Với 53,5 triệu lượt khách quốc tế và nội địa mỗi năm, cùng mục tiêu duy trì tăng trưởng bán lẻ 13–15% đến năm 2031, TP. Hồ Chí Minh có quy mô thị trường đủ lớn để phát triển Trung tâm outlet. Tuy nhiên, trái ngược với sự chủ động của Hà Nội khi quy hoạch 7 vị trí cụ thể hay Đà Nẵng với mô hình thương mại tự do, “đầu tàu” kinh tế cả nước hiện vẫn chưa có một phương án phát triển cụ thể nào cho mô hình này...

Tại tọa đàm “Phát triển Trung tâm Outlet tại TP. Hồ Chí Minh - Cơ hội đột phá và động lực tăng trưởng mới cho Thương mại - Dịch vụ - Du lịch” do Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh tổ chức ngày 19/8/2026, các ý kiến cho rằng, lúc này áp lực của Thành phố không còn đến từ thị trường, mà từ chính cuộc đua nội địa đang diễn ra.

Đây là sự kiện lần đầu tiên được tổ chức, với sự tham gia của đại diện Bộ Công Thương, các chuyên gia tư vấn quốc tế, nhà đầu tư và doanh nghiệp bán lẻ, nhằm bàn về vấn đề phát triển trung tâm outlet (Khu phức hợp hoặc tập hợp các cửa hàng chuyên bán trực tiếp các sản phẩm chính hãng với mức giá thấp hơn giá niêm yết ban đầu.)

"ĐẦU TÀU" KINH TẾ  ĐANG CHẬM CHÂN

Mục tiêu phát triển mạnh outlet được đặt ra trong bối cảnh tăng trưởng bán lẻ 7 tháng đầu năm 2026 của TP. Hồ Chí Minh đạt 13,5%, cao hơn mức bình quân cả nước 13,4%. Đây là tín hiệu tích cực, nhưng áp lực duy trì tốc độ tăng trưởng này từ nay đến hết nhiệm kỳ 2031 đang ngày càng lớn hơn, và outlet được xác định là một trong những động lực mới cần được định hình sớm.

"TP. Hồ Chí Minh có rất nhiều tiềm năng, đặc biệt với sự xuất hiện của những doanh nghiệp lớn hàng đầu quốc gia phù hợp với hoạt động kinh doanh outlet. Tuy nhiên, nhìn nhận lại, thành phố gần như lúc nào cũng chậm chân," ông Nguyễn Nguyên Phương, Phó Giám đốc Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh, thẳng thắn nhận định.

Khi triển khai khu thương mại tự do, Đà Nẵng đã hành động nhanh hơn. Với outlet, Hà Nội đã quy hoạch xong 7 địa điểm cụ thể tại Gia Lâm, Sóc Sơn, Chương Mỹ, Hòa Lạc, Phú Xuyên, Phúc Thọ và Sơn Tây, trong khi TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có gì. "Nhiệm vụ tăng trưởng bền vững hai con số đòi hỏi thành phố phải chắt chiu mọi cơ hội. Chúng tôi đánh giá đây là một cơ hội rất lớn để đóng góp cho tăng trưởng lâu dài", ông Phương nhấn mạnh.

Để có thể xây dựng Đề án phát triển mạnh mô hình Outlet của Thành phố, Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh đã dành thời gian nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, tham vấn chuyên gia, tổ chức tư vấn, cơ quan quản lý, nhà đầu tư và doanh nghiệp. Từ góc nhìn đó, outlet không được tiếp cận như một dự án bán lẻ đơn thuần, mà cần đồng thời trả lời ba câu hỏi lớn: mô hình nào phù hợp với điều kiện của TP. Hồ Chí Minh?; Những điều kiện gì quyết định tính khả thi và tạo ra giá trị gia tăng thực chất?; và thành phố cần bắt đầu từ đâu, ưu tiên những gì trong giai đoạn tới?.

HỆ SINH THÁI KẾT NỐI THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ - DU LỊCH, KHÔNG PHẢI ĐIỂM BÁN HÀNG GIẢM GIÁ

Một trong những nội dung trọng tâm mà Sở Công Thương đặt ra để lấy ý kiến về việc phát triển Outlet, là định vị đúng bản chất của loại hình dịch vụ này, bởi đây là mô hình còn mới ở Việt Nam, đang bị hiểu theo nhiều cách khác nhau và thậm chí sai lệch.

Thông tin rộng rãi tới các Sở ngành và doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh, bà Trần Như Quỳnh, đại diện Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh, chỉ ra rằng xu hướng bán lẻ hiện đại toàn cầu đang dịch chuyển mạnh sang hướng hình thành điểm đến tích hợp, nơi giữ chân khách hàng lâu hơn, kéo dài thời gian trải nghiệm và từ đó gia tăng mức chi tiêu trên mỗi lượt khách.

