Mấy tháng gần đây, câu chuyện ngấp nghé bờ vực vỡ nợ của Evergrande đã trở thành một chủ đề được giới truyền thông toàn cầu khai thác triệt để. Với tâm trạng bất an, giới đầu tư dõi theo mọi diễn biến ở công ty bất động sản khổng lồ với hơn 300 tỷ USD nghĩa vụ nợ. Trong lúc còn chưa có một cái kết cho câu chuyện này, các nhà phân tích đã chỉ ra một vấn đề nằm sâu hơn: thị trường bất động sản Trung Quốc đang nguội đi sau nhiều năm nguồn cung tăng vượt nhu cầu.

Trong diễn biến mới nhất, cuối tuần vừa rồi, Evergrande đã thanh toán được tiền lãi của một lô trái phiếu USD, theo đó tạm thời “thoát hiểm” trước khi tới hạn phải thanh toán tiền lãi của một lô trái phiếu khác trong tuần này. Một cuộc tái cơ cấu nợ quy mô lớn và có trật tự được dự báo sẽ là kịch bản có khả năng cao nhất đối với Evergrande.

HÀNG CHỤC TRIỆU CĂN NHÀ KHÔNG CÓ NGƯỜI Ở

“Trong những năm gần đây, công ty này đã không thể quản lý tốt được hoạt động kinh doanh của mình, cũng như không thích ứng được với những thay đổi trên thị trường”, ông Zou Lan, Giám đốc Vụ Thị trường tài chính thuộc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC), nhận định về Evergrande tại một cuộc họp báo trong tháng 10. “Việc đa dạng hoá và mở rộng kinh doanh mù quáng đã dẫn tới suy giảm nghiêm trọng các chỉ số kinh doanh và tài chính, rốt cục dẫn tới tình trạng nguy hiểm”.

Vị quan chức khẳng định những rủi ro mà Evergrande đặt ra đối với hệ thống tài chính của Trung Quốc là “có thể kiểm soát”. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng nợ này làm lộ ra những mảng tối khác trong ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung.

Theo trang CNN Business, những dấu hiệu cảnh báo về hiện tượng Evergrande đã xuất hiện từ lâu, trong số đó phải kể đến việc hàng chục triệu căn hộ được cho là không có người ở nằm ở khắp các dự án lớn ở Trung Quốc. Trong những năm gần đây, tình trạng “thị trấn ma” này càng trở nên tồi tệ hơn.

Ông Mark Williams, chuyên gia kinh tế trưởng về châu Á thuộc Capital Economics, ước tính rằng Trung Quốc hiện đang có khoảng 30 triệu căn hộ chưa được bán. Số căn hộ này đủ chỗ ở cho khoảng 80 triệu người, tương đương gần toàn bộ dân số Đức.

Ngoài ra, Trung Quốc còn có khoảng 100 triệu căn hộ nữa có thể đã được mua nhưng cũng chưa có người ở, đủ chỗ cho khoảng 260 triệu người – theo ước tính của Capital Economics.

Ngành bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm một tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Trung Quốc, được cho là đóng góp tới 30% tổng sản phẩm trong nước (GDP) của nước này. Tỷ trọng của sản lượng kinh tế liên quan đến xây dựng và các hoạt động liên quan ở Trung Quốc “lớn hơn rất nhiều so với ở các nền kinh tế lớn khác”, theo ông Williams.

Trong suốt nhiều thập kỷ, điều này giúp Trung Quốc duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Nhưng trong nhiều năm trở lại đây, giới phê bình cũng đặt câu hỏi rằng liệu “đầu tàu” tăng trưởng này có tạo ra một “quả bom hẹn giờ” ở nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới. Cơ sở của mối lo này là khối nợ khổng lồ mà các công ty bất động sản Trung Quốc đi vay để rót vào các dự án của họ.

Là công ty bất động sản nợ nhiều nhất của Trung Quốc, Evergrande được xem như điển hình của sự tăng trưởng không bền vững. Tuy nhiên, Evergrande không phải là công ty địa ốc duy nhất của Trung Quốc đang ở trong tình trạng lung lay – chuyên gia kinh tế Christina Zhu thuộc Moody’s Analytics nhấn mạnh. Một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn khác của Trung Quốc gần đây cũng thừa nhận gặp vấn đề dòng tiền, đề nghị chủ nợ cho thêm thời gian hoặc thậm chí cảnh báo về khả năng vỡ nợ.

Trong một báo cáo, bà Zhu cho biết 12 công ty bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ trái phiếu với tổng giá trị khoảng 19,2 tỷ Nhân dân tệ, tương đương gần 3 tỷ USD, trong nửa đầu năm nay. “Con số này chiếm gần 20% tổng giá trị vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp ở Trung Quốc trong 6 tháng, tỷ lệ cao nhất trong tất cả các nhóm ngành”, vị chuyên gia nhấn mạnh.

