Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang thúc đẩy dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam chuyển dịch mạnh mẽ từ “lợi thế chi phí” sang “năng lực cạnh tranh hệ sinh thái”. Vì vậy, cuộc đua thu hút FDI chất lượng cao sẽ không nằm ở quỹ đất rộng lớn, mà dựa trên tốc độ triển khai, hạ tầng kết nối, dữ liệu minh bạch và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh (ESG)…

Chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, ông Đỗ Nguyễn Hồng Linh, Chuyên gia nghiên cứu đầu tư quốc tế, Giám đốc Vietnam Industry Zone (VIZ), cho rằng cùng với xu hướng dịch chuyển từ “thu hút vốn bằng lợi thế chi phí” sang “thu hút vốn bằng năng lực cạnh tranh của hệ sinh thái sản xuất”, các khu công nghiệp của Việt Nam cũng sẽ có sự chuyển đổi chiến lược.

Cùng với sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và xu hướng đầu tư quốc tế, ông nhận định thế nào về xu hướng thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian gần đây?

Theo tôi, xu hướng thu hút FDI vào Việt Nam đang chuyển từ “thu hút vốn bằng lợi thế chi phí” sang “thu hút vốn bằng năng lực cạnh tranh của hệ sinh thái sản xuất”.

Trước đây, nhà đầu tư thường quan tâm nhiều đến giá thuê đất, chi phí nhân công và các ưu đãi đầu tư. Nhưng hiện nay, những yếu tố đó chỉ còn là điều kiện ban đầu. Nhà đầu tư thế hệ mới quan tâm sâu hơn đến khả năng vận hành thực tế: quỹ đất có sẵn sàng hay không, thời gian triển khai dự án mất bao lâu, nguồn điện có ổn định không, hệ thống logistics có hiệu quả không, có thể mở rộng nhà máy hay không, và khu công nghiệp có đáp ứng được các tiêu chuẩn về môi trường, năng lượng và phát triển bền vững hay không.

Nhìn từ dữ liệu thị trường, trong 8 tháng đầu năm 2026, Việt Nam thu hút khoảng 40,63 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tăng hơn 55% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, vốn đăng ký của các dự án mới tăng mạnh hơn nhiều so với số lượng dự án mới. Điều này cho thấy quy mô và chất lượng của một bộ phận dự án đang có xu hướng tăng lên. Tuy nhiên, vốn đăng ký mới chỉ là bước đầu; điều quan trọng hơn vẫn là tỷ lệ giải ngân, năng lực công nghệ, giá trị gia tăng và mức độ liên kết với doanh nghiệp Việt Nam.

Từ thực tiễn hoạt động của Vietnam Industry Zone (VIZ), chúng tôi nhận thấy nhu cầu của nhà đầu tư ngày càng chuyển từ việc tìm kiếm một khu đất đơn thuần sang tìm kiếm một địa điểm đầu tư có thể triển khai nhanh, có dữ liệu minh bạch và có hệ sinh thái hỗ trợ đầy đủ.

VIZ đang định hướng phát triển không chỉ là cổng thông tin về khu công nghiệp, mà là nền tảng kết nối giữa: Chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; Nhà đầu tư sản xuất trong nước và quốc tế; Doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ; Đơn vị logistics, vận tải và kho vận; Nhà thầu thiết kế, xây dựng và vận hành; Các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và đơn vị cung cấp giải pháp công nghệ.

Nói cách khác, nhà đầu tư không còn chỉ tìm một vị trí trên bản đồ; họ tìm một hệ sinh thái có thể giúp biến quyết định đầu tư thành năng lực sản xuất thực tế.

Đây cũng là lý do tôi cho rằng Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội thu hút FDI, nhưng cuộc cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không còn nằm ở việc địa phương nào có nhiều đất công nghiệp hơn. Cuộc cạnh tranh sẽ nằm ở việc ai cung cấp được nhiều hơn về dữ liệu, hạ tầng, tốc độ, năng lượng, logistics và sự chắc chắn cho nhà đầu tư.

