Chuyên gia của Dragon Capital: "Ít ai mua bất động sản online, lợi nhuận quý 3 của VRE và DXS tiêu cực bởi Covid"

Tại chương trình Tư vấn đầu tư chủ đề “Cổ phiếu bất động sản - Đầu tư như thế nào?” ngày 4/8, nhận định về tác động tiêu cực của làn sóng Covid-19 lần thứ tư lên lợi nhuận nhóm bất động sản, ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành Bất động sản - Công ty CP Quản lý Quỹ Dragon Capital cho rằng, mặc dù giãn cách xã hội khiến việc đi lại mua bán khó khăn hơn nhưng sản phẩm được bán và bàn giao nửa đầu năm hoặc năm ngoái nên có thể có doanh nghiệp không bán được hàng vì dịch nhưng lợi nhuận vẫn tốt trong quý 3 năm nay.

LỢI NHUẬN VRE, DXS TIÊU CỰC TRONG QUÝ 3?

Doanh số bán hàng quý 3 sẽ ảnh hưởng rất mạnh bởi mua bất động sản ít mua khi online nhưng sẽ có doanh nghiệp bán hàng từ 1-2 năm trước nên đến thời điểm này mới bàn giao vẫn có thể ghi được lợi nhuận.

Tuy nhiên sẽ có vài doanh nghiệp tác động tiêu cực ngay lập tức là hai công ty tuyến đầu là VRE - vận hành trung tâm thương mại phải đóng cửa chắc chắn ảnh hưởng lớn và DXS - việc môi giới gặp khó khăn vì Covid nên lợi nhuận quý 3 của hai doanh nghiệp này sẽ phản ánh đúng tác động nghiêm trọng của Covid-19. Còn những doanh nghiệp khác chưa có đủ dữ liệu để kết luận. 

Theo ông Thọ, khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản phải nhìn vào hai yếu tố: lợi nhuận và doanh số bán hàng. Nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận không, không nhìn lợi nhuận một quý mà nhìn lợi nhuận cả năm nay và năm sau. Bất động sản yếu tố quan trọng là yếu tố bền vững. Có khi lợi nhuận một quý tốt cổ phiếu chưa chắc đã tăng vì lợi nhuận quý sau, năm sau có thể  giảm.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên nhìn vào tốc độ bán hàng cả năm nay, năm trước, triển vọng năm sau. Đối với doanh nghiệp vẫn bán được hàng tốt, phân khúc phù hợp, có thể lợi nhuận quý 3/quý 4 không tốt nhưng cổ phiếu chưa chắc đã giảm vi thị trường sẽ nhìn sang cả năm sau. Lợi nhuận năm sau sẽ ghi nhận từ bán hàng năm nay và năm trước nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất nếu nhìn trong tầm nhìn 6-12 tháng. Còn lợi nhuận ngắn hạn ưu tiên doanh nghiệp bán hàng vừa phải nhưng lợi nhuận báo cáo tốt thì cổ phiếu khả năng sẽ tăng. 

Ông Thọ lưu ý sẽ khó có trường hợp hoàn hảo vừa bán hàng tốt, vừa lợi nhuận tốt, chúng ta phải cân bằng nhưng yếu tố quan trọng nhất chính là bán hàng. Vì khi bán hàng năm nay không ổn thì lợi nhuận năm sau sẽ giảm.

NHIỀU YẾU TỐ HỖ TRỢ CHO NHÓM BẤT ĐỘNG SẢN

Về triển vọng nhóm này dài hạn, ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia Phân tích Cổ phiếu của SSI Research cho rằng, ngoài yếu tố lãi suất thấp tiếp tục tác động tích cực tới nhóm bất động sản trong thời gian tới còn yếu tố khác là dòng tiền.

Covid-19 gây giãn đoạn hoạt động sản xuất kinh doanh thương mại nên dòng tiền lớn từ F0 và hoạt động khác như kiều hối gửi về đang cần sản phẩm đầu tư để tiếp tục quay vòng. Tuy nhiên, các kênh đầu tư của chúng ta vẫn còn giới hạn như chứng khoán, vàng, bitcoin, bất động sản. Nhu cầu đầu tư bất động sản luôn ở đó.

Yếu tố tiếp theo là nhân khẩu học. Mật độ dân số Tp.HCM và Hà Nội cao. Theo thống kê, để đạt được nhu cầu người dân sở hữu căn hộ thì nguồn cung cần thiết mỗi năm là 100.000 - 140.000 căn hộ, do vướng mắc pháp lý nên nguồn cung hiện nay chỉ ở khoảng 20.000 - 22.000 căn, chênh lệch lớn nên giá bất động sản tương lai kỳ vọng đi lên.

Về yếu tố cơ sở hạ tầng, đây là yếu tố quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phát triển thời gian tới. Hà Nội triển khai quy hoạch lại khu đô thị bên bờ sông Hồng, miền Nam đầu tư nhiều cơ sở hạ tầng như tuyến metro, hay Tp Thủ Đức, sân bay Long Thành, Dầu Giây…kết nối với trung tâm thành phố giúp thị trường tiếp tục mở rộng.

“Thị trường bất động sản hiện nay so với các lần bong bóng trước thì phát triển ổn định hơn nhiều khi mà Ngân hàng quản trị rủi ro nhất định, Chính phủ có biện pháp kiểm soát thị trường không tăng nóng quá. Đây vẫn là câu chuyện tăng trưởng bền vững trong thời gian tới”, ông Quang nhấn mạnh.

Bổ sung về triển vọng thị trường bất động sản, ông Thọ cho rằng giải ngân đầu tư công là yếu tố quan trọng hàng đầu không chỉ với Việt Nam và cả thế giới. Thị trường miền Nam gần như bị bỏ quên đầu tư công trong suốt một thời gian dài nên việc đẩy mạnh đầu tư công thời gian gần đây như sân bay, cao tốc tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản phát triển.

Ví dụ, trước đây Đồng Nai cũng bị bỏ quên nhưng nhờ câu chuyện hạ tầng được đẩy mạnh đầu tư gần đây các chủ đầu tư lớn đổ về, giúp đa dạng hoá nguồn hàng cho nhà đầu tư khi thị trường Sài Gòn gặp khó khăn về pháp lý. Cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn để nhà đầu tư lựa chọn, không phải đầu tư nhất thiết Sài Gòn mà ở các tỉnh thành trên cả nước.