Giá chung cư đi ngang, đã phù hợp để xuống tiền?

VARS ghi nhận tốc độ tăng giá chung cư có xu hướng chậm lại, nhưng vẫn ở ngưỡng cao do chủ yếu là dự án cao cấp, mức giá trung bình tại TP.HCM đạt 74 triệu đồng/m2.

Lượng giao dịch chung cư trong quý 1/2023 có dấu hiệu giảm khi tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường nhà ở đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% so với cùng kỳ năm ngoái, theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

"ĐỨT CHUỖI" TĂNG GIÁ

Nhịp thị trường căn hộ trong tháng 4/2023 cũng cho thấy sự quan tâm ở phân khúc căn hộ tiếp tục giảm 8% trên toàn quốc, lượng tin đăng cũng giảm 17% so với tháng trước Về giá căn hộ, trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc, theo ghi nhận tháng 4/2023 của Batdongsan.com.vn.

Tại TP.HCM, hầu như tất cả các quận, huyện đều ghi nhận nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hạ nhiệt. Các sản phẩm căn hộ có giá từ 3-6 tỷ đồng, nhu cầu tìm mua lại giảm 3%, chiếm khoảng 34% và căn hộ trên 6 tỷ đồng chỉ chiếm 18%, nhu cầu tìm mua cũng giảm 1% so với quý trước. Tuy nhiên, căn hộ có mức giá dưới 3 tỷ đồng vẫn nhận được sự tìm mua tăng 4% so với cuối năm 2022, chiếm đến 48%.

Cụ thể, khảo sát thị trường cho thấy giá căn hộ chung cư TP.HCM trung bình ghi nhận tại các quận: giá bán căn hộ tại quận 2 (cũ) khoảng 65,8 triệu đồng/m2; quận 5 khoảng 53,3 triệu đồng/m2; quận 7 khoảng 40,9 triệu đồng/m2; quận 8 khoảng 33,8 triệu đồng/m2; quận 9 khoảng 38,5 triệu đồng/m2; quận Tân Phú khoảng 33,5 triệu đồng/m2…

Chẳng hạn, căn hộ tại Lexington (quận 2 cũ) diện tích 90 m2, giá bán 6 tỷ đồng; căn hộ 71 m2 tại Celadon (quận Tân Phú) giá 3,6 tỷ đồng; giá căn hộ Western Capital diện tích 56 m2 tại quận 6 giá 2,2 tỷ đồng…

Tại Hà Nội, giá chung cư cũng đang đi ngang so với cuối năm 2022, thậm chí giảm nhẹ. Cụ thể, chung cư Hoàng Thành gần Vinhome Gardennia có giá 50-55 triệu đồng/m2, mức giá này giữ nguyên so với thời điểm cuối năm 2022.

Các căn hộ tại dự án của Taseco (Khu đô thị Đoàn Ngoại giao) giá 52-55 triệu đồng/m2; chung cư Park Home trên đường Thành Thái (Cầu Giấy) dao động từ 50-53 triệu đồng/m2; Mức giá này đã giảm 1-2 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2022. Hay các căn hộ tại quận Thanh Xuân ở phân khúc trung cấp giá cũng giảm 1-2 triệu đồng/m2 so với năm 2022.

Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản giảm giá.

CHỜ ĐÁY?

Tình hình thị trường bất động sản đang trong thế “giằng co” khi người mua chờ giá giảm tiếp, còn chủ đầu tư chờ “giải cứu”.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản.

Điều này được thể hiện ở một cuộc khảo sát các môi giới bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, 49% môi giới cho rằng chung cư bán/cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hóa trên 50%, như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về nhà ở đô thị luôn hiện hữu.

Như vậy, trong bối cảnh hiện tại, đây có phải là thời điểm thích hợp để xuống tiền mua nhà? Ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra khuyến nghị người mua nên cân nhắc kỹ bài toán tài chính, xem xét số vốn tự có, khả năng vay vốn và khả năng trả nợ.

Đối với những người mua để ở,  thì mua nhà tại thời điểm này sẽ đáp ứng ngay nhu cầu và việc an cư lạc nghiệp có thể giúp người sở hữu nhà có được dòng tiền tốt hơn. Còn đối với các nhà đầu tư nên tính toán kỹ lưỡng hơn rất nhiều vì chi phí đầu tư liên quan đến việc thu hồi vốn nên cần nắm vững thông tin chi tiết về khả năng biến động giá thuê, giá bán, lợi suất cho thuê.

Theo Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP.HCM trong quý 1/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP.HCM là khoảng 6%/năm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng tìm mua bất động sản ở thời điểm đáy nghĩa là chỉ nên mua bất động sản giảm từ 30% so với thời điểm đỉnh giá, kèm theo là đúng quy hoạch và pháp lý tốt.

Theo dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế, nguồn cung bất động sản có khả năng sẽ được khơi thông nhưng với số lượng không nhiều, sẽ cải thiện hơn so với quý 1/2023.

Tuy vậy, khó khăn của thị trường sẽ chưa thể giải quyết trong quý 2/2023 nên hoạt động giao dịch bất động sản vẫn sẽ đi ngang và không nhiều đột phá.

Sức cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà vẫn neo ở mức quá cao. Giá căn hộ được dự báo sẽ đi ngang trong quý 2/2023 để thăm dò tâm lý của người mua.