Mô hình đầu tư thụ động, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất không còn đảm bảo hiệu quả như trước. Trong xu thế đó, nhà đầu tư bất động sản cần dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng…

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết từ năm 2016 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở các phân khúc nhà ở, văn phòng, bán lẻ, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, nhờ quá trình đô thị hóa nhanh cùng nhu cầu không gian sống hiện đại gia tăng.

Tuy nhiên, những gián đoạn do dịch bệnh, chính sách tín dụng thắt chặt, rào cản pháp lý kéo dài, khiến thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc sâu, với nhiều dự án bị đình trệ và tâm lý đầu tư dần thận trọng. Phản ứng trước thực trạng này, các cải cách mang tính cấu trúc được đẩy mạnh.

THÁO GỠ NHIỀU ĐIỂM NGHẼN 

Trong đó, việc triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi từ tháng 8/2024 đã giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về thủ tục, tăng cường tính minh bạch - yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn dài hạn. Ngoài ra, đầu tư công vào hạ tầng tiếp tục tăng tốc trên quy mô toàn quốc, từ sân bay Long Thành, cao tốc Bắc Nam, cho đến các tuyến vành đai tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng tạo điều kiện tốt cho kết nối vùng, kích hoạt làn sóng phát triển mới tại đô thị vệ tinh.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá thị trường bất động sản có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế, không chỉ tác động trực tiếp và sâu rộng đến đời sống của người dân, mà còn ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc triển khai những giải pháp kịp thời và hiệu quả đã tác động tích cực đến thị trường lẫn các bên tham gia.

Theo đó, tâm lý nhà đầu tư được cải thiện đáng kể, nhất là khi phê duyệt quy hoạch được thông qua, dự án có thể triển khai ra thị trường; tiếp cận đất đai thuận lợi và đơn giản hóa quy trình giải phóng mặt bằng… Không những thế, các thị trường vùng ven cũng hưởng lợi rõ rệt bởi hạ tầng cải thiện, đặc biệt là khu vực có thể cung cấp nhà ở với giá hợp lý. Trong khi ở vị trí trung tâm, mô hình căn hộ có thương hiệu được kỳ vọng sẽ nhận sự quan tâm lớn, khi Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng khẳng định vị thế quốc tế.

Dữ liệu từ Savills còn chỉ rõ trong quý 1/2025, thị trường có nhiều tín hiệu phục hồi đáng chú ý, như: Hà Nội tiêu thụ gần 8.000 căn hộ, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước; văn phòng hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt tỷ lệ lấp đầy 88%; phân khúc bán lẻ tiếp tục duy trì vị thế với tỷ lệ 94%.

Tuy nhiên, không chỉ căn hộ, văn phòng và bán lẻ, bất động sản công nghiệp cũng nối tiếp đà ổn định; nhà ở thương mại từng bước được tháo gỡ rào cản pháp lý, cho phép nhiều dự án tiếp tục triển khai và mở bán. Thị trường nhà ở xã hội ghi nhận tiến triển tích cực, một số dự án đã khởi động và một số dự án khác đủ điều kiện mở bán theo quy định. Đối với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái, thị trường đang trên đà hồi phục, nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và chính sách hỗ trợ đầu tư.

“Đó là những tín hiệu tốt thể hiện thị trường sẽ tăng trưởng trong năm 2025. Dù vậy, tổng hòa giữa các yếu tố cho thấy thị trường không chỉ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, mà còn định hình lại toàn bộ cấu trúc phát triển - một giai đoạn vừa hứa hẹn, vừa là phép thử cho nhà đầu tư dài hạn”, bà Hằng nhận định.

ĐẦU TƯ THEO CHỦ ĐỀ 

Căn cứ từ tình hình thực tế, các chuyên gia cho rằng mô hình đầu tư thụ động, vốn phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và biên lợi suất không còn đảm bảo hiệu quả như trước. Trước xu thế đó, nhà đầu tư cần nghiên cứu, dịch chuyển sang chiến lược chủ động, lấy dòng tiền cốt lõi, khả năng vận hành tài sản và định hướng dài hạn làm nền tảng.

