Theo các chuyên gia, vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa “tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường” vừa đảm bảo tính khoa học…

Góp ý về vấn đề giá đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại hội nghị do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa tổ chức, nhiều chuyên gia cho rằng cần bổ sung làm rõ các vấn đề liên quan đến giá đất như: giá đất phổ biến trên thị trường, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể... Cùng với đó nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường phù hợp, thí điểm từ 3-5 năm ở một số địa phương, rồi từ đó triển khai nhân rộng.

LÀM RÕ GIÁ ĐẤT PHỔ BIẾN TRÊN THỊ TRƯỜNG, GIÁ CỤ THỂ THỬA ĐẤT CHUẨN

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.

Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải làm rõ hơn là chu kỳ xem xét đánh giá là thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… nếu không luật hóa sẽ khó áp dụng sau này.

Kinh nghiệm ở một số quốc gia phát triển cho thấy, để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất.

 

Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hòa giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp; cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau.

Do đó, ông Hiệp kiến nghị, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ sau 3 năm. Việc hướng tới mục tiêu xây dựng bản đồ về giá đất là một sáng kiến đúng đắn nhưng cần lưu ý về thời kỳ quá độ. Chuyên gia này phân tích, muốn xây dựng được phải cập nhật thông tin thị trường ít nhất 3 năm. Trong khoảng thời gian khi Luật có hiệu lực từ năm 2024 đến khi bản đồ giá đất ra đời thì sẽ áp dụng như thế nào, ai sẽ quyết định giá đất và giá đất cụ thể, quyết định theo phương pháp nào… cần làm rõ.

Trong một dự án vừa có chủ đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thì giá đất sẽ có sự chênh lệch về địa tô và có lấy giá đó để tính cho các khu vực xung quanh không? Do đó, cần làm rõ vấn đề giá đất phổ biến và kiến nghị nên thêm cụm từ “giá đất phổ biến khi chưa đầu tư hạ tầng”.

Góp ý về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ông Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, cho rằng Điều 153 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, song mới chỉ là định tính và được giao cho Chính phủ quy định cụ thể, kể cả việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Chẳng hạn dự thảo quy định: việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ như thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau rất nhiều. Nếu định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án) mà không tính đến địa tô chênh lệch thì chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính- tiền tệ quốc gia kiến nghị cần bổ sung một số định nghĩa rõ ràng liên quan đến giá đất như: giá đất phổ biến trên thị trường, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể là gì.

Theo ông Lực, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điều 153/Khoản 2) nên được chuẩn hóa là bình quân giản đơn của các mức giá giao dịch thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng (giá đất giao dịch trung bình thị trường) trong thời gian nhất định, cần nêu rõ là bao lâu, đã loại trừ các yếu tố đột biến, có thể gọi là giá đất chuẩn, giá đất tham chiếu. Nên bổ sung quy định trường hợp không có hoặc có quá ít giao dịch thực tế trước đó thì xử lý như thế nào? Theo đó, nên quy định việc thu thập các mức giá giao dịch thực tế sẽ thực hiện như thế nào, nhằm đảm bảo khả thi, nhất quán áp dụng.

Về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang giao Chính phủ quy định cụ thể. Ông Lực cho rằng nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất. Kinh nghiệm quốc tế thông thường dùng 3 phương pháp: so sánh trực tiếp, hệ số điều chỉnh và định lượng hồi quy.

Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường phù hợp, thí điểm từ 3-5 năm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng, để bắt đầu triển khai từ năm 2026. Theo kinh nghiệm quốc tế, cần thời gian 5-10 năm để có số liệu, thông tin, phương pháp chuẩn”, ông Lực cho hay.

Bên cạnh đó, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề. Đặc biệt các tổ chức này không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp.

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 11-2023 phát hành ngày 13-03-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam