Vấn đề lớn nhất hiện nay không phải là thiếu phương pháp định giá mà là thiếu hệ thống dữ liệu đủ tin cậy để các phương pháp định giá đất phát huy hiệu quả…

Tại toạ đàm “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp” do Kiểm toán nhà nước tổ chức ngày 9/7/2026 tại TP. Hồ Chí Minh, các đại biểu đã nêu rõ hàng loạt khó khăn, vướng mắc trong công tác thẩm định và định giá đất.

Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng kết quả thẩm định giá mà còn tác động trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, công tác quản lý tài sản công, xử lý nợ xấu, thi hành án và hoạt động tố tụng…

ĐANG RẤT THIẾU HỆ THỐNG DỮ LIỆU TIN CẬY

“Tại một số địa phương, có dự án trong suốt 24 tháng (theo quy định) vẫn không tìm được đủ tài sản so sánh tương đồng; có nơi buộc phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang địa phương khác; có nơi giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chỉ bằng hoặc nhỉnh hơn bảng giá đất trong khi giá giao dịch thực tế cao hơn rất nhiều. Thực tiễn đó đặt ra câu hỏi lớn: Nếu dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đúng thị trường thì dù áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay phương pháp hệ số điều chỉnh cũng rất khó bảo đảm kết quả định giá sát thực tiễn”, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhìn nhận.

Các tổ chức tín dụng cũng chia sẻ rằng điều họ thiếu hiện nay không phải là công cụ định giá mà là một hệ thống dữ liệu được chuẩn hóa, liên thông và có khả năng kiểm chứng. Thực trạng này cho thấy nhiệm vụ xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu giá đất và cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa các cơ quan quản lý nhà nước cần được coi là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, khoảng cách giữa quy định của pháp luật và thực tiễn tổ chức thực hiện vẫn còn khá lớn. Tại 3 toạ đàm cùng chủ đề do Kiểm toán nhà nước tổ chức tại Hà Nội, Khánh Hòa và TP. Hồ Chí Minh, các đại biểu đã chia sẻ rất nhiều trường hợp bị vướng mắc, như: dự án đã kéo dài nhưng khi xác định lại giá đất vẫn phải quay về tìm dữ liệu thị trường của thời điểm rất xa trong quá khứ; xác định dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp để lựa chọn giữa áp dụng bảng giá đất nhân hệ số hay tiếp tục xác định giá đất cụ thể; áp dụng suất vốn đầu tư đối với các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng, sân golf hoặc khu đô thị hỗn hợp do hệ thống định mức hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của các loại hình này…

Hơn nữa, sau nhiều năm chủ yếu áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể, việc chuyển sang cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh (từ ngày 01/7/2026) góp phần đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và tăng tính công khai, minh bạch, tuy nhiên, trong thực tế triển khai, các địa phương lại gặp nhiều lúng túng: Hệ số được xây dựng trên cơ sở nào? Dữ liệu nào đủ độ tin cậy để xác định hệ số? Làm thế nào để hệ số phản ánh đúng biến động của thị trường? Đối với những dự án có tính chất đặc thù hoặc dự án hỗn hợp thì cách vận dụng như thế nào để vừa đúng quy định, vừa phù hợp thực tiễn?

Theo ông Phan Cảnh Tiền Hải, Phó Giám đốc Sở Tài chính TP. Cần Thơ, thực trạng này làm kéo dài thời gian xác định giá đất cụ thể, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hiệu quả quản lý, khai thác nguồn lực đất đai của địa phương.

TÂM LÝ E NGẠI, NÉ TRÁNH VÌ LO RỦI RO PHÁP LÝ

Một vấn đề nữa được bàn thảo nhiều trong chuỗi tọa đàm của Kiểm toán nhà nước là yêu cầu bảo đảm môi trường pháp lý an toàn cho những người thực hiện đúng quy định. Vấn đề này đang trở thành nhu cầu lớn và cấp thiết. Một số doanh nghiệp phản ánh doanh thu từ một hợp đồng định giá không lớn nhưng áp lực nghề nghiệp và rủi ro pháp lý lại rất cao; nhiều đơn vị né tránh, hạn chế tham gia hoặc không còn mặn mà với lĩnh vực định giá đất.

“Thời gian vừa qua, nhiều vụ việc các tổ chức định giá và thẩm định viên vướng vòng lao lý trong các vụ án liên quan đến tài chính đất đai, từ đó, tâm lý chung hiện nay là vừa làm vừa sợ. Nhiều đơn vị tư vấn không dám nhận các gói thầu định giá đất cụ thể cho các dự án lớn do sợ rủi ro pháp lý khi khái niệm "giá đất sát giá thị trường" vẫn mang tính định tính”, đại diện Công ty TNHH Thẩm định giá VALID lý giải.

Trước thực tế này, các đại biểu kiến nghị các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán tiếp tục thống nhất phương pháp đánh giá đối với hoạt động xác định giá đất; xem xét đầy đủ điều kiện thị trường tại thời điểm định giá, bảo đảm đánh giá đúng bản chất của hoạt động tư vấn định giá, tránh tạo tâm lý e ngại cho các tổ chức tư vấn cũng như đội ngũ cán bộ thực thi nhiệm vụ.

Nói về vấn đề trên, Phó Tổng Kiểm toán nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh: “Một môi trường pháp lý hiện đại phải đồng thời đáp ứng hai yêu cầu: Phải đủ nghiêm để kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm. Mặt khác, cũng phải đủ rõ ràng để bảo vệ những cán bộ, công chức, tổ chức tư vấn và những người thực thi pháp luật khi họ đã thực hiện đúng quy định, đúng quy trình và đúng trách nhiệm. Có lẽ điều quan trọng nhất của các buổi toạ đàm là chúng ta đã chuyển từ tư duy đi tìm nguyên nhân của từng sai sót sang tư duy nhận diện những điểm nghẽn của cả hệ thống để cùng tháo gỡ”.

“Đối với Kiểm toán nhà nước, mục tiêu không chỉ dừng lại ở việc phát hiện sai sót sau khi sự việc đã xảy ra. Kiểm toán nhà nước không làm thay chức năng quản lý nhà nước, không làm thay chức năng quyết định giá đất của địa phương và cũng không thay thế trách nhiệm của các tổ chức tư vấn. Chúng tôi mong muốn thông qua hoạt động kiểm toán, phản ánh một cách khách quan những vấn đề phát sinh từ thực tiễn, góp phần hoàn thiện cơ chế, chính sách và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước”, lãnh đạo Kiểm toán nhà nước chia sẻ.