TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Sửa thuế VAT sẽ “tác động khủng khiếp” đến bất động sản
Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cảnh báo về dự kiến sửa đổi thuế VAT liên quan đến bất động sản
Một căn hộ chung cư có giá 2 tỷ đồng trở lên, nếu tăng thêm 10 - 12% nữa thì giá rất là cao, thị trường bất động sản sẽ rất là nguy hiểm - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cảnh báo.
Ông Hà là một trong 21 vị đã tham gia góp ý vào dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 luật thuế do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 14/9 tại Hà Nội.
5 luật thuế dự kiến được sửa đổi, bổ sung gồm các luật: Thuế giá trị gia tăng, Thuế tiêu thụ đặc biệt, Thuế tài nguyên, Thuế thu nhập cá nhân, Thuế thu nhập doanh nghiệp.
Liên quan đến vấn đề ông Hà lo ngại, điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng hiện hành quy định chuyển quyền sử dụng thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Điều 7 của Luật quy định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước".
Theo nghị định hướng dẫn đối với 5 trường hợp đất chuyển quyền sử dụng của cơ sở kinh doanh bất động sản có được thông qua giao đất, trúng đấu giá, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, thực hiện dự án theo hình thức BT được thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chính phủ cho biết, thực tế phát sinh nhiều vướng mắc với các dự án bất động sản chung cư cao tầng phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp. Nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp ngân sách khi xác định giá tính thuế giá trị gia tăng.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh bất động sản đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là "giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước".
Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thực hiện, cải cách thủ tục hành chính, Chính phủ đề nghị sửa đổi theo hướng bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng để chuyển sang chịu thuế với mức thuế suất thông thường 10% và bỏ quy định giá tính thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước tại điều 7 luật hiện hành.
Không đồng tình với dự kiến sửa đổi nói trên, ông Hà phân tích, sửa đổi này sẽ làm tăng giá nhà lên rất nhiều, trong khi 70% thị trường bất động sản là nhà ở và còn nhiều người phải cải thiện nhà ở.
Theo phân tích của ông Hà, giao dịch nhà đất hiện phải chịu phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%, tổng cộng thuế và lệ phí trước bạ là 2,5% giá trị giao dịch. Nếu đánh thuế VAT chuyển quyền sử dụng đất như đề xuất thì phải chịu thêm thuế 12% nữa, tức là tăng 7 lần so với thuế, phí hiện hành.
Một căn hộ chung cư thường có giá 2 tỷ trở lên nếu thêm 10 - 12% nữa thì rất là cao, thị trường bất động sản sẽ rất là nguy hiểm - ông Hà nhấn mạnh.
Việc sửa đổi thuế như trên, theo ông Hà còn có quan hệ với thị trường tín dụng, vì tổng giá trị vay bất động sản chỉ chiếm 10% tổng dư nợ toàn hệ thống những những khoản vay có thế chấp bằng bất động sản thì chiếm 70%.
Vì thế, nếu thị trường không có giao dịch nữa, tăng 1- 2% là rất gay rồi, tăng đến 12% thì còn ai giao dịch nữa - nợ xấu sẽ tăng theo.
Ông Hà cũng cho biết trước đây khi thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% đã không ai nộp rồi mà họ chỉ giao dịch trao tay thôi.
Về dự kiến bỏ quy định giá tính thuế VAT với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất, ông Hà nói: trong giá thành nhà ở chung cư tiền sử dụng đất chiếm 20 - 30%, nhà liền kề thì chiếm 50 - 70% tiền đất.
Như vậy với căn hộ 1 tỷ đồng thì tiền sử dụng đất đã phải trả ít nhất 200 - 300 triệu đồng. Đối với nhiều bất động sản, giá trị nhà hết khấu hao chỉ bằng 0, còn lại là giá trị sử dụng đất, nếu không cho khấu trừ tiền sử dụng đất thì giá nhà sẽ tăng khoảng 5%-7% tùy từng loại.
Điều này rất nghiêm trọng cho thị trường bất động sản vì giá nhà ở Việt Nam vẫn còn cao, đang cần có chủ trương giảm xuống để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở thì chính sách thuế lại đi kéo giá nhà tăng lên, khiến thị trường đen tối đi - ông Hà cảnh báo.
Tôi đề xuất không sửa, nói không hết ý được, tôi sẽ có văn bản gửi ban soạn thảo - ông Hà phát biểu.
Cũng góp ý về điều chỉnh thuế VAT liên quan đến thị trường bất động sản, ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc dịch vụ tư vấn thuế Deloitte Việt Nam cho rằng bản chất quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý, tương tự hàng loạt quyền khác như quyền sở hữu trí tuệ, quyền mua bán ngoại tệ, không nằm trong đối tượng chịu thuế VAT.
Đánh thuế VAT lên quyền sử dụng đất trên thực tế là đánh thẳng vào người tiêu dùng cuối cùng mà bỏ qua đối tượng kinh doanh bất động sản theo dạng thương mại. Điều này ảnh hưởng đến quyết định giao dịch của người mua khiến thị trường bị chững lại, kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với các ngành liên quan - ông Tuấn nhìn nhận.
Ông Hà là một trong 21 vị đã tham gia góp ý vào dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 luật thuế do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 14/9 tại Hà Nội.
5 luật thuế dự kiến được sửa đổi, bổ sung gồm các luật: Thuế giá trị gia tăng, Thuế tiêu thụ đặc biệt, Thuế tài nguyên, Thuế thu nhập cá nhân, Thuế thu nhập doanh nghiệp.
Liên quan đến vấn đề ông Hà lo ngại, điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng hiện hành quy định chuyển quyền sử dụng thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Điều 7 của Luật quy định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước".
Theo nghị định hướng dẫn đối với 5 trường hợp đất chuyển quyền sử dụng của cơ sở kinh doanh bất động sản có được thông qua giao đất, trúng đấu giá, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, thực hiện dự án theo hình thức BT được thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Chính phủ cho biết, thực tế phát sinh nhiều vướng mắc với các dự án bất động sản chung cư cao tầng phải phân bổ tiền sử dụng đất để xác định giá đất được trừ theo từng căn hộ rất phức tạp. Nhiều dự án chung cư cao tầng không tính trừ giá đất phải nộp ngân sách khi xác định giá tính thuế giá trị gia tăng.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều tổ chức, cá nhân khác qua nhiều năm, cơ quan thuế và cơ sở kinh doanh bất động sản đều gặp khó khăn do không có cơ sở hoặc không xác định được thế nào là "giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước".
Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong thực hiện, cải cách thủ tục hành chính, Chính phủ đề nghị sửa đổi theo hướng bỏ quy định về chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng để chuyển sang chịu thuế với mức thuế suất thông thường 10% và bỏ quy định giá tính thuế với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước tại điều 7 luật hiện hành.
Không đồng tình với dự kiến sửa đổi nói trên, ông Hà phân tích, sửa đổi này sẽ làm tăng giá nhà lên rất nhiều, trong khi 70% thị trường bất động sản là nhà ở và còn nhiều người phải cải thiện nhà ở.
Theo phân tích của ông Hà, giao dịch nhà đất hiện phải chịu phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%, tổng cộng thuế và lệ phí trước bạ là 2,5% giá trị giao dịch. Nếu đánh thuế VAT chuyển quyền sử dụng đất như đề xuất thì phải chịu thêm thuế 12% nữa, tức là tăng 7 lần so với thuế, phí hiện hành.
Một căn hộ chung cư thường có giá 2 tỷ trở lên nếu thêm 10 - 12% nữa thì rất là cao, thị trường bất động sản sẽ rất là nguy hiểm - ông Hà nhấn mạnh.
Việc sửa đổi thuế như trên, theo ông Hà còn có quan hệ với thị trường tín dụng, vì tổng giá trị vay bất động sản chỉ chiếm 10% tổng dư nợ toàn hệ thống những những khoản vay có thế chấp bằng bất động sản thì chiếm 70%.
Vì thế, nếu thị trường không có giao dịch nữa, tăng 1- 2% là rất gay rồi, tăng đến 12% thì còn ai giao dịch nữa - nợ xấu sẽ tăng theo.
Ông Hà cũng cho biết trước đây khi thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% đã không ai nộp rồi mà họ chỉ giao dịch trao tay thôi.
Về dự kiến bỏ quy định giá tính thuế VAT với hoạt động kinh doanh bất động sản được trừ giá chuyển quyền sử dụng đất, ông Hà nói: trong giá thành nhà ở chung cư tiền sử dụng đất chiếm 20 - 30%, nhà liền kề thì chiếm 50 - 70% tiền đất.
Như vậy với căn hộ 1 tỷ đồng thì tiền sử dụng đất đã phải trả ít nhất 200 - 300 triệu đồng. Đối với nhiều bất động sản, giá trị nhà hết khấu hao chỉ bằng 0, còn lại là giá trị sử dụng đất, nếu không cho khấu trừ tiền sử dụng đất thì giá nhà sẽ tăng khoảng 5%-7% tùy từng loại.
Điều này rất nghiêm trọng cho thị trường bất động sản vì giá nhà ở Việt Nam vẫn còn cao, đang cần có chủ trương giảm xuống để tạo điều kiện cho người dân có nhà ở thì chính sách thuế lại đi kéo giá nhà tăng lên, khiến thị trường đen tối đi - ông Hà cảnh báo.
Tôi đề xuất không sửa, nói không hết ý được, tôi sẽ có văn bản gửi ban soạn thảo - ông Hà phát biểu.
Cũng góp ý về điều chỉnh thuế VAT liên quan đến thị trường bất động sản, ông Bùi Ngọc Tuấn, Phó tổng giám đốc dịch vụ tư vấn thuế Deloitte Việt Nam cho rằng bản chất quyền sử dụng đất là quyền về pháp lý, tương tự hàng loạt quyền khác như quyền sở hữu trí tuệ, quyền mua bán ngoại tệ, không nằm trong đối tượng chịu thuế VAT.
Đánh thuế VAT lên quyền sử dụng đất trên thực tế là đánh thẳng vào người tiêu dùng cuối cùng mà bỏ qua đối tượng kinh doanh bất động sản theo dạng thương mại. Điều này ảnh hưởng đến quyết định giao dịch của người mua khiến thị trường bị chững lại, kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với các ngành liên quan - ông Tuấn nhìn nhận.
