Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phục hồi chậm

Trong khi các phân khúc bất động sản nhà ở, công nghiệp, thương mại đã bước vào chu kỳ phát triển mới thì tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lại diễn ra chậm hơn kỳ vọng, dù ngành du lịch đã phục hồi mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19. 

NGUỒN CUNG HẠN CHẾ 

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quý 1/2025 tiếp tục được cải thiện nhưng vẫn hạn chế.

Toàn thị trường chỉ ghi nhận 950 sản phẩm mở bán mới trong quý, gấp 2,4 lần quý trước và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm 2024, nhưng mới bằng 18% cùng kỳ năm 2022.

Theo đó, 78% nguồn cung mới được đóng góp từ những dự án tại khu vực miền Trung. Các dự án mới mở bán đều được hấp thụ tương đối tốt, với tỷ lệ đạt 51%, tương đương hơn 400 giao dịch, nhờ nguồn cung mới được cải thiện về chất lượng và nhu cầu phục hồi.

Đáng chú ý, sản phẩm mở bán mới đều được phát triển theo hướng gia tăng giá trị sử dụng thực tế, tối ưu hóa công năng và trải nghiệm, nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng. Hầu hết dự án mở bán đều đã hoặc sẵn sàng đưa vào vận hành.

Tại một số địa phương trọng điểm như Vũng Tàu, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay vùng ven Hà Nội (Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ), một số chủ đầu tư  còn chủ động tái cấu trúc sản phẩm, điều chỉnh chiến lược truyền thông và mô hình kinh doanh để phù hợp hơn nhu cầu thị trường.

Theo Vars, đây là động thái tích cực, thể hiện rõ quyết tâm thay đổi từ phía chủ đầu tư trong hoạt động tái cấu trúc sản phẩm và chiến lược tiếp cận thị trường, nhằm nâng cao hiệu quả bán hàng và từng bước thúc đẩy sự phục hồi bền vững cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thay vì chạy theo sự tăng trưởng ngắn hạn. Đồng thời tiếp thêm niềm tin cho nhà đầu tư. 

Tuy nhiên, thị trường cũng đang đối mặt với sự phân hóa mạnh. Nhiều dự án vẫn tiếp tục đóng giỏ hàng, nhiều dự án mở bán trước đó còn hàng tồn kho tiếp tục chào bán, mà không có sự thay đổi về sản phẩm hay giá bán nên vẫn ế ẩm.

Trong khi áp lực chi phí đầu vào tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, chi phí tài chính phát sinh trong thời gian “đóng băng”, khiến việc tái khởi động dự án trở nên khó khăn. Để đảm bảo lợi nhuận, không ít chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán, dẫn đến khó cạnh tranh trên thị trường thứ cấp. 

NHU CẦU ĐẦU TƯ HIỆN HỮU

Dù vậy, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars đánh giá nhu cầu đầu tư phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn hiện hữu, nhưng đang ở trạng thái “chờ đợi”. Chỉ cần thị trường xuất hiện sản phẩm chuẩn chỉ pháp lý, đủ yếu tố hấp dẫn để đảm bảo tiềm năng khai thác vận hành hiệu quả, chắc chắn nhà đầu tư sẽ mạnh dạn “xuống tiền”. 

Trong bối cảnh này, bất động sản nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe đang nổi lên như một phân khúc dẫn dắt dòng tiền mới. Không chỉ đơn thuần là nơi lưu trú, các sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đại phải kết hợp giữa nghỉ ngơi, phục hồi thể chất, thanh lọc tinh thần, đúng với triết lý “wellness living” đang lan rộng trên toàn cầu.

Đặc biệt, những dự án sở hữu yếu tố tự nhiên đặc thù như suối khoáng nóng, khí hậu ôn hòa, hệ sinh thái xanh hoặc tài nguyên trị liệu tự nhiên… đang trở thành “điểm cộng” then chốt tạo lợi thế cạnh tranh.

Ở Việt Nam, một số địa phương là Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Quảng Bình, Khánh Hòa, Quảng Ninh… được nhận định có tiềm năng phát triển mạnh phân khúc này nhờ hệ thống khoáng nóng, núi rừng, cảnh quan đặc sắc kết hợp với quy hoạch bài bản. 

Do đó, ông Đính cho rằng, thời gian tới, các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe, nhất là tại những tỉnh, thành vùng ven đô thị đặc biệt sẽ trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư. Bởi phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe không chỉ đáp ứng tiêu chí “sống khỏe - sống vui - sống an toàn” - mối quan tâm hàng đầu của người dân sau đại dịch Covid-19, mà còn cung cấp nhiều giải pháp trị liệu, khoáng nóng, thiền định, spa, chăm sóc tinh thần... 

Ngoài ra, đây còn là phân khúc thu hút nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng, tạo dòng tiền ổn định cho dự án. Cụ thể, không chỉ phục vụ cho giới trung lưu, thượng lưu sẵn sàng chi trả cho chất lượng sống và nghỉ dưỡng nâng cao; những người lớn tuổi, người có điều kiện tài chính ổn định cũng mong muốn tìm nơi phục hồi sức khỏe và an dưỡng dài hạn. Phân khúc này cũng thu hút nhu cầu của tầng lớp trẻ, đang quan tâm hơn đến sức khỏe thể chất, tinh thần. 

Theo đại diện Vars, đây là phân khúc ngách có tiềm năng tăng trưởng cao vì không phải địa phương nào cũng có sẵn các yếu tố tự nhiên để phát triển dự án theo hướng này. Hiện nay, số lượng dự án nghỉ dưỡng gắn với chăm sóc sức khỏe thực thụ tại Việt Nam rất hạn chế, nguồn cung trên thị trường đa số vẫn tập trung vào condotel, hoặc villa nghỉ dưỡng truyền thống. 

Hơn nữa, nhà đầu tư tiên phong phân khúc này còn đón đầu quy hoạch và được hưởng lợi từ xu hướng phát triển bền vững. Khi chính sách quy hoạch và phát triển du lịch tại các địa phương đều đang hướng đến phát triển du lịch, nghỉ dưỡng dài ngày; khuyến khích các dự án xanh, tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường. 

Song, “để đảm bảo hiệu quả đầu tư và duy trì lợi suất ổn định, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng bài toán chi phí đầu tư, vận hành so với khả năng khai thác thực tế. Nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, có pháp lý minh bạch, đã đưa vào vận hành hoặc sẵn sàng khai thác với lượng khách ổn định. Đặc biệt là các dự án có yếu tố tự nhiên nổi bật, sẽ đảm bảo sức hút với khách hàng trong quá trình vận hành. Tránh đầu tư theo phong trào, cần nghiên cứu kỹ phương án vận hành, khả năng sinh lời thực tế và uy tín chủ đầu tư”, ông Đính nhấn mạnh.