Thị trường bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố cả vĩ mô lẫn nội tại. Trong đó, mặt bằng lãi suất, chính sách tín dụng, khả năng huy động vốn và diễn biến cung - cầu là những cơ sở quan trọng để nhận diện xu hướng vận động của thị trường…

Cùng với những thay đổi của thị trường, dòng tiền đầu tư bất động sản cũng đang có sự dịch chuyển rõ nét. Khi thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch, mặt bằng giá ở nhiều phân khúc đã tăng cao, nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, dòng tiền không còn “chạy” theo tâm lý đám đông, mà tập trung nhiều vào những sản phẩm có giá trị khai thác thực và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

ƯU TIÊN SẢN PHẨM TẠO RA GIÁ TRỊ THỰC 

Ông Dương Quốc Thủy, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng dòng tiền hiện nay không còn như giai đoạn trước. Nếu trước đây, chỉ cần một khu vực có thông tin quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng, thì dòng tiền sẽ nhanh chóng đổ vào nhưng nay đã khác.

Theo ông, nguyên nhân là do hệ thống hạ tầng và quy hoạch đang được triển khai đồng bộ trên phạm vi cả nước, thay vì chỉ tập trung ở một số khu vực. Điều này giúp thông tin trở nên rõ ràng, thống nhất hơn, qua đó hạn chế tình trạng đầu tư theo tin đồn, hoặc chạy theo những thông tin mang tính cục bộ.

Mặt khác, tư duy đầu tư cũng ghi nhận sự chuyển biến. Nếu trước đây, nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược “mua nhanh, bán nhanh”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thì hiện tại, cách thức này không còn phổ biến. Trong bối cảnh mới, yếu tố được nhà đầu tư đặt lên hàng đầu là sự an toàn. Điều đó thể hiện ở tính pháp lý của dự án, khả năng tạo dòng tiền và sử dụng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý. Nhà đầu tư ưu tiên những bất động sản có thể khai thác ngay, tạo nguồn thu ổn định, còn những bất động sản không tạo được dòng tiền sẽ tiềm ẩn rủi ro và kém hấp dẫn.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, CBRE Hà Nội, cho biết dữ liệu từ tệp khách hàng của đơn vị đang chỉ ra nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều đến các bất động sản có “giá trị thực”. Tức là sản phẩm có khả năng khai thác trong ngắn hạn; có triển vọng hiện thực hóa trong khoảng 2-3 năm tới. Ngoài ra, các dự án đón đầu xu thế, định hướng phát triển dài hạn cũng thu hút được một bộ phận nhà đầu tư.

Đặc biệt, nhấn mạnh đến phân khúc căn hộ chung cư, bà An đánh giá những dự án nằm trong khu vực nội đô, có vị trí cốt lõi, thanh khoản luôn tốt hơn các khu vực khác nhờ có tệp khách hàng ổn định, bao gồm cả người mua để ở và nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, dự án có vị trí đẹp cũng không thể chỉ dựa vào lợi thế vị trí.

Chính sách bán hàng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc quyết định việc có xuống tiền hay không. Đối với dự án ngoài khu vực trung tâm, câu chuyện càng rõ nét hơn. Những yếu tố như tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ưu đãi tài chính hay chính sách dành cho khách hàng sẽ quyết định lớn đến khả năng bán hàng. Dù vậy, xu hướng lựa chọn sản phẩm tại các dự án cũng có sự phân hóa.

ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH CẦN SỬ DỤNG TRONG GIỚI HẠN AN TOÀN 

Chia sẻ tại sự kiện gần đây, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), đánh giá có nhiều cơ sở để nhận diện xu hướng vận động của thị trường. Thứ nhất, nền kinh tế đang trên đà phục hồi nhưng mặt bằng lãi suất khó có thể trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước đây. Thứ hai, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn. Thứ ba, thị trường vốn dành cho bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế. Thứ tư, tình trạng mất cân đối cung - cầu chưa được khắc phục hoàn toàn. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân còn thiếu, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Từ những yếu tố trên, ông Long dự báo dòng tiền trên thị trường tiếp tục dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư dài hạn gắn với nhu cầu ở thực. Đồng thời, pháp lý trở thành yếu tố quan trọng của một dự án bất động sản. Những dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi các tài sản còn tồn tại rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Do đó, đối với nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia khuyến nghị không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định sai lầm có thể khiến dòng vốn bị “chôn” trong nhiều năm và làm mất đi cơ hội đầu tư hiệu quả hơn. Mặt khác, cần kiểm tra kỹ yếu tố pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch, hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khác. Phải đặt khả năng tạo dòng tiền lên trước kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao.

Đặc biệt, ông Long lưu ý chỉ nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong giới hạn mà bản thân có thể kiểm soát và chịu đựng được trước biến động của thị trường. Không nên dựa vào giá chào bán để đánh giá thị trường. Giá giao dịch thực tế mới là thước đo phản ánh chính xác sức mua và thanh khoản.

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng giai đoạn sau năm 2026 là thời kỳ dành cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Theo ông, nhà đầu tư cần ưu tiên những khu vực có sự kết hợp giữa công nghiệp, du lịch và dịch vụ, hoặc những khu vực có động lực phát triển mạnh từ quy hoạch, hạ tầng và công nghệ.

“Bất động sản trong tương lai sẽ không chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý truyền thống, mà còn chịu tác động mạnh từ công nghệ và khả năng kết nối toàn cầu”, đại diện Viện Nghiên cứu nhấn mạnh.