SẼ CÓ MỘT LÀN SÓNG HỢP NHẤT DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN?

Đại dịch Covid-19 khiến hoạt động của ngành bất động sản Trung Quốc có lúc rơi vào ngưng trệ. Sau đó, các dự án đã tái khởi động mạnh mẽ khi nền kinh tế mở cửa trở lại và thị trường địa ốc nước này đã có một giai đoạn bật tăng. Tuy nhiên, thị trường lại nhanh chóng rơi vào tình trạng suy giảm và cho đến nay chưa xuất hiện một dấu hiệu tích cực mới nào.

Mấy tháng qua, “các chỉ số về tăng trưởng giá, số nhà mới khởi công, và doanh số đều đã yếu đi nhiều”, bà Zhu nhấn mạnh. Trong tháng 8, doanh số bán nhà ở Trung Quốc tính theo tổng diện tích mặt sàn giảm 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá nhà mới trong tháng 8 chỉ tăng 3,5% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng yếu nhất kể từ khi thị trường bất động sản Trung Quốc hồi phục từ đại dịch.

“Nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc đang bước vào một thời kỳ suy giảm kéo dài”, ông Williams viết trong một báo cáo. Ông gọi đây là “nguyên nhân sâu xa của những vấn đề ở Evergrande và những công ty bất động sản nặng nợ khác của Trung Quốc”.

Ngoài ra, vấn đề còn nằm ở những dự án chưa hoàn tất, cho dù nhu cầu đối với những dự án này là có. Phần lớn các dự án địa ốc ở Trung Quốc, tỷ lệ khoảng 90%, được bán trước khi hoàn thành, đồng nghĩa bất kỳ trở ngại nào đối với chủ đầu tư cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khách mua nhà.

“Thực trạng này khiến cơ quan chức năng có lý do mạnh mẽ để tìm biện pháp nhằm đảm bảo rằng các dự án dở dang phải được hoàn thiện trong quá trình các chủ đầu tư gặp khó được tái cơ cấu”, ông Williams nói.

Theo một phân tích gần đây của ngân hàng Bank of America, Evergrande đang có 200.000 căn hộ đã thu tiền của khách như chưa giao nhà. Con số này làm dấy lên lo ngại rằng hàng trăm nghìn người mua nhà của Evergrade có thể trắng tay nếu công ty này vỡ nợ.

Chính phủ Trung Quốc đã cho thấy họ chú trọng việc ngăn ảnh hưởng lan rộng từ khủng hoảng nợ Evergrande và bảo vệ người dân khỏi những tác động của “bom nợ” này. Trong một tuyên bố hồi tháng 9, PBOC không nhắc trực tiếp đến Evergrande nhưng cam kết “duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà”.

Ông Zou, quan chức PBOC, nói PBOC chỉ là một hiện tượng cá biệt. “Thị trường bất động sản trong nước vẫn duy trì được giá nhà đất và các kỳ vọng ổn định. Hầu hết các công ty bất động sản đều hoạt động ổn định và có các chỉ số tài chính tốt. Ngành bất động sản nói chung lành mạnh”, ông nói.

Đúng là không phải tất cả các công ty địa ốc của Trung Quốc đều đang trong tình trạng khó khăn, và chỉ có một số ít ngấp nghé bờ vực đổ vỡ - theo chuyên gia cấp cao về kinh tế Trung Quốc Julian Evans-Pritchard thuộc Capital Economics.

“Bên cạnh một số ngoại lệ, hầu hết các công ty bất động sản lớn khác của Trung Quốc đều đang có vị thế tài chính vững vàng hơn nhiều so với Evergrande và có khả năng vượt qua được một giai đoạn tăng vọt của chi phí vay vốn, trong bối cảnh thị trường lo sợ ảnh hưởng từ vụ Evergrande lan rộng”, ông Evans-Pritchard viết trong một báo cáo. Điều này giúp mang lại một sự đảm bảo nhất định “trong lúc thị trường bất an hiện nay”, ít nhất trong ngắn hạn – vị chuyên gia nhận định.

Tuy nhiên, trong dài hạn, vấn đề có thể sẽ mất nhiều thời gian để giải quyết.

“Vượt qua sự suy giảm có tính chất cơ cấu trong nhu cầu nhà ở tại Trung Quốc trong thập kỷ tới sẽ là một khó khăn lớn hơn nhiều”, ông Evans-Pritchard nhận định. “Nhiều khả năng, ngành bất động sản Trung Quốc sẽ trải qua một làn sóng hợp nhất nhất kéo dài trong nhiều năm, thay vì một làn sóng đổ vỡ tức thì của các công ty bất động sản”.