
Nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam
Việt Nam đáp ứng các tiêu chí nâng hạng từ thị trường chứng khoán cận biên lên thị trường mới nổi.
Thứ Tư, 29/10/2025
Thu Minh
07/09/2023, 13:56
Lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13-14%. Theo VnDirect, thị trường bất động sản sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%...
VnDirect vừa có báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản với điểm nhấn thị trường sẽ ấm lên từ cuối năm 2024.
Những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.
Trong 6T23, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp bất động sản đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.
Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường. Rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng ( 3% svck) trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng ( 16% svck) trong năm 2024.
Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực bất động sản duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối Q2/23.
Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động từ 6,0%-7,0%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức cao 13-14%. Thị trường bất động sản sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.
Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản trong 2011-2013. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-13, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đang đã được cải thiện nhẹ trong Q2/23.
Tháo gỡ các nút thắt một cách đồng bộ là chìa khóa cho sự hồi phục của thị
trường bất động sản Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách (tác động đến: kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu) để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.
Về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở, VnDirect cho rằng thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Có một sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-12. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn chực chờ ở mức cao. Vì vậy thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.
Nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như sau: 1) quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-25, 2) sản phẩm phát triển tập trung vào phân khúc bình dân và tầm trung và 3) khả năng tăng trưởng lợi nhuận và năng lực mở rộng phạm vi hoạt động với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.
Các doanh nghiệp VnDirect ưa thích gồm NLG, VHM và đưa KDH, DXG vào danh mục theo dõi. Rủi ro giảm giá: 1) Các thủ tục pháp lý xử lý chậm hơn dự kiến và lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản; 2) Thị trường bất động sản phục hồi yếu hơn dự kiến về mặt giá và khối lượng giao dịch.
VnEconomy giới thiệu nhận định và khuyến nghị đầu tư của một số công ty chứng khoán về diễn biến thị trường ngày 29/10/2025
Điều này được hỗ trợ bởi sự phát triển kinh tế vững chắc cũng như tăng trưởng lợi nhuận doanh nghiệp mạnh mẽ.
Thanh khoản ba sàn hôm nay tương đương phiên trước và nằm trong vùng trung bình 33.000 tỷ đồng/phiên trong đó nhà đầu tư nước ngoài đảo chiều mua ròng 1455.3 tỷ đồng, tính riêng giao dịch khớp lệnh thì họ mua ròng 964.5 tỷ đồng.
Nhịp mở biên độ rất rộng hôm nay kết thúc bằng đợt kéo trụ và dẫn dắt tâm lý đảo ngược rất tích cực. Khi giảm dòng tiền có vẻ do dự nhưng đến lúc cổ phiếu quay đầu tăng thì lại tranh nhau.
Một “bản sao ngược” của bức tranh chỉ số chiều nay, khi chính các cổ phiếu ép VN-Index rơi thảm trong buổi sáng đã kéo ngược chỉ số lên. VN-Index từ chỗ giảm hơn 31 điểm đảo chiều thành tăng gần 28 điểm. Biên độ cực rộng là cơ hội tuyệt vời cho các nhà đầu tư lướt sóng. Thậm chí khối ngoại cũng đảo chiều mua ròng trở lại cả ngàn tỷ đồng.
Chuyển động xanh
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán), có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu). Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: