Với công nghệ, giá thành đầu vào và giá đất như hiện nay, giá thành các căn hộ chung cư tại các đô thị lớn chỉ ở mức 4 - 5 triệu đồng/m2

“Đầu tư xây dựng căn hộ chung cư ở Việt Nam đang là lĩnh vực đầu tư mang lại siêu lợi nhuận”, GS-TS. Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) khẳng định.

Chưa có một báo cáo chính thức về giá thành căn hộ chung cư được tiết lộ. Nhưng bằng tính toán của mình, TS. Nguyễn Trường Tiến khẳng định, với công nghệ và giá thành đầu vào, giá đất như hiện nay, giá thành các căn hộ chung cư (cao trên 9 tầng) tại các đô thị lớn chỉ ở mức 4 - 5 triệu đồng/m2.

Một phó tổng giám đốc phụ trách đầu tư một công ty chuyên đầu tư các khu đô thị mới thuộc Bộ Xây dựng cũng cho biết, chưa tính giá đất thì giá xây lắp căn hộ chung cư khoảng 2,5 triệu đồng/m2. “Hiện nay chúng tôi đang cho tính toán lại suất đầu tư vì giá vật liệu thời điểm này đã tăng thêm 10 - 20%, nhưng chắc cũng không cao hơn 3 triệu đồng/m2”.

Ông cũng cho biết, suất đầu tư các căn hộ chung cư là như nhau cho cả loại nhà trung bình và cao cấp, chỉ khác nhau về vật liệu hoàn thiện, nên giá thành chung cư loại trung bình và loại cao cấp “chỉ chênh nhau tối đa không quá 1 triệu đồng/m2”.

“Cá biệt có những căn hộ chung cư, được rao là cao cấp mà trong giá bán chủ đầu tư đã tính bao gồm cả một số thiết bị nội thất như tủ tường, tủ bếp, bếp..., giá tối đa cũng khoảng 8 - 10 triệu đồng/m2” - TS Nguyễn Trường Tiến phân tích. Nhà ở càng “cao cấp”, càng có cơ hội đặt giá cao và lợi nhuận do đó càng cao. Không phải ngẫu nhiên mà hầu hết các chủ đầu tư đều chỉ quan tâm đến phân khúc thị trường nhà chung cư cao cấp.

Luôn trung thành với dòng chung cư “trung bình” với giá bán cũng vào hàng bình dân, vị phó tổng giám đốc nói trên tiết lộ rằng công ty ông cũng sẽ xây dựng nhà chung cư “cao cấp” cho một vài dự án đang chuẩn bị đầu tư tại Hà Nội, Tp.HCM và cả Hà Tây.

Bình luận về giá bán căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay của các chủ đầu tư tại Hà Nội và Tp.HCM từ 8 triệu (cho loại hoàn thiện trung bình) đến trên 30 triệu đồng/m2 (cao cấp) - ông Tiến quả quyết: “Kinh doanh phải có lời nhưng trong trường hợp cụ thể này, lợi nhuận của các chủ đầu tư quá cao, lên tới 100-200%, tức là gấp 5 - 10 lần lợi nhuận thông lệ trong lĩnh vực xây lắp”.

Cách đây 2 năm, Hà Nội đã áp dụng chủ trương: tất cả các chủ đầu tư khu đô thị mới phải dành 50% số m2 sàn chung cư để bán cho cán bộ công nhân viên, danh sách và giá bán do UBND thành phố Hà Nội phê duyệt (Quyết định 123/QĐ-UB). “Đây là lần đầu tiên các cơ quan nhà nước có quyền hỏi đến giá thành sản phẩm của các doanh nghiệp và mới thấy giá thành căn hộ được các chủ đầu tư xây dựng chẳng trên căn cứ nào”, một cán bộ Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội, thành viên Hội đồng thẩm định giá tiết lộ.

Ông này lấy ví dụ, tại khu đô thị mới Mỹ Đình - Mễ Trì, khi đó chủ đầu tư đang bán căn hộ với giá 9 triệu đồng/m2 nhưng khi duyệt giá theo Quyết định 123, Hội đồng thẩm định giá (gồm các cơ quan Xây dựng, Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất, Tài chính...) chỉ duyệt 4,3 triệu đồng/m2. “Đấy là đã xem xét mức lợi nhuận tối đa và linh động duyệt cho chủ đầu tư một số khoản chi không có trong danh mục”, vị cán bộ này cho biết.

Quyết định 123 sau đó không tiếp tục được thực hiện do có một số quy định không phù hợp với Luật Đất đai. “Dù sao cũng nhờ đó, các cơ quan chức năng mới biết được giá thành thực sự 1m2 nhà chung cư là bao nhiêu và các chủ đầu tư đang được hưởng siêu lợi nhuận như thế nào” - ông này nói.

Đây mới là lý do chính khiến các chủ đầu tư không mặn mà với chủ trương xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội, bất chấp rất nhiều hứa hẹn ưu đãi về đất, thuế; về cơ chế vay vốn của chính phủ và chính quyền địa phương.

“Đã là nhà chung cư, cơ bản suất đầu tư như nhau dù là nhà thương mại hay nhà cho người thu nhập thấp. Nhưng nếu xây nhà xã hội, các chủ đầu tư sẽ không thể tự mình xây dựng giá bán theo giá... thị trường. Điều mà các chủ đầu tư không muốn nhất đó là báo cáo về cơ cấu giá thành” - TS Nguyễn Trường Tiến nói.

* Với giá đất hiện hành, tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn chung cư khoảng 500 ngàn - 1 triệu đồng (nhà chung cư 10 - 15 tầng), cộng giá xây lắp 4 triệu đồng/m2, cộng chi phí lưu thông, phân phối, tiếp thị quảng cáo..., giá chung cư tối đa là 10 triệu đồng/m2. Nhưng giá là do các doanh nghiệp tự quyết định nên “nước nổi thì thuyền nổi”, giá bán được xác định căn cứ theo thị trường và mức độ chấp nhận của khách hàng.

Tuy nhiên, có một câu chuyện cần có sự can thiệp về mặt chính sách và có thể giải quyết được. Đó là gần đây rất nhiều cư dân ở các khu đô thị mới, chủ yếu ở Hà Nội kiện tụng kéo dài đòi được sử dụng miễn phí bãi đỗ xe, vì cho rằng khi mua căn hộ, chủ đầu tư đã phân bổ vào giá thành chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, diện tích công cộng, diện tích dùng chung...

Các cơ quan chức năng đang lúng túng không có căn cứ giải quyết do hợp đồng mua bán không thỏa thuận cụ thể về vấn đề này, còn doanh nghiệp lấy lý do “bí mật kinh doanh” không chịu cung cấp cơ cấu giá. Cần phải đưa ra quy định thống nhất về cơ cấu giá thành căn hộ gồm những gì. Suất đầu tư hạ tầng và diện tích dùng chung có được phân bổ vào giá thành căn hộ bán cho người sử dụng không?

Nếu không cộng thì giá căn hộ chỉ như trên, nếu đã phân bổ thì các diện tích ấy phải được tính vào diện tích dùng chung của cộng đồng cho các cư dân đã mua nhà.

(PGS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường)