Cảnh báo rủi ro khi săn đất theo “sóng” sáp nhập các tỉnh, thành phố

Theo thông tin cập nhật được từ các thành viên Tổ Công tác nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần, kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Song, thực tế ghi nhận lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại một số tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

VARS đánh giá diễn biến này không “mới” với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử thị trường chỉ ra mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong quyết định “xuống tiền”, với niềm tin mạnh mẽ là sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó, giá của bất động sản cũng tăng theo.

Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng lên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn các đợt tăng giá như vậy đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn và đặc biệt là giữa bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân.

Do đó, nếu quyết định vội vàng mà chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin có thể khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư sẽ phải chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã, nhưng nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

VARS nhận định việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, có thể hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường thêm nguồn cung, nhất là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Dù vậy, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững vẫn cần có nền tảng, nghĩa là cần có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế chứng minh sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Để tránh rơi vào cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư phải tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro lẫn khả năng tăng trưởng.

Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng, hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.