Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha đang là hai quốc gia có cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng nhất trong Liên minh châu Âu (EU), khi sự gia tăng dân số do nhập cư, thủ tục hành chính phức tạp và chi phí xây dựng cao kết hợp tạo ra tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng...

Trên phạm vi toàn EU, tình trạng giá nhà tăng và sự khan hiếm nguồn cung nhà đang đặt ra nhiều thách thức đối với người dân và dẫn tới căng thẳng chính trị. Nhưng theo tờ báo Financial Times, cuộc khủng hoảng nhà ở tại châu Âu diễn ra ở một cấp độ sâu hơn tại các thành phố lớn trên bán đảo Iberia.

Tờ báo trích dẫn một nghiên cứu của Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha cho biết từ năm 2021 đến 2025, Bồ Đào Nha đã xây dựng được số căn nhà ít hơn 300.000 căn so với nhu cầu của người dân, tương đương với 6,6% tổng số hộ gia đình của cả nước vào năm ngoái. Trong cùng kỳ, Tây Ban Nha thiếu hụt 750.000 đơn vị nhà ở, chiếm 3,7% tổng số hộ gia đình. Ngược lại, mức thiếu hụt trung bình của khu vực sử dụng đồng tiền chung eurozone chỉ tương đương 0,5% tổng số đơn vị nhà ở.

ÁP LỰC TỪ DÒNG NGƯỜI NHẬP CƯ

Cả hai quốc gia nằm trên bán đảo Iberia này cũng có lượng nhà ở công cộng thấp nhất trong EU. Thống đốc Ngân hàng Trung ương Bồ Đào Nha, ông Alvaro Santos Pereira, nói với Financial Times: “Vấn đề khả năng mua nhà của người dân ở Bồ Đào Nha là một mối bận tâm, được cảm nhận ở nhiều khu vực của đất nước, bao gồm cả Lisbon và Porto. Đây là những địa phương mà vấn đề này càng trở nên rõ rệt hơn”. Ông lưu ý rằng “lượng người nhập cư cao đã dẫn đến sự gia tăng số lượng hộ gia đình cư trú” nhưng cho rằng giải pháp nằm ở việc tăng cường cung cấp nhà mới.

Sự gia tăng dòng người nhập cư vào Bồ Đào Nha trong những năm gần đây bao gồm cả những người có thu nhập thấp từ Nam Á và những người giàu có nhận “thị thực vàng” - loại thị thực có thể được cấp bằng cách mua bất động sản cho đến khi các quy định được thắt chặt vào năm 2023.

Tuy nhiên, Thống đốc Pereira cho biết tình hình nhà ở tại Bồ Đào Nha đang được cải thiện. Ngân hàng trung ương nước này cho biết hoạt động xây dựng nhà ở đã theo kịp tốc độ hình thành hộ gia đình mới trong năm 2025, một phần do nhập cư giảm. Dù vậy, sự thiếu hụt nhà ở tích lũy từ những năm trước vẫn còn.

Thủ tướng Luis Montenegro của Bồ Đào Nha, một chính trị gia trung hữu nắm quyền từ năm 2024, tuy không ủng hộ quan điểm chống nhập cư mạnh mẽ của các nhà dân túy cánh hữu nhưng đã ngăn cản người nhập cư mới bằng cách thắt chặt các quy định nhập cảnh và yêu cầu về cư trú tạm thời.

Ông Pereira, người được bổ nhiệm làm thống đốc ngân hàng trung ương vào năm ngoái, đã tìm cách chuyển trọng tâm khỏi nhu cầu. “Cần tập trung vào các biện pháp từ phía cung, vì thiếu hụt nguồn cung là nguyên nhân gốc rễ của sự thiếu hụt tích lũy” trên thị trường nhà ở - ông nói với tờ Financial Times.

Tuy nhiên, ngành xây dựng ở châu Âu vẫn chưa phục hồi từ những hậu quả tàn khốc của cuộc khủng hoảng nợ công eurozone hồi thập niên 2010 - ông Manuel Maria Goncalves, Giám đốc điều hành Hiệp hội Các nhà phát triển và đầu tư bất động sản Bồ Đào Nha, cho biết. “Chúng tôi đã mất công ty, mất công nhân và mất khả năng sản xuất”, ông nói.

