Chủ sở hữu bất động sản tại châu Âu có thể phải nộp thuế trong suốt quá trình từ mua, sở hữu và cho thuê đến khi bán nhà. Tuy nhiên, gánh nặng thuế chênh lệch đáng kể giữa các nước...

Theo trang tin Euronews, dữ liệu của Global Property Guide cho thấy bất động sản tại châu Âu chủ yếu chịu 4 loại thuế, gồm thuế chuyển nhượng khi mua nhà, thuế sở hữu hàng năm, thuế thu nhập từ cho thuê và thuế đánh vào khoản lợi nhuận thu được khi bán nhà.

Việc xếp hạng không đơn giản do mỗi nước có mức thuế, cách tính và cơ sở tính thuế khác nhau. Dù vậy, Bỉ thường nằm trong nhóm đánh thuế cao nhất, trong khi Cyprus và Malta thuộc nhóm có gánh nặng thuế thấp nhất.

THUẾ THU NHẬP TỪ CHO THUÊ CHÊNH LỆCH LỚN

Đối với người mua nhà để cho thuê, thuế đánh vào tiền thuê có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận.

Global Property Guide ước tính số thuế mà một chủ nhà không cư trú tại nước sở tại phải nộp với 3 mức thu nhập từ cho thuê nhà là 1.500 euro, 6.000 euro và 12.000 euro mỗi tháng.

Ở mức 1.500 euro/tháng, Đan Mạch đánh thuế cao nhất với tỷ lệ 42,11%. Xếp sau là Hà Lan với 36% và Phần Lan với 30%. Trong khi đó, thuế suất khởi điểm tại Cyprus là 0%, còn Luxembourg chỉ thu 2,94%.

Khi thu nhập từ cho thuê tăng lên 12.000 euro/tháng, Bỉ đứng đầu với mức thuế 47,27%, tiếp theo là Đan Mạch với 43,22%. Đức và Hy Lạp cùng áp dụng mức 41%.

Tại một số nước, thuế suất gần như không thay đổi theo mức thu nhập từ cho thuê nhà, chẳng hạn Italy với 21%, Bồ Đào Nha 28% và Hà Lan 36%. Vì vậy, mức thuế này có thể tương đối thấp với người có thu nhập cho thuê cao nhưng lại khá nặng với người thu được ít tiền cho thuê.

Ở những nước tính tiền cho thuê chung với các khoản thu nhập cá nhân khác, thuế suất thường tăng theo tổng thu nhập. Chẳng hạn, Áo áp dụng biểu thuế lũy tiến tương tự tiền lương, từ 0% đối với thu nhập dưới 13.308 euro đến 55% đối với phần thu nhập vượt 1 triệu euro.

BỈ ĐÁNH THUẾ MUA NHÀ CAO NHẤT

Thuế chuyển nhượng là khoản người mua phải nộp khi hoàn tất giao dịch bất động sản. Bỉ áp dụng mức cao nhất lên tới 12,5% giá mua, cao hơn Anh với 12%, Hà Lan 10,4% và Luxembourg 10%.

Tại Bỉ, mức thuế được quy định riêng ở từng vùng. Người mua một căn nhà trị giá 500.000 euro tại Brussels hoặc Wallonia có thể phải nộp 62.500 euro tiền thuế nếu không đủ điều kiện hưởng ưu đãi.

Tuy nhiên, người mua nhà để ở có thể được giảm thuế. Tại Brussels, những người đủ điều kiện được miễn thuế đối với 200.000 euro đầu tiên trong giá mua. Nhờ đó, số thuế phải nộp đối với căn nhà trị giá 500.000 euro giảm còn 37.500 euro.

Ngược lại, Estonia và Cộng hòa Czech không thu thuế chuyển nhượng khi mua bất động sản. Tại Litva, chi phí liên quan đến việc mua nhà chỉ tương đương khoảng 0,4% giá trị giao dịch, tức khoảng 2.000 euro đối với căn nhà trị giá 500.000 euro.

KHÓ SO SÁNH THUẾ SỞ HỮU HÀNG NĂM

Chủ nhà có thể vẫn phải nộp thuế bất động sản hÀng năm ngay cả khi căn nhà bị bỏ trống. Tuy nhiên, đây cũng là loại thuế khó so sánh nhất vì mỗi nước sử dụng một cách tính khác nhau.