"Nếu chỉ nghiên cứu một mô hình bán lẻ đơn thuần thì sẽ không đủ hiệu quả. Điều thực sự cần hướng tới là khả năng hình thành một hệ sinh thái tích hợp, trong đó thương mại, dịch vụ, giải trí và du lịch gắn kết chặt chẽ với nhau. Outlet không đơn giản là nơi bán hàng giảm giá, mà phải là một hệ sinh thái tích hợp, có khả năng khai thác tối đa nhu cầu của khách hàng khi đến với thành phố, từ mua sắm, ẩm thực, giải trí cho đến lưu trú và các trải nghiệm văn hóa đặc trưng," bà Quỳnh nhấn mạnh.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy không có một công thức outlet duy nhất. Tại Nhật Bản, các trung tâm outlet thường phát triển theo hình thức làng outlet quy mô lớn đặt ở ngoại ô đô thị, kết nối với các tuyến du lịch địa phương và thu hút lượng khách đáng kể từ các tỉnh thành lân cận.

Tại Pháp và nhiều nước Tây Âu, mô hình phổ biến là làng mua sắm cao cấp, nơi tập trung các thương hiệu danh tiếng, tạo ra trải nghiệm mua sắm sang trọng và khác biệt, thường gắn liền với các điểm đến du lịch truyền thống.

Tại Thái Lan, Central Village nằm ngay cạnh sân bay Suvarnabhumi của tập đoàn Central Retail, đơn vị sở hữu chuỗi Go! Mall, là một ví dụ tiêu biểu về outlet gắn trực tiếp với luồng khách hàng không quốc tế.

Hàn Quốc bố trí outlet rợp trời với cơ chế hoàn thuế tại chỗ cho du khách quốc tế.

Tại Mỹ, outlet được tổ chức theo dạng làng outlet ngoại ô, mỗi thương hiệu là một căn nhà một tầng, mô hình có chi phí đầu tư xây dựng thấp, triển khai nhanh, chỉ cần mặt bằng sạch là thi công được ngay.

Tổng hợp từ các kinh nghiệm này, Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh rút ra ba yếu tố cốt lõi quyết định thành công của Outlet, đó là: thương hiệu đủ mạnh để tạo sức hút, khiến khách hàng sẵn sàng di chuyển xa đến mua sắm; vị trí thuận tiện, kết nối tốt với các luồng khách nội địa và quốc tế; và trải nghiệm đủ khác biệt, độc đáo để trở thành điểm đến chứ không chỉ là điểm mua sắm.

3 MÔ HÌNH, 5 NHÓM CÂU HỎI CẦN LỜI GIẢI CHO THÀNH PHỐ

Trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế và điều kiện thực tế của thành phố, Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh, cho biết đang xem xét ba nhóm mô hình để đưa ra thảo luận, lấy ý kiến rộng rãi tại tọa đàm.

Thứ nhất là Làng outlet: Định hướng trở thành điểm đến mua sắm và du lịch quy mô lớn, chú trọng chiều sâu trải nghiệm và khả năng thu hút khách từ ngoài khu vực, bao gồm cả khách quốc tế. Mô hình này đòi hỏi diện tích lớn, đầu tư bài bản, thường phù hợp với vị trí ngoại ô hoặc gần trục giao thông huyết mạch. Đây cũng là mô hình gần nhất với định hướng kết hợp outlet và du lịch mua sắm mà Bộ Công Thương đang ưu tiên nghiên cứu.

Thứ hai là Outlet ngoại vi đô thị: Quy mô linh hoạt hơn, gần khu dân cư, phục vụ cả thị trường khách đô thị lẫn ngoại vi. Có thể triển khai với nguồn lực đầu tư vừa phải hơn và thời gian hình thành ngắn hơn. Mô hình này phù hợp với giai đoạn thí điểm ban đầu.

Thứ ba là Outlet tích hợp trong tổ hợp đa chức năng: Kết hợp với lưu trú, giải trí, du lịch và các khu chức năng khác. Hướng tiếp cận linh hoạt nhất, có thể khai thác hiệu quả hạ tầng sẵn có và tận dụng dòng khách từ các dịch vụ đi kèm. Đây là mô hình mà Tập đoàn IPPG đã đề cập tại tọa đàm: doanh nghiệp này đã có sẵn các khu đô thị sinh thái diện tích 30–50 ha có thể nghiên cứu tích hợp hạ tầng thương mại, trong đó hướng Cần Giờ được kỳ vọng thuận lợi hơn trong khoảng 2–3 năm tới khi tuyến đường kết nối hoàn thiện.

