Trung Quốc đang tìm cách tháo gỡ một vấn đề đã đeo bám thị trường bất động sản suốt nhiều năm. Đó là thời hạn sử dụng đất của nhiều dự án đang dần kết thúc...

Sự bất định về tương lai của những tài sản này đã khiến nhiều thương vụ đình trệ và đặt nhà đầu tư trước nguy cơ thua lỗ lớn.

Nhiều tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại và kho bãi tại Trung Quốc được xây dựng trên những khu đất chỉ còn thời hạn sử dụng tương đối ngắn. Khi thời hạn này kết thúc, chủ sở hữu có thể phải trả lại đất cho chính quyền địa phương. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có quy định rõ ràng về thời điểm, điều kiện và chi phí để tiếp tục sử dụng đất.

Sự bất định này trở thành vấn đề lớn đối với các nhà phát triển bất động sản và quỹ đầu tư quốc tế từng đổ xô vào thị trường Trung Quốc, đồng thời góp phần kéo dài đợt suy thoái đã diễn ra hơn 5 năm.

CÁC ĐỊA PHƯƠNG BẮT ĐẦU THÁO GỠ VƯỚNG MẮC

Theo ông Andrew Chan, Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn Trung Quốc Đại lục tại Cushman & Wakefield, các bất động sản phi nhà ở chỉ còn thời hạn sử dụng đất không quá 20 năm tại Trung Quốc hiện có tổng giá trị hơn 1.000 tỷ nhân dân tệ (tương đương 148 tỷ USD). Điều này đồng nghĩa các tài sản trên đã sử dụng ít nhất một nửa thời hạn được cấp ban đầu.

Theo nguồn tin của hãng tin Bloomberg, thời hạn sử dụng đất còn lại quá ngắn đã khiến một số nhà phát triển bất động sản, trong đó có Parkview Group và New World Development, gặp khó khăn khi tìm người mua tài sản.

Giới chức Trung Quốc gần đây bắt đầu có động thái xử lý vấn đề. Trong những tuần qua, chính quyền thành phố Thượng Hải đã phổ biến hướng dẫn về việc gia hạn quyền sử dụng đất, trong đó nêu rõ điều kiện và chi phí gia hạn. Quảng Châu cũng ban hành quy định tương tự vào đầu năm nay.

Những động thái này có thể giúp thị trường bất động sản Trung Quốc, vốn vẫn đang dò tìm đáy, trở nên minh bạch hơn. Các quy định rõ ràng cũng có thể củng cố niềm tin rằng tài sản của nhà đầu tư sẽ không mất giá trị chỉ vì quyền sử dụng đất hết hạn.

Giá trị bất động sản văn phòng tại một số thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm hơn 40% so với mức đỉnh. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản nước này đã vỡ nợ đối với các khoản vay có tổng trị giá khoảng 130 tỷ USD.

“Những bất ổn trong chính sách gia hạn quyền sử dụng đất đã kéo tụt giá trị thẩm định của bất động sản thương mại, gây khó khăn cho hoạt động huy động vốn và cản trở các thương vụ. Giờ đây, tất cả những vấn đề này đều có cơ hội được cải thiện”, ông Song Hongwei, Giám đốc nghiên cứu tại công ty tư vấn bất động sản Tospur, nhận định với Bloomberg.

RỦI RO BẮT ĐẦU HIỆN HỮU

Gần như toàn bộ đất đô thị tại Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước. Các quy định hiện hành về chuyển giao quyền sử dụng đất được xây dựng từ đầu những năm 1990, với thời hạn 40 năm đối với đất xây trung tâm thương mại, 50 năm đối với đất công nghiệp và văn phòng, cùng 70 năm đối với đất ở.

Theo ước tính của công ty tư vấn bất động sản CBRE, đến năm 2030, khoảng 30 triệu mét vuông văn phòng và mặt bằng bán lẻ tại 18 thành phố lớn của Trung Quốc sẽ chỉ còn thời hạn sử dụng đất dưới 20 năm. Con số này tương đương 3.000 ha.

Ước tính này mới chỉ bao gồm các tòa nhà hoặc dự án thuộc sở hữu toàn bộ của một tổ chức, chưa tính những bất động sản được chia cho nhiều chủ sở hữu. Vì vậy, quy mô thực tế có thể lớn hơn đáng kể.

Mặc dù thời điểm hết hạn dường như vẫn còn xa, vấn đề này đã gây ra những tác động kinh tế rõ rệt. Theo công ty tư vấn Jones Lang LaSalle, các hãng bảo hiểm và nhà phát triển bất động sản trong nước thường chỉ tham gia giao dịch nếu quyền sử dụng đất còn thời hạn trên 20 năm.

