Suốt những tháng cuối năm 2020, cổ phiếu bất động sản công nghiệp “làm mưa làm gió” thị trường chứng khoán với hàng loạt mã nổi sóng, tuy nhiên, kết thúc năm 2020, cũng là thời điểm cổ phiếu ngành này “mất hút” trong bữa tiệc chứng khoán.

GIÁ NGƯỢC CHIỀU LỢI NHUẬN

Ngay từ đầu năm, nhiều dự báo cho rằng 2021 sẽ là “năm bội thu” của những nhà phát triển bất động sản công nghiệp đã nắm trong tay quỹ đất lớn. 

Đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều tỉnh, thành phố, tiêu biểu như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang... Với 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp Việt Nam đạt bình quân trên 70%; giá thuê nhà xưởng bình quân trên cả nước  khoảng 60 - 80 nghìn đồng/m2 và giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng giao động từ 3 - 5triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp mới nhất của Savills cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cụ thể: tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%. Trong khi đó, khu vực phía nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại Thành phố Hồ Chí Minh là 88%, Bình Dương là 99%, Đồng Nai là 94%, Long An là 84%, Bà Rịa – Vũng Tàu là 79%.

Nhu cầu sử dụng bất động sản khu công nghiệp tăng cao, kéo theo kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp trong ngành này cũng tốt hơn. Một số doanh nghiệp như KBC báo lãi ròng 599 tỷ đồng tăng gấp 11 lần trong quý 1/2021 so với cùng kỳ; SZC lãi 80 tỷ đồng tăng gần 50%; IJC lãi 292 tỷ đồng tăng 152%; SIP lãi 186 tỷ đồng tăng 391%; ITA lãi 56,9 tỷ đồng tăng 127%; BCM lãi 456,6 tỷ đồng, tăng 47%; IDC lãi tăng 20%; NTC tăng 32%…Hầu hết các doanh nghiệp trong ngành cũng đặt mục tiêu tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận cao trong năm 2021.

Tuy nhiên, nghịch lý là dù triển vọng ngành tích cực, lợi nhuận tăng cao thì cổ phiếu nhóm bất động sản công nghiệp gần như vẫn dậm chân tại chỗ từ đầu năm đến nay, ngay cả lúc VN-Index nhảy số như lên đồng, thanh khoản thị trường thiết lập mức kỷ lục trong tháng 5-6, thì cổ phiếu nhóm ngày vẫn đứng ngoài cuộc vui.

Chẳng hạn, sau khi đạt đỉnh ngày 25/1 ở mức giá 45.500 đồng/cổ phiếu, KBC quay đầu lao dốc, hiện giao dịch xung quanh giá 35.700 đồng/cổ phiếu, giảm 21,5%. Cổ phiếu BCM của Tổng công ty Đầu tư phát triển Công nghiệp sau khi đạt đỉnh 61.000 đồng giữa tháng hai hiện quay đầu giảm còn 53.900 đồng, giảm 11,4%; PHR của Cao su Phước Hoà cũng giảm từ mức đỉnh 70.000 đồng đầu năm về còn 53.700 đồng, tương ứng giảm 24%; SZC sau khi đạt đỉnh hồi tháng 3 hiện cũng giảm 13% còn 35.000 đồng/cổ phiếu; SIP giảm từ 193.000 đồng từ đầu tháng 3 hiện còn 167.000 đồng/cổ phiếu; cổ phiếu ITA của Tân Tạo cũng giảm mạnh trong hai tháng trở lại đây sau khi đạt đỉnh vào giữa tháng 4.

KỲ VỌNG NGẮN HẠN GIẢM

Theo phân tích của giới chuyên môn, có hai nguyên nhân chính lý giải sự thờ ơ của nhà đầu tư dành cho nhóm này:

Thứ nhất, giá cổ phiếu đã chạy trước phản ánh triển vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Những tháng cuối năm 2020 là thời kỳ huy hoàng của nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp với nhiều mã đồng loạt tăng kịch trần nhiều ròng rã cả tháng trời. Tuy nhiên, sự hưng phấn nào cũng phải có điểm dừng, dòng tiền luân chuyển từ nhóm này sang các ngành khác như ngân hàng, thép, chứng khoán với những câu chuyện mới và mang tính hấp dẫn hơn như tăng vốn, giá nguyên vật liệu tăng đột biến, lợi nhuận khủng từ dòng tiền F0...Trong khi đó, với bất động sản khu công nghiệp, tiềm năng tăng giá và triển vọng không còn là thông tin mới mẻ.

