Áp lực chi phí đầu vào vẫn đáng kể khi giá thép xây dựng tăng 8%-10% so với cùng kỳ, trong khi giá xi măng tăng 3%-4%. Chi phí vật liệu tăng đang hạn chế khả năng cải thiện biên lợi nhuận của các doanh nghiệp xây dựng trong bối cảnh nhu cầu cao.

Theo cập nhật 6 tháng đầu năm 2026 của VIS Rating, nhu cầu xây dựng tại Việt Nam đang tăng mạnh, được hỗ trợ bởi giải ngân đầu tư công tăng tốc và hoạt động xây dựng bất động sản nhà ở hồi phục. Các cải cách pháp lý lớn hơn được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu trong dài hạn.

Tuy nhiên, chi phí phân bón, vật liệu xây dựng và áp lực vốn tăng đang hạn chế khả năng cải thiện biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong bối cảnh này, các nhà thầu lớn có xu hướng có vị thế tốt hơn nhờ năng lực triển khai, khả năng lựa chọn dự án và vị thế đàm phán, qua đó có dư địa hấp thụ áp lực chi phí và chuyển hóa giá trị hợp đồng chưa thực hiện thành doanh thu, dòng tiền cao hơn.

Ngược lại, các nhà thầu nhỏ và vừa phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn khi biên lợi nhuận thu hẹp, mức độ linh hoạt tài chính hạn chế và áp lực thanh toán nợ gia tăng.

Một trong những yếu tố hỗ trợ triển vọng ngành xây dựng là các cải cách pháp lý và việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng.

Luật Xây dựng năm 2025 được đánh giá có tác động tích cực đến hoạt động xây dựng khi tinh gọn quy trình phê duyệt, tăng cường giám sát, miễn giấy phép xây dựng và áp dụng cơ chế đặc thù cho dự án đầu tư công. Những thay đổi này được kỳ vọng giúp giảm chậm trễ về thủ tục hành chính và hỗ trợ tiến độ triển khai dự án sau khi luật có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Bên cạnh đó, Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt đối với các dự án giao thông trọng điểm, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Cùng với các biện pháp tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, ổn định nguồn cung và chi phí vật liệu xây dựng cơ bản, những chính sách này đang hỗ trợ tăng trưởng của hoạt động xây dựng.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, hoạt động xây dựng tăng trưởng mạnh hơn. Tăng trưởng GDP thực của ngành xây dựng tăng từ 8,5% trong quý I/2026 lên 10,2% trong quý II/2026, cho thấy việc triển khai các dự án xây dựng được đẩy nhanh.

Sự phục hồi của nhu cầu xây dựng diễn ra trên diện rộng, dẫn dắt bởi dòng vốn đầu tư công. Trong 6 tháng đầu năm, 357 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công đã được giải ngân, tăng 12% so với cùng kỳ và tương đương 35,5% kế hoạch.

Trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, hoạt động mở bán dự án cũng cải thiện. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lần lượt tăng 55% và 78% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng của nhu cầu chưa hoàn toàn chuyển hóa thành cải thiện lợi nhuận. Áp lực chi phí đầu vào vẫn đáng kể khi giá thép xây dựng tăng 8%-10% so với cùng kỳ, trong khi giá xi măng tăng 3%-4%. Chi phí vật liệu tăng đang hạn chế khả năng cải thiện biên lợi nhuận của các doanh nghiệp xây dựng trong bối cảnh nhu cầu cao.

Khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp xây dựng đang có sự phân hóa.

Tín dụng ngân hàng đối với ngành xây dựng đến cuối tháng 6/2026 tăng 6,36% so với cuối năm 2025, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 8,37%. Tín dụng dành cho ngành xây dựng chiếm 7,4% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, gần như không thay đổi so với cuối năm 2025.

Diễn biến này cho thấy các ngân hàng vẫn tiếp tục cấp tín dụng cho các nhà thầu, nhưng theo hướng chọn lọc hơn.

Trong khi đó, hoạt động phát hành trái phiếu của ngành tương đối hạn chế trong 6 tháng đầu năm. Chỉ có các tổ chức phát hành như Coteccons (CTD) và Fecon (FCN, BB, ổn định) phát hành tổng cộng 1.525 tỷ đồng, chủ yếu để bổ sung vốn lưu động và tái cơ cấu nợ, thay vì mở rộng đầu tư.

Sự cải thiện của hoạt động xây dựng đang phản ánh rõ hơn vào doanh thu của các doanh nghiệp quy mô lớn. Đà tăng trưởng doanh thu từ tích cực, tăng 12,3% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2026, nhưng không đồng đều và chủ yếu đến từ các nhà thầu quy mô lớn và vừa, trong khi doanh thu của nhiều nhà thầu nhỏ suy giảm.

Quy mô, năng lực triển khai và khả năng lựa chọn dự án đang tạo ra lợi thế đáng kể cho các nhà thầu lớn. Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng, những doanh nghiệp có vị thế tốt hơn có khả năng đàm phán và lựa chọn các dự án có chất lượng, qua đó giúp giảm tác động từ giá nguyên vật liệu.

Tuy nhiên, áp lực lên biên lợi nhuận đang gia tăng khi chi phí đầu vào cao hơn dần được phản ánh vào quá trình triển khai dự án. Có tới 16/30 công ty xây dựng niêm yết ghi nhận biên lợi nhuận gộp giảm trong quý II/2026.

Một số nhà thầu lớn cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn nhờ năng lực lựa chọn dự án, năng lực triển khai và vị thế đàm phán tốt để mua nguyên vật liệu với khối lượng lớn.

Áp lực nợ vay đang gia tăng đối với các nhà thầu quy mô vừa đến lớn có lượng backlog cao.

Mặc dù dư nợ vay toàn ngành chỉ tăng 5% so với cùng kỳ, chi phí vay cao hơn khiến chi phí lãi vay tăng tới 25% so với cùng kỳ. Hệ số bao phủ lãi vay, được đo bằng EBIT/lãi vay, giảm xuống gần 1,9 lần vào cuối quý II/2026, từ mức 2,7 lần vào cuối năm 2025.

Trong khi đó, khả năng trả nợ ngày càng phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp. Sự phục hồi dòng tiền chủ yếu tập trung ở các nhà thầu lớn, với dòng tiền hoạt động trong 12 tháng gần nhất tại cuối quý II/2026 tăng khoảng 50% so với quý trước.

Trái lại, dòng tiền hoạt động vẫn âm tại nhiều nhà thầu quy mô vừa và nhỏ. Điều này gây áp lực lên thanh khoản và làm gia tăng mức độ phân hóa tín nhiệm trong toàn ngành.