Hai nhóm nhà đầu tư này hiện giữ vai trò đặc biệt quan trọng trên thị trường bất động sản Trung Quốc sau khi dòng vốn nước ngoài sụt giảm mạnh.

Ông Chan của Cushman & Wakefield cho biết nhiều ngân hàng không muốn gia hạn hoặc tái cấp vốn cho các bất động sản chỉ còn dưới 10 năm sử dụng đất.

"Nếu tình trạng này kéo dài, vấn đề có thể phát triển thành rủi ro mang tính hệ thống", ông Chan nhận định.

Chi phí gia hạn cũng ảnh hưởng trực tiếp đến cách nhà đầu tư đánh giá một dự án. Chẳng hạn, nếu không biết phải bỏ ra bao nhiêu tiền để gia hạn quyền sử dụng đất, nhà đầu tư sẽ khó xác định mức chiết khấu phù hợp khi mua hoặc bán tài sản.

Một số nhà đầu tư đã tính đến kịch bản xấu nhất, trong đó bất động sản ngày càng mất giá khi thời hạn sử dụng đất còn lại rút ngắn. Vì vậy, họ chỉ đưa ra mức giá mua rất thấp, gây thêm sức ép giảm giá lên toàn thị trường.

Khác với Trung Quốc đại lục, Hồng Kông áp dụng cơ chế gia hạn quyền sử dụng đất tương đối thống nhất. Khi hết hạn, thời hạn sử dụng đất có thể được kéo dài thêm 50 năm và chủ sở hữu phải trả tiền thuê đất hàng năm cho chính quyền. Hồng Kông được bảo đảm duy trì hệ thống pháp luật riêng đến năm 2047.

NHÀ ĐẦU TƯ VẪN CHỜ PHƯƠNG ÁN TỐT HƠN

Mặc dù giới chức Trung Quốc đại lục đã bắt đầu giải quyết những lo ngại liên quan đến quyền sử dụng đất sắp hết hạn, một số nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản vẫn kỳ vọng vào các điều kiện ưu đãi hơn.

Thượng Hải và Quảng Châu đều đề xuất mức phí gia hạn tương đương ít nhất 70% một mức giá đất tham chiếu. Khoản phí này có thể được thanh toán trong thời gian dài hơn một năm.

Mức giá tham chiếu chỉ phản ánh giá trị của đất, không bao gồm phần giá trị gia tăng từ trung tâm thương mại hoặc tòa nhà văn phòng được xây dựng bên trên. Vì vậy, chi phí gia hạn dự kiến chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng giá trị dự án.

Một số địa phương khác, như thành phố Hạ Môn ở miền Nam Trung Quốc và một quận của thành phố Hàng Châu ở miền Đông, cũng đã ban hành quy định về gia hạn thời hạn sử dụng đất công nghiệp. Tuy nhiên, các địa phương này chưa nêu cụ thể điều kiện và chi phí gia hạn.

Bà Lillian Duan, luật sư phụ trách mảng bất động sản tại hãng luật Trung Quốc Kaiman Legal, cho biết nhà đầu tư vẫn lo ngại vì chưa có tiêu chí rõ ràng để chủ sở hữu xin gia hạn quyền sử dụng đất từ nhiều năm trước khi thời hạn hiện tại kết thúc.

Một số thành phố yêu cầu doanh nghiệp trình kế hoạch đầu tư hoặc mở rộng công suất trong tương lai nếu muốn được gia hạn thời hạn sử dụng đất. Tuy nhiên, cách đánh giá và áp dụng các điều kiện này phần lớn vẫn do chính quyền địa phương quyết định.

Đầu năm nay, Trung Quốc lần đầu tuyên bố sẽ “hoàn thiện luật pháp và quy định về gia hạn quyền sử dụng đất cho mục đích công nghiệp và thương mại, đồng thời thúc đẩy công tác gia hạn một cách ổn định và đúng pháp luật”.

Theo bà Duan, chính quyền trung ương có thể sử dụng những quy định được áp dụng tại Thượng Hải và Quảng Châu để thăm dò phản ứng của thị trường. Tuy nhiên, về lâu dài, thủ đô Bắc Kinh vẫn phải xây dựng một khuôn khổ chung cho cả nước.

“Trung Quốc cần có một quy định thống nhất từ trung ương để áp dụng trên toàn quốc”, bà Duan nói.