị trường và bản thân tôi chưa nhìn thấy một nội dung nào để phục hồi, củng cố, xây dựng niềm tin cho các nhà đầu tư và thị trường doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ. Do đó, tôi khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ,… cần tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh bất động sản. Có khá nhiều doanh nghiệp tôi được biết, vấn đề là do họ tự gây nên chứ không phải do các nguồn lực hay do vấn đề thị trường vĩ mô, tài chính. Nên tôi rất mong các anh chị rà soát lại hoạt động của mình. Trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp nên tái cơ cấu lại nguồn tài chính và sau đó chúng ta mới bàn tới câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Hiện tại việc tái cơ cấu lại tài chính, trái phiếu doanh nghiệp đó là cơ hội cho chúng ta trong 2 năm có thể xử lý các khoản chúng ta đã vướng mắc”, ông Ánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024); Đa dạng hóa nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính; Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể, hạn chế đầu tư dàn trải; Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Từ thực tế hoạt động, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng thừa nhận, bệnh trầm kha của doanh nghiệp bất động sản là tham. Nhiều đơn vị dù không có năng lực thực hiện nhưng vẫn “ôm” quá nhiều đất. Có doanh nghiệp cùng năm khởi công tới 20 -30 dự án, có dự án hàng trăm ha thì lấy đâu đủ vốn mà thực hiện được? “Doanh nghiệp cần phải lượng sức mình, có khả năng gánh được 60kg thì chỉ gánh 40kg mới đi được đường dài, nếu cứ cố  gánh tới 100kg thì đương nhiên “gãy xương”, khó cứu nổi. 2023 vẫn là năm cả doanh nghiệp và người tiêu dùng còn tâm lý nghe ngóng, chờ đợi nên khó khăn vẫn rất lớn đối với toàn thị trường. Vì vậy, mỗi doanh nghiệp phải chủ động, hoạch định phương án vượt qua khó khăn để bước tiếp”, ông Hiệp bày tỏ.