Theo MBS, trong dài hạn, quy định về niên hạn sử dụng sẽ khiến loại hình chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư khi tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản tại các sản phẩm sử dụng lâu dài, nhờ đó phân khúc thấp tầng hay đất nền có thể được hưởng lợi.

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW thay thế Nghị quyết 18 năm 2022 nhằm tập trung vào các quan điểm và định hướng trong việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm giải quyết vướng mắc, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững.

Về định hướng đối với sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nhà nước hướng tới việc giải quyết những vướng mắc pháp lý liên quan đến việc giao đất, xác định giá đất cũng như phân quyền đối với các địa phương nhằm đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.

Bên cạnh đó, Nghị quyết nhấn mạnh khía cạnh Nhà nước kiểm soát, điều tiết giá đất, quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư, giao đất lâu dài đối với dự án nhà ở thương mại, đặc biệt dự án chung cư, và phát triển nhà ở cho thuê.

Chính sách nổi bật nhất đang được thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán quan tâm hiện nay là quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư.

 Nghị quyết quy định nhà ở chung cư phải có niên hạn sử dụng và quy định rõ hơn về trách nhiệm tài chính của cư dân trong việc cải tạo chung cư cũ.

Theo định hướng mới, bên cạnh Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn; tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư cũ xuống cấp; và quyết định hệ số bồi thường, chủ sở hữu căn hộ có quyền và nghĩa vụ tài chính tham gia xây dựng lại nhà chung cư.

Quy định này nhằm làm rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của cư dân so với trước kia trong quá trình cải tạo lại chung cư khi đã hết niên hạn sử dụng.

Trong báo cáo mới về thị trường bất động sản, Chứng khoán MBS cho rằng hiện tại chưa có quy định cụ thể về việc niên hạn sử dụng chung cư, tuy nhiên có một số đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất không hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ trước Nghị định 21 và những căn hộ xây dựng trong thời điểm đó vẫn được cấp quyền sở hữu lâu dài.

Trong trường hợp dự án đã xuống cấp hoặc phải sửa chữa, định hướng giải quyết có thể đến từ việc người dân đóng góp hoặc hợp tác với chủ đầu tư nhằm xây dựng lại dự án.

Đối với những dự án chung cư có quyền sở hữu 50 năm, MBS cho rằng sau thời gian đó, chủ đầu tư và người dân có thể đóng bổ sung tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng nhằm tiếp tục khai thác dự án.

Đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, tham khảo các thông lệ quốc tế, với định hướng sửa đổi Luật Đất đai khi quy định thời hạn sử dụng chung cư như hiện nay, các dự án chung cư theo Luật mới có thể có thời hạn 50–99 năm và sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp phí bổ sung nhằm cải tạo và tái phát triển dự án.

Trong ngắn hạn, MBS đánh giá có thể nhu cầu mua các chung cư được sở hữu lâu dài có thể tăng lên khi chưa áp dụng luật mới. Tuy nhiên, nhu cầu có thể không tăng lên quá mạnh trong bối cảnh thị trường không thuận lợi khi nhà đầu tư thận trọng hơn khi sửa đổi quy hoạch và mặt bằng lãi suất cao.

Về dài hạn, quy định về niên hạn sử dụng sẽ khiến loại hình chung cư có thời hạn kém hấp dẫn hơn đối với dòng tiền đầu tư khi tâm lý nhà đầu tư có xu hướng tích sản tại các sản phẩm sử dụng lâu dài, nhờ đó phân khúc thấp tầng hay đất nền có thể được hưởng lợi.

Với những định hướng của Nghị quyết 21 như đã đề cập, MBS nhận định các dự án chung cư đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hay có giấy phép bán hàng sẽ thu hút dòng tiền đầu tư trong thời gian tới và sẽ có tỷ lệ hấp thụ cao hơn do tâm lý ưa thích các sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài của người dân và giá cả vừa tầm trong bối cảnh lãi suất cao như hiện nay.

Các dự án chung cư đã có quy hoạch và mở bán của các doanh nghiệp niêm yết như The Prive (DXG), Mizuki giai đoạn 3 (NLG), Gladia Heights (KDH), Eco Smart City (PDR) có thể được hưởng lợi. Tuy nhiên, đối với NLG và KDH, tỷ lệ đóng góp từ các dự án này lên định giá doanh nghiệp tương đối nhỏ. Do đó, MBS đánh giá PDR, DXG có thể được hưởng lợi nhờ mở bán các dự án chung cư trước thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực.

Đối với thời điểm đầu tư, MBS cho rằng nhà đầu tư nên tích lũy cổ phiếu trong những đợt điều chỉnh của thị trường trong bối cảnh ngành bất động sản đang bị tác động tiêu cực bởi lãi suất cao.