Ông Goncalves cũng cho biết các doanh nghiệp phát triển địa ốc sẵn sàng bắt tay ngay vào các dự án, nhưng chi phí xây dựng tăng cao và thủ tục hành chính cồng kềnh khiến việc kiếm lợi nhuận từ việc xây dựng nhà ở “trung lưu” trở nên khó khăn. Do đó, họ bị đẩy “về phía các phân khúc cao cấp hơn, nơi những chi phí đó vẫn có thể được hấp thụ”.

TIỀN THUÊ NHÀ TƯƠNG ĐƯƠNG 110% THU NHẬP

Tuy nhiên, ông Goncalves hoan nghênh các biện pháp được Quốc hội Bồ Đào Nha thông qua trong năm nay - bao gồm giảm thuế VAT đối với công việc xây dựng và đơn giản hóa thủ tục cấp phép - cho rằng các biện pháp này sẽ cải thiện tính khả thi về mặt kinh tế của các dự án nhà ở”.

Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha đã đo lường sự thiếu hụt nhà bằng cách tính toán chênh lệch giữa số lượng hộ gia đình mới được hình thành hàng năm và số lượng đơn vị nhà ở được phê duyệt để xây dựng hai năm trước đó, bao gồm cả độ trễ thời gian để tính đến thời gian xây dựng.

Nghiên cứu cho thấy Đức là nền kinh tế lớn của EU có nguồn cung nhà ở mạnh nhất, với thặng dư tương đương 0,5% tổng số hộ gia đình trong thời gia từ năm 2021-2025, tính theo số lượng giấy phép xây dựng được phê duyệt. Nhưng Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha thừa nhận rằng nếu tính đến số lượng nhà mới hoàn thành, Đức vẫn có một sự thiếu hụt nhỏ là 0,1%.

Tại cả Tây Ban Nha và Bồ Đào Nha, việc sử dụng căn hộ cho du khách thuê đang làm giảm lượng nhà ở có sẵn cho cư dân. Các nhà phát triển bất động sản và các tổ chức xã hội dân sự cho biết sự thiếu hụt này đang dẫn tới cảnh nhiều người dân phải đi ở nhờ nhà bạn bè, thuê phòng trong những đơn vị nhà ở có nhiều gia đình chung sống, hoặc chấp nhận chọn nơi ở xa nơi làm việc.

Người dân Lisbon có thu nhập trung bình sẽ phải mất hơn 110% thu nhập của họ để thuê một căn hộ một phòng ngủ điển hình ở trung tâm thành phố - mức cao nhất ở châu Âu, theo nhà cung cấp dữ liệu Numbeo. Tại Madrid và Barcelona, con số này là 75%.

Tại Tây Ban Nha, nhà ở là mối quan tâm hàng đầu của cử tri - theo cơ quan thăm dò dư luận CIS. Thủ tướng Pedro Sanchez, người đứng đầu một chính phủ thiểu số cánh tả, duy trì chính sách nhập cư mở cửa đã làm tăng nhu cầu về bất động sản, với dân số sinh ra ở nước ngoài ở nước này tăng trung bình hàng năm 665.000 người kể từ năm 2022.

Tuy nhiên, ông Sanchez đã gặp trở ngại trong chính sách nhà ở kể từ khi tái đắc cử vào năm 2023 vì không thể thông qua các luật lớn trong Quốc hội và vì các chính quyền địa phương có nhiều quyền lực hơn trong lĩnh vực này.

Vào tháng 4 năm nay, Chính phủ của ông Sanchez đã phê duyệt một kế hoạch nhà ở trị giá 7 tỷ euro cho giai đoạn 2026-2030 bao gồm xây dựng nhiều nhà ở công cộng hơn và cải tạo các tòa nhà br trống. Nhưng các nhà phát triển tư nhân cho rằng nguyên nhân gốc rễ của tình trạng thiếu hụt nằm ở chỗ khác.

Ông Juan Jose Perucho, CEO của doanh nghiệp phát triển địa ốc hàng đầu Tây Ban Nha Ibosa, cho biết những trở ngại đáng kể bao gồm thủ tục hành chính và các thách thức pháp lý, dẫn tới việc phải mất nhiều năm để có được giấy phép phát triển nhà trên các khu đất mới. Nhưng một yếu tố lớn hơn là sự gia tăng nhanh chóng số lượng người nhập cư đang làm việc đang tìm kiếm nhà ở giá cả phải chăng trong cùng một phân khúc thị trường - ông nhấn mạnh

“Cả nhà bán và nhà cho thuê đều đang đạt đến mức giá không còn tương thích với mức lương của người dân”, ông Pechuro nói.