Chuyên gia mách "5 nguyên tắc vàng" cho nhà đầu tư thắng lớn khi mua cổ phiếu bất động sản

Theo thống kê của SSI Research, tính đến ngày 31/7, mức tăng trưởng của nhóm cổ phiếu ngân hàng là 34% so với mức tăng của Vn-Index, thép tăng 57% và nhóm chứng khoán hơn 70%. Cổ phiếu bất động sản tương đương với chỉ số Vn-Index tăng 30%. Có thể nói, 6 tháng đầu năm gần như không có sóng bất động sản. Tuy nhiên, gần đây cổ phiếu bất động sản bắt đầu bắt nhịp trở lại.

Đứng trước mỗi đợt sóng cổ phiếu bất động sản, không phải nhà đầu tư nào cũng "mua đáy bán đỉnh", thậm chí còn "lỗ sấp mặt" chỉ vì đúng thời điểm - sai cổ phiếu. Tại chương trình Tư vấn đầu tư chủ đề “Cổ phiếu bất động sản - Đầu tư như thế nào?” ngày 4/8, các chuyên gia phân tích của công ty chứng khoán, quỹ quản lý đã đưa ra 5 nguyên tắc vàng mà nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi quyết định bỏ tiền vào đầu tư cổ phiếu bất động sản. 

Thứ nhất là nhìn vào quỹ đất. Theo ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành Bất động sản - Công ty CP Quản lý Quỹ Dragon Capital, khi đầu tư cổ phiếu bất động sản cũng tương tự khi đầu tư bất động sản. Thứ quan trọng nhất với hoạt động kinh doanh của công ty bất động sản chính là quỹ đất. Mua cổ phiếu bất động sản thì quan tâm công ty đó sở hữu quỹ đất nào, yếu tố pháp lý ra sao? Có thể công ty có kế hoạch phát triển quỹ đất lớn nhưng quá trình thực hiện pháp lý chưa hoàn thành khiến dự án mở bán chậm đi. Do đó, nhà đầu tư trước khi xuống tiền thi quan tâm quỹ đất, khả năng triển khai pháp lý vì khi lỡ xuống tiền rồi mà có tin tức pháp lý thì sẽ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

Đồng quan điểm, theo Vũ Ngọc Quang, chuyên gia Phân tích Cổ phiếu của SSI Research, khi SSI cân nhắc đầu tư hay khuyến nghị đều nhắc đến quỹ đất của doanh nghiệp đó lớn không, nằm ở địa bàn nào? SSI thường ưu tiên doanh nghiệp có quỹ đất ở vùng đang phát triển ví dụ như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu nơi mà doanh nghiệp có thể hưởng lợi về cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Thứ hai là ban lãnh đạo doanh nghiệp có tốt hay không? Theo ông Thọ, quá trình kinh doanh đòi hỏi lâu dài từ 3-5 năm do đó cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo. Có thể công ty làm ăn lãi, nhưng ban lãnh đạo chưa được tốt, quản trị công ty không tốt thì chưa chắc đồng lãi rơi vào túi cổ đông mà công ty đó lại chuyển lợi nhuận sang công ty sân sau. Nên chọn doanh nghiệp mình nắm bắt rõ, lãnh đạo giữ đúng cam kết thì cổ đông yên tâm khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản.

Thứ ba là tốc độ bán hàng trong tương lai. Chuyên gia của Dragon Capital cho rằng, có hai nguồn để nhà đầu tư có thể tìm thông tin về tốc độ bán hàng của một doanh nghiệp bất động sản. Thứ nhất là đọc báo cáo của các công ty chứng khoán, thứ hai là kết hợp đầu tư cổ phiếu và bất động sản để hỏi những người trong ngành. Hoặc nói chuyện với môi giới, sàn giao dịch để biết tốc độ triển khai bán hàng có tốt không rồi check chéo trở lại với doanh nghiệp.

Yếu tố thứ tư là định giá. Cổ phiếu của top 10 công ty bất động sản có P/b trung bình 2.5 -2.6 lần cao hơn đỉnh 2018 là 10-15% nhưng chưa phản ánh hết do động lực thị trường bất động sản, hoạt động của chủ đầu tư hiện nay lớn mạnh hơn nhiều, cơ sở hạ tầng được thúc đẩy nên tiềm năng về mặt định giá nhà đầu tư nên quan tâm. Ông Quang cho biết, SSI giữ quan điểm cơ hội với nhóm bất động sản là có nhưng nhà đầu tư phải chọn lọc cổ phiếu định giá vừa phải.

Cuối cùng, là hiểu khẩu vị rủi ro của mình. Ở vấn đề này Thọ của Dragon Capital cho rằng nhà đầu tư phải hiểu rõ khẩu vị và cách đầu tư của mình.

Ông Thọ cũng đưa ra khuyến nghị cho nhà đầu tư với 4 nhóm chính. Nhóm thứ nhất là chờ đợi covid sau đợt tăng vốn là DXG, KBC, DIG, đây là cổ phiếu tích lĩy một thời gian vì bị nhu cầu tăng vốn tác động. Sau khi tăng vốn kỳ vọng đột phá lợi nhuận và chuyển nhượng dự án. Thứ hai là phục hồi từ covid là DXS và VRE, chắc chắn chỉ cần covid qua đi là bật mạnh. Nhóm 3 lợi nhuận tốt như NTL có dự án lớn so với quy mô của họ. Nhóm cuối cùng là những doanh nghiệp đầu ngành như VHM, NVL, KDH phù hợp đầu tư dài hạn.