Theo báo cáo Impact 2025 từ Savills, hiện nay có hai hướng chiến lược nổi bật đang định hình lại bất động sản toàn cầu.

Thứ nhất là đầu tư theo chủ đề, thay vì địa lý hay phân khúc truyền thống, với các lĩnh vực trung tâm dữ liệu, y tế, giáo dục, nhà ở cao tuổi, logistics... Đây là những ngành có tính kháng chu kỳ cao và gắn liền với xu hướng xã hội dài hạn. Tỷ trọng đầu tư vào các phân khúc này ước tăng từ dưới 4% năm 2008 lên gần 13% vào năm 2023.

Tại Việt Nam, xu hướng kể trên đang dần hình thành rõ nét. Tầng lớp trung lưu và thượng lưu Việt Nam tăng rất nhanh, càng thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào lĩnh vực y tế và giáo dục, đồng thời hỗ trợ sự phát triển của bán lẻ và khách sạn.

“Người Việt từ lâu đã coi trọng giáo dục, với tỷ lệ chi tiêu cho việc học của con cái cao hơn so với một số quốc gia khác trong khu vực. Khi giáo dục tư nhân trở nên dễ tiếp cận hơn với mọi người, lĩnh vực này hứa hẹn còn nhiều dư địa để phát triển. Tương tự, sự gia tăng tỷ lệ người dân tham gia bảo hiểm y tế có thể mở ra cơ hội mới cho ngành y”, ông Neil MacGregor bày tỏ.

Cũng theo ông Neil MacGregor, khi dân số Việt Nam bắt đầu già hóa, kỳ vọng sẽ có nhiều nhà phát triển bất động sản tìm kiếm các mô hình đầu tư mới phục vụ cộng đồng hưu trí và chăm sóc người cao tuổi. Đặc biệt, bất động sản logistics cũng tiềm năng, nhất là khi hạ tầng giao thông và thương mại điện tử phát triển song hành.

Thứ hai là ưu tiên dòng tiền bền vững thông qua việc cải thiện trải nghiệm người thuê. Nhà đầu tư buộc phải quan tâm đến chất lượng tài sản, khả năng vận hành hiệu quả và sự phù hợp với nhu cầu thực tế.

Việt Nam đang chứng kiến làn sóng xây dựng văn phòng hạng A, đặc biệt tại Hà Nội, nhằm đáp ứng xu hướng “chuyển dịch sang chất lượng” của các doanh nghiệp. Bởi khách thuê hiện nay không chỉ tìm kiếm không gian làm việc, mà còn quan tâm đến những yếu tố nâng cao chất lượng sống cho nhân viên. Chất lượng không khí, ánh sáng tự nhiên, phòng gym và khu vực tắm đang ngày càng trở thành tiêu chí đánh giá khi lựa chọn tòa nhà mới.

Mặt khác, nhà phát triển trong nước đã bắt đầu triển khai những dự án có yếu tố bền vững đạt chuẩn quốc tế, bao gồm các tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh, thiết kế và vận hành thân thiện với môi trường. “Tuy nhiên vẫn còn nhiều việc phải làm để tích hợp yếu tố bền vững vào thiết kế và vận hành bất động sản tại Việt Nam, từ giảm thiểu dấu chân carbon trong xây dựng, tiết kiệm năng lượng và nước, đến xử lý và tái chế chất thải”, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam bình luận.

Vị chuyên gia này còn cho rằng sau nhiều biến động toàn cầu và những thay đổi sâu sắc trong bối cảnh kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản toàn cầu đang bước vào một chu kỳ mới, đòi hỏi nhà đầu tư phải tái định vị chiến lược. Ở Việt Nam, thị trường đang chứng kiến loạt tín hiệu phục hồi, giữa bối cảnh đó, chiến lược đầu tư bất động sản tại Việt Nam cần được định hướng lại rõ ràng dựa trên những bài học quốc tế và điều kiện thực tiễn trong nước.