Thứ hai: Sự xuất hiện trở lại của các ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng ở Việt Nam có thể làm ảnh hưởng đến triển vọng ngắn hạn - đặc biệt là kết quả kinh doanh quý 2/2021. 

Các đợt bùng phát Covid-19 gần đây đã xảy ra tại các khu công nghiệp thuộc các cụm công nghiệp trọng điểm của cả nước, bao gồm các tỉnh/thành Bắc Ninh, Bắc Giang ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai và Tp.HCM ở miền Nam. Dịch Covid-19 và các biện pháp giãn cách xã hội sẽ phần nào ngăn cản những người thuê tiềm năng đến Việt Nam để đàm phán - bên cạnh đó là quan điểm thận trọng của khách thuê về việc kiểm soát Covid-19 của Việt Nam trong ngắn hạn.

Trong khi đó, giá thuê liên tục tăng cao, hiện đang dần tiệm cận với mức giá của các nước trong khu vực. Điều này làm giảm khả năng cạnh tranh của các khu công nghiệp Việt Nam. Trong kịch bản thận trọng, giá thuê có thể sẽ không tăng nhiều trong thời gian tới và hướng phát triển tối ưu là mở rộng quỹ đất, thay vì kỳ vọng giá thuê tăng liên tục, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận doanh nghiệp.

BAO GIỜ CUỘC ĐUA TRỞ LẠI?

Đánh giá về hoạt động của các lĩnh vực bất động sản từ nay đến cuối năm, ông Matthew Powell Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, lĩnh vực bất động sản công nghiệp giữ vị thế là một trong những thị trường có triển vọng phát triển tốt nhất. Thị trường này được kỳ vọng sẽ tiếp tục đón nhận nhiều nhu cầu mới hơn nữa trong tương lai, đặc biệt tại các khu vực kinh tế triển vọng. Đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp vẫn hưởng lợi từ các thương vụ M&A và nguồn cung mới.

Đa phần các công ty chứng khoán đều đồng thuận cho rằng 6 tháng cuối năm triển vọng cho nhóm này rất tốt. Agriseco nhìn nhận, do bất động sản khu công nghiệp vẫn chưa tăng giá nhiều trong giai đoạn qua sẽ là cơ hội cho giai đoạn tới.

VnDirect nhấn mạnh khi RCEP có hiệu lực vào cuối năm 2021 có thể mang lại cho khu công nghiệp một cú hích và đánh dấu cột mốc quan trọng cho các nước ASEAN có thể trở thành một trung tâm sản xuất toàn cầu. 

Bên cạnh đó, Nghị định mới về quản lý Khu công nghiệp và Khu kinh tế công bố dự thảo vào 07/06/2021 sớm được phê duyệt, điều này sẽ tạo khung pháp lý cho các hoạt động đầu tư phát triển các khu công nghiệp và khu kinh tế. Ngoài ra nghị định mới sẽ bổ sung quy định về việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư tăng giá thuê trên 30% so với giá thuê đã đăng ký với địa phương quản lý...

Đánh giá về triển vọng trung hạn, Chứng khoán KBSV cho rằng ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam có thể được hưởng lợi từ các hợp đồng thương mại tự do (FTAs) được ký kết và làn sóng dịch chuyển của các công ty khỏi Trung Quốc. Theo đó, nhu cầu cho đất và nhà xưởng xây sẵn tăng cao. Bên cạnh đó, đẩy mạnh đầu tư công giúp tăng kết nối giữa các vùng, kết nối Việt Nam với quốc tế cũng là yếu tố thu hút FDI trong tương lai.

Một cách thận trọng hơn, Mirae Asset nhận thấy nhu cầu vẫn còn cao trong 6 tháng đầu 2021, tuy nhiên, trong tương lai phân khúc này có thể mất dần sức hút khi Việt Nam tiếp tục đối mặt với đại dịch Covid-19