Như ông vừa chia sẻ, cạnh tranh thu hút FDI sẽ không nằm ở việc địa phương nào có nhiều đất công nghiệp hơn. Thực tế hiện nay cho thấy giá thuê khu công nghiệp đang ở mức cao so với trước, đặc biệt tại miền Bắc. Theo ông, điều này đang phản ánh điều gì?

Giá thuê khu công nghiệp tăng không đơn thuần là câu chuyện của bất động sản công nghiệp. Ở góc độ sâu hơn, đó là biểu hiện của việc nhà đầu tư đang sẵn sàng trả tiền cho sự chắc chắn và khả năng vận hành.

Trong nửa đầu năm 2026, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc tiếp tục duy trì xu hướng tăng, trong khi nhu cầu vẫn tập trung tại các địa bàn có lợi thế về cảng biển, sân bay, cao tốc, chuỗi cung ứng điện tử, công nghiệp hỗ trợ và sản xuất công nghệ cao. Giá thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn cũng duy trì ở mức cao do phù hợp với các doanh nghiệp cần triển khai nhanh.

Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng không phải mọi khu công nghiệp đều có thể tăng giá như nhau. Thị trường đang phân hóa rất rõ. Một khu công nghiệp có giá thuê cao nhưng: Pháp lý chưa hoàn chỉnh; Giải phóng mặt bằng chưa xong; Hạ tầng điện, nước chưa bảo đảm; Hệ thống xử lý nước thải chưa đạt yêu cầu; Kết nối logistics còn yếu; Không có khả năng mở rộng, thì chưa chắc có sức cạnh tranh.

Ngược lại, một khu công nghiệp có giá thuê cao hơn nhưng sẵn sàng bàn giao, minh bạch dữ liệu, kết nối thuận lợi và giảm được thời gian đưa nhà máy vào hoạt động thì vẫn có thể được nhà đầu tư lựa chọn.

Từ góc nhìn của VIZ, chúng tôi cho rằng giá trị của một khu công nghiệp cần được đánh giá bằng tổng chi phí đầu tư và vận hành trong suốt vòng đời dự án, chứ không chỉ bằng giá thuê đất trên mỗi mét vuông. Một khu công nghiệp có giá thuê thấp nhưng khiến doanh nghiệp mất thêm 12–18 tháng để hoàn thiện thủ tục, kéo dài thời gian xây dựng hoặc không bảo đảm năng lượng thì thực tế có thể đắt hơn một khu công nghiệp có giá thuê cao nhưng triển khai nhanh và vận hành ổn định.

Tôi thường cho rằng: “Nhà đầu tư không mua một mét vuông đất công nghiệp. Họ mua một mét vuông năng lực sản xuất có thể vận hành được”. Vì vậy, giá thuê tăng là tín hiệu tích cực đối với những khu công nghiệp có chất lượng hạ tầng tốt, nhưng cũng là phép thử đối với các chủ đầu tư. Giá cao phải đi kèm với giá trị thật, dịch vụ thật và năng lực thực thi thật.

Số liệu thị trường bất động sản công nghiệp gần đây cho thấy loại hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đang phát triển khá mạnh. Đây có phải là chỉ báo của xu hướng tương lai, thưa ông?

Tôi cho rằng nhà xưởng và nhà kho xây sẵn sẽ tiếp tục phát triển mạnh, nhưng không thay thế hoàn toàn mô hình thuê đất và tự xây dựng nhà máy. Hai mô hình này sẽ cùng tồn tại, phục vụ các nhóm nhà đầu tư khác nhau.

Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn có lợi thế lớn ở ba điểm.

Thứ nhất, rút ngắn thời gian gia nhập thị trường. Doanh nghiệp có thể đưa hoạt động sản xuất, lắp ráp, phân phối hoặc logistics vào vận hành nhanh hơn thay vì phải bắt đầu từ quá trình thiết kế, xin phép, xây dựng và nghiệm thu.

Thứ hai, giảm áp lực vốn đầu tư ban đầu. Thay vì phải bỏ một khoản vốn lớn cho đất, xây dựng và hạ tầng phụ trợ, doanh nghiệp có thể chuyển một phần chi phí đầu tư cố định thành chi phí thuê vận hành.