Từ ba mô hình này, Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh xác định năm nhóm vấn đề trọng tâm cần được tham vấn và giải quyết.

Thứ nhất: Mô hình và định vị. Trung tâm outlet là mô hình bán lẻ chuyên biệt, điểm đến mua sắm hay tổ hợp thương mại - dịch vụ - du lịch tích hợp, đây không chỉ là câu chuyện tên gọi mà quyết định trực tiếp thị trường mục tiêu, vị trí, hạ tầng, thương hiệu và phương thức vận hành.

Thứ hai: Thị trường và không gian. Outlet hướng tới khách du lịch quốc tế, khách nội địa hay cả hai; bán kính thu hút đến đâu; khả năng kết nối giao thông như thế nào.

Thứ ba: Hệ sinh thái thương mại - dịch vụ - du lịch. Mức độ tích hợp với cửa hàng miễn thuế, hoàn thuế VAT, lưu trú, lữ hành, vận chuyển, ẩm thực, vui chơi giải trí đến đâu là phù hợp và khả thi.

Thứ tư: Điều kiện đầu tư. Nhà đầu tư cần những gì, điểm nghẽn nào cần tháo gỡ, thành phố cần làm gì để tạo môi trường thuận lợi.

Thứ năm: Cơ chế chính sách và lộ trình. Phân định rõ nội dung có thể làm ngay trong khuôn khổ pháp luật hiện hành, nội dung cần phối hợp liên ngành và nội dung cần kiến nghị cấp có thẩm quyền.

Về tiêu chí nhà đầu tư, đề xuất của sở cũng được nêu rõ: phải nắm quyền phân phối chính thức tối thiểu 50 thương hiệu quốc tế tại Việt Nam, có kinh nghiệm vận hành chuỗi bán lẻ cao cấp hoặc trung cấp hoặc cửa hàng miễn thuế, và cam kết tỷ lệ lấp đầy 85% diện tích mặt bằng trong năm đầu tiên. Tiêu chí này nhằm tránh tình trạng có dự án nhưng thiếu thương hiệu, thiếu dòng khách và thiếu sức sống thương mại, điều đã xảy ra với không ít dự án bất động sản thương mại tại Việt Nam trong thập kỷ qua.

Về địa điểm, Sở đề xuất ưu tiên các quỹ đất khoảng 10–15 ha tại cửa ngõ giao thông, gần sân bay Tân Sơn Nhất hoặc hướng kết nối sân bay Long Thành. Lãnh đạo Sở Công Thương TP. Hồ Chí Minh cũng nhấn mạnh việc nghiên cứu địa điểm phải bắt đầu từ thị trường và khách hàng mục tiêu, không thể chỉ nhìn vào quỹ đất sẵn có.

Về hàng hóa và kiểm soát chất lượng, hàng đưa vào outlet phải thuộc sở hữu thương hiệu hoặc đơn vị được ủy quyền phân phối hợp pháp; sản phẩm sản xuất riêng cho kênh outlet phải thể hiện rõ trên nhãn mác; niêm yết giá gốc và giá bán với mức giảm từ 30%, 50% đến 70%; ứng dụng công nghệ truy xuất nguồn gốc để ngăn hàng giả và hàng trà trộn.

Đặc biệt, outlet cũng được xác định là kênh tiêu thụ hàng Việt có tiềm năng lớn. Việt Nam đang xuất khẩu khoảng 40 tỷ USD hàng dệt may và giày da mỗi năm. Đây là những ngành hàng rất phù hợp với đặc thù của outlet: hàng cuối mùa, sản phẩm kích cỡ đặc biệt, hoặc dòng hàng được sản xuất riêng cho kênh giảm giá sâu. Đưa hàng Việt chất lượng vào outlet, gắn với cơ chế hoàn thuế và hệ thống thanh toán số cho khách quốc tế là cách để nâng giá trị gia tăng giữ lại trong nước từ chính lượng du khách đang ngày càng tăng.

"Mục tiêu cuối cùng không đơn thuần là có thêm vài trung tâm outlet. Thành phố không cần một outlet thật lớn, mà cần một mô hình outlet đủ tốt, nơi thương hiệu, khách hàng muốn đến và nhà đầu tư muốn ở lại", ông Phương nhấn mạnh.

Thách thức lớn nhất lúc này không còn là câu hỏi liệu TP. Hồ Chí Minh có nên làm outlet hay không, mà là làm thế nào để thành phố không tiếp tục đi sau các địa phương khác, đồng thời tránh phát triển một mô hình chỉ có mặt bằng mà thiếu thương hiệu, thiếu khách và thiếu hệ sinh thái đủ sức tạo ra sức sống thương mại thực chất.