Một số nước tính thuế theo giá thị trường, trong khi những nước khác dựa trên giá trị bất động sản do cơ quan nhà nước xác định để tính thuế. Mức này thường thấp hơn đáng kể so với giá mua bán thực tế. Ví dụ, Anh không áp dụng một tỷ lệ thuế cố định mà phân loại bất động sản thành các nhóm giá trị để tính thuế.

Tại một số địa phương ở Tây Ban Nha, thuế suất danh nghĩa có thể lên tới 4,8%. Tuy nhiên, mức thuế này được tính trên giá trị bất động sản do cơ quan nhà nước xác định, thường thấp hơn giá thị trường. Vì vậy, thuế suất 4,8% không phản ánh đầy đủ số tiền mà chủ nhà thực tế phải nộp.

Nếu lấy một căn nhà trị giá khoảng 300.000 euro làm ví dụ, chủ sở hữu tại Anh thường phải nộp khoảng 2.000-3.200 euro tiền thuế bất động sản mỗi năm, tùy nhóm định giá và khu vực.

Với căn nhà có cùng giá trị tại Pháp hoặc Tây Ban Nha, số thuế phải nộp thường thấp hơn, vào khoảng 700-1.800 euro mỗi năm. Nguyên nhân là hai nước này thường tính thuế dựa trên mức giá do cơ quan nhà nước xác định, vốn thấp hơn giá thị trường.

Tại Bỉ, số thuế phải nộp thường cũng nằm trong khoảng này và được tính dựa trên giá trị cho thuê ước tính từ năm 1975.

Tại Đức, thuế sở hữu đối với một căn nhà như trên nhìn chung thấp hơn nhiều nước láng giềng, dù số tiền cụ thể chênh lệch đáng kể giữa các địa phương sau khi nước này cải cách hệ thống tính thuế vào năm 2025. Trong khi đó, chủ sở hữu nhà tại Cyprus và Malta không phải nộp thuế bất động sản hàng năm.

ĐAN MẠCH ĐÁNH THUẾ LỢI NHUẬN TỪ BÁN NHÀ CAO NHẤT

Khi bán nhà với giá cao hơn giá mua, chủ sở hữu có thể phải nộp thuế đối với phần chênh lệch thu được. Mức thuế này khác nhau đáng kể giữa các nước và thường phụ thuộc vào thời gian sở hữu bất động sản.

Đan Mạch áp dụng mức thuế cao nhất, lên tới 52,07%. Tại nước này, lợi nhuận từ bán nhà được cộng vào tổng thu nhập để tính thuế. Chẳng hạn, nếu lãi 250.000 euro từ một giao dịch, người bán có thể phải nộp khoảng 130.000 euro tiền thuế và chỉ giữ lại được khoảng 120.000 euro.

Malta áp dụng cách tính khác. Thay vì đánh thuế vào phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, nước này thu khoản thuế tương đương 12% giá bán. Mức thuế giảm còn 5% nếu chủ sở hữu không phải người kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp và bán nhà trong vòng 5 năm kể từ khi mua.

Tại Đức, thời gian sở hữu quyết định người bán có phải nộp thuế hay không. Nếu nắm giữ bất động sản trên 10 năm, toàn bộ lợi nhuận từ việc bán nhà được miễn thuế. Nếu bán trong vòng 10 năm, khoản lợi nhuận này sẽ bị đánh thuế theo thuế suất thu nhập cá nhân và có thể chịu thêm một khoản thuế bổ sung.

BỈ THUỘC NHÓM ĐÁNH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN CAO NHẤT

Xét tổng thể 4 loại thuế liên quan đến bất động sản, Bỉ nằm trong nhóm có gánh nặng thuế cao nhất, đặc biệt ở khâu mua, sở hữu và cho thuê nhà. Thuế đánh vào lợi nhuận từ bán bất động sản tại nước này dao động từ 16,5% đến 33%.

Ngược lại, Cyprus và Malta thuộc nhóm đánh thuế nhẹ nhất. Tại Cyprus, thuế suất đối với thu nhập cho thuê khởi điểm ở mức 0%. Malta không đánh thuế trực tiếp vào phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán, dù vẫn thu thuế theo giá bán. Cả Cyprus và Malta đều không áp thuế sở hữu bất động sản hàng năm.

Vì vậy, đối với nhà đầu tư nước ngoài tại châu Âu, giá mua bất động sản chỉ là khoản chi phí ban đầu. Lợi nhuận thực tế còn phụ thuộc vào số tiền thuế phải nộp trong quá trình mua, sở hữu, cho thuê và bán nhà.