Thứ ba, tăng tính linh hoạt. Mô hình này phù hợp với doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp thử nghiệm thị trường, doanh nghiệp thương mại điện tử, logistics và các nhà đầu tư cần mở rộng theo từng giai đoạn.

Tôi cho rằng: “Nhà đầu tư không mua một mét vuông đất công nghiệp. Họ mua một mét vuông năng lực sản xuất có thể vận hành được”.

Vì vậy, giá thuê tăng là tín hiệu tích cực đối với những khu công nghiệp có chất lượng hạ tầng tốt, nhưng cũng là phép thử đối với các chủ đầu tư. Giá cao phải đi kèm với giá trị thật, dịch vụ thật và năng lực thực thi thật.

Thời gian tới, Việt Nam không thiếu cơ hội tiếp cận dòng vốn xanh. Nhưng nếu hạ tầng xanh, dữ liệu ESG và mô hình khu công nghiệp sinh thái phát triển chậm, chúng ta có thể bỏ lỡ một phần những dòng vốn có yêu cầu cao về môi trường, năng lượng và chuỗi cung ứng.

Thông điệp quan trọng nhất là: “Khu công nghiệp thế hệ trước bán mặt bằng. Khu công nghiệp thế hệ mới phải bán năng lực đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu”. Và trong cuộc cạnh tranh đó, dữ liệu số sẽ là nền tảng để chứng minh năng lực ấy.

Dữ liệu thị trường miền Bắc cho thấy tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng và nhà kho xây sẵn vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung. Điều này phản ánh nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp muốn “vào thị trường nhanh hơn, đầu tư linh hoạt hơn và giảm rủi ro hơn”.

Từ hoạt động kết nối của VIZ, chúng tôi nhận thấy nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến những thông tin rất cụ thể, chẳng hạn: Diện tích nhà xưởng thực tế còn trống; Chiều cao và tải trọng sàn; Công suất điện được cấp; Tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy; Khả năng lắp đặt dây chuyền; Điều kiện môi trường và xử lý nước thải; Khả năng mở rộng diện tích; Khoảng cách đến cảng biển, sân bay và các trung tâm logistics; Tổng chi phí thuê và vận hành.

Điều này cho thấy thị trường không còn phù hợp với cách xúc tiến đầu tư chỉ dựa vào những thông tin chung như “vị trí đẹp”, “hạ tầng đồng bộ” hay “gần cao tốc”. Nhà đầu tư cần dữ liệu có thể kiểm chứng và so sánh được.

Vì vậy, một trong những hướng phát triển của VIZ là xây dựng nền tảng dữ liệu và kết nối đầu tư khu công nghiệp, giúp các bên tiếp cận thông tin về quỹ đất, nhà xưởng, nhà kho, hạ tầng, dịch vụ công nghiệp và các điều kiện đầu tư một cách minh bạch hơn.

Tôi cho rằng xu hướng tương lai sẽ là: “Khu công nghiệp không chỉ cho thuê mặt bằng, mà phải cung cấp một gói giải pháp gia nhập thị trường”. Trong gói giải pháp đó có thể bao gồm mặt bằng, nhà xưởng, năng lượng, logistics, thủ tục, nhân lực, công nghệ, xử lý môi trường và dịch vụ vận hành.

Xu hướng đầu tư xanh được nhiều tổ chức quốc gia dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Theo ông, việc thiếu hụt khu công nghiệp sinh thái có làm giảm cơ hội tiếp cận vốn xanh và FDI chất lượng cao của Việt Nam?

Theo tôi, câu trả lời là có, nếu chúng ta chậm chuyển ESG từ khẩu hiệu thành năng lực hạ tầng và dữ liệu có thể kiểm chứng. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa một khu công nghiệp có một số hạng mục xanh với một khu công nghiệp thực sự phát triển theo mô hình sinh thái.

Một khu công nghiệp có nhiều cây xanh, sử dụng đèn tiết kiệm năng lượng hoặc lắp đặt điện mặt trời chưa đủ để trở thành khu công nghiệp sinh thái theo đúng nghĩa. Khu công nghiệp sinh thái phải tiến xa hơn, bao gồm: (i) Sử dụng hiệu quả tài nguyên, tối ưu hóa năng lượng và nước; (ii) Giảm phát thải, tăng cường tái sử dụng và tuần hoàn chất thải; (iii) Có sự cộng sinh giữa các doanh nghiệp; (iv) Có hệ thống quản trị và dữ liệu môi trường; (v) Tạo ra giá trị kinh tế, xã hội và môi trường đồng thời.

Vấn đề hiện nay không chỉ là Việt Nam thiếu những khu công nghiệp được công nhận hoặc triển khai đầy đủ theo mô hình sinh thái. Vấn đề sâu hơn là nhiều khu công nghiệp chưa chứng minh được bằng dữ liệu rằng họ thực sự xanh đến đâu, tiết kiệm được bao nhiêu năng lượng, giảm được bao nhiêu phát thải và tạo ra giá trị gì cho doanh nghiệp thuê đất.

Trong bối cảnh các tập đoàn quốc tế ngày càng phải thực hiện các cam kết về phát thải, truy xuất chuỗi cung ứng và trách nhiệm môi trường, ESG sẽ dần trở thành một phần của quyết định đầu tư, chứ không còn chỉ là yếu tố cộng thêm.

Nhà đầu tư có thể chấp nhận trả giá thuê cao hơn cho một khu công nghiệp xanh, nhưng họ sẽ không trả cao chỉ vì một bản giới thiệu có chữ “ESG”. Họ cần nhìn thấy: Nguồn năng lượng sạch; Hệ thống đo đếm và quản trị năng lượng; Dữ liệu phát thải; Hạ tầng xử lý nước thải; Khả năng tái sử dụng nước; Hệ thống quản lý chất thải; Tiêu chuẩn công trình; Khả năng báo cáo ESG cho tập đoàn mẹ; Cơ chế tài chính và tín dụng xanh.

Đây là lĩnh vực mà VIZ có thể đóng vai trò kết nối và thúc đẩy mạnh hơn. VIZ không chỉ hướng tới việc cung cấp thông tin về các khu công nghiệp, mà còn hướng tới xây dựng hệ sinh thái dữ liệu, công nghệ và dịch vụ hỗ trợ quá trình chuyển đổi xanh của khu công nghiệp.

Ví dụ, trong tương lai, dữ liệu của một khu công nghiệp cần trả lời được những câu hỏi như: Khu công nghiệp đang sử dụng bao nhiêu năng lượng? Tỷ lệ năng lượng tái tạo là bao nhiêu? Lượng nước được tái sử dụng như thế nào? Mức phát thải trên một đơn vị sản phẩm hoặc diện tích là bao nhiêu? Có bao nhiêu doanh nghiệp tham gia cộng sinh công nghiệp? Doanh nghiệp thuê đất có thể tiếp cận nguồn điện sạch ở mức nào? Khu công nghiệp có đủ dữ liệu để phục vụ báo cáo ESG và thẩm định tài chính xanh hay không?

Khi các dữ liệu này được số hóa và minh bạch, ESG sẽ không còn là một tiêu chí mang tính hình thức. Nó trở thành một tài sản cạnh tranh có thể đo lường, định giá và chuyển hóa thành lợi thế thu hút FDI.

Tôi cho rằng Việt Nam không thiếu cơ hội tiếp cận dòng vốn xanh. Nhưng nếu hạ tầng xanh, dữ liệu ESG và mô hình khu công nghiệp sinh thái phát triển chậm, chúng ta có thể bỏ lỡ một phần những dòng vốn có yêu cầu cao về môi trường, năng lượng và chuỗi cung ứng. Thông điệp quan trọng nhất là: “Khu công nghiệp thế hệ trước bán mặt bằng. Khu công nghiệp thế hệ mới phải bán năng lực đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu”. Và trong cuộc cạnh tranh đó, dữ liệu số sẽ là nền tảng để chứng minh năng lực ấy.