Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 chứng kiến diễn biến tương đối ổn định, song giá bán của nhiều phân khúc trên thị trường thứ cấp lại có dấu hiệu giảm đồng loạt.

Báo cáo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội quý 3/2017 do Công ty CBRE Việt Nam công bố ngày 28/9, cho thấy thị trường chung cư tại Hà Nội tiếp tục chứng kiến những diễn biến tích cực.

Thanh khoản nhà đất giảm mạnh

Về nguồn cung mới, thị trường đón nhận thêm gần 8.300 căn mở bán mới từ 38 dự án trên toàn thành phố, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và Tây Nam chiếm 60% tổng nguồn cung mới. Một điểm đáng chú ý trong quý này là phân khúc cao cấp có những diễn biến tương đối thận trọng.

Nguồn cung mở bán mới trong quý đạt 1.480 căn tập trung ở các khu vực quen thuộc như quân Tây Hồ hay khu vực trung tâm. Mức mở bán này giảm 38% so với trung bình bốn quý gần đây. Do đó, thị phần phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung mới cũng giảm từ 25% trung bình bốn quý gần đây xuống 18%.

Trong khi đó, phân khúc trung cấp tiếp tục mở rộng chiếm 71% số lượng mở bán trong quý và 50% tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý 3 2017.

Trong quý 3/2017, có tổng cộng 5.440 căn ghi nhận bán được, đến từ các dự mới mới ở vị trí thuận tiện, được đầu tư bài bản hơn về thiết kế, hạ tầng tiện ích, chất lượng sản phẩm cũng như các dự án với chính sách bán hàng hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Tính từ đầu năm 2017, số căn bán được đạt 16.200 căn tương đương với 79% doanh số năm 2016. Do đó, có thể kỳ vọng doanh số bán hàng cả năm 2017 sẽ tiếp tục diễn biến khả quan do thị trường bất động sản thường có những diễn biến sôi động vào dịp cuối năm. Dự báo kết thúc năm 2017, doanh số bán hàng sẽ đạt mức 23.500 căn.

Xét về giá chào bán trên thị trường sơ cấp, tại tất cả các phân khúc, mức giá chào bán tương đối ổn định, không có chênh lệch quá lớn so với quý trước.

Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, do có sự tăng trưởng tương đối nhanh về nguồn cung sơ cấp cũng phần nào tạo áp lực cho thị trường thứ cấp. Giá trung bình có xu hướng giảm tại thị trường này, đặc biệt là tại các dự án đã hoàn thiện với mức giảm 3% theo quý.

Trong quý cuối năm 2017, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chào đón với các dự án mới mở bán. Kết thúc năm 2017, nguồn cung mới dự kiến sẽ lập mức kỷ lục với 35.000 căn mở bán mới.

Trong khi đó, ở mảng nhà đất, bao gồm liền kề và biệt thự, trong quý 3 thị trường đã được bổ sung 1.055 căn, trong đó 84% số căn là nhà liền kề. Bốn dự án mới mở bán bao gồm Louis City (Hà Đông), The Eden Rose (Thanh Trì), The Mansions - Park City giai đoạn 3 (Hà Đông) và Iris Home - Gamuda giai đoạn 3 (Hoàng Mai).

Tính từ đầu năm tới nay, đã có tổng số hơn 2.600 căn biệt thự, nhà liền kề được mở bán, bằng 59% tổng số căn mở bán của năm ngoái. Khu vực phía Tây vẫn được ghi nhận là khu vực có nguồn cung mới nhiều nhất, chiếm 50% tổng nguồn cung mới toàn thị trường tính đến thời điểm hiện tại.

Đáng chú ý, thị trường nhà đất trong quý 3 ghi nhận số căn bán được trong quý đạt 622 căn, giảm 52% so với quý trước và 78% so với cùng kỳ năm ngoái, một phần do lượng cung mới của quý trước hạn chế. Tính tới hết quý 3 2017, toàn thị trường nhà ở gắn liền với đất đã bán được hơn 2.900 căn, trong đó khu vực phía Tây chiếm tỷ trọng cao nhất - 63%.

Sản phẩm chào bán mới trong quý từ hai dự án Park City và Gamuda cùng với các sản phẩm đã chào bán từ các quý trước như Vinhomes Gardenia, Ciputra, Vinhomes The Harmony có giá sơ cấp khá cao, giúp giá sơ cấp trung bình thị trường tiếp tục tương đối ổn định ở mức 3.700 USD/m2.

Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, giá bán đã giảm 3,3% so với quý trước, đạt mức 3.790 USD/m2. Các quận như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Hoàng Mai ghi nhận mức giảm từ 1,7% đến 7% so với quý trước.

Trong khi đó, các quận có nhiều dự án mới chất lượng cao mở bán gần đây như Tây Hồ, Bắc Từ Liêm và Long Biên lại ghi nhận mức tăng giá thứ cấp từ 0,4% đến 4% so với quý trước. Ngoài khu vực trung tâm, khu vực phía Tây được ghi nhận là nơi có mức giá thứ cấp cao nhất, và cao hơn hơn mức trung bình thị trường hiện tại.

Văn phòng cho thuê sống khỏe

Ở mảng văn phòng cho thuê, thị trường trong quý vừa qua không có dự án nào mới đi vào hoạt động. Tổng nguồn cung lũy kế tính đến quý 3/2017 đạt khoảng 1,2 triệu m2 sàn văn phòng cho thuê, trong đó văn phòng hạng B chiếm đến 66%.

Khảo sát của CBRE cho thấy, thị trường không có quá nhiều thay đổi về mức giá chào thuê. Giá chào thuê không bao gồm phí dịch vụ và VAT hạng A đạt 24,1 USD/m2/tháng và hạng B đạt 13,7 USD/m2/tháng. Hạng A chứng kiến mức tăng trưởng khả quan 8,6% theo năm do nguồn cung hạn chế, trong khi đó hạng B với áp lực nguồn cung mới vẫn đạt mức tăng nhẹ 1,4% theo năm.  

Tỷ lệ lấp đầy ở cả hạng A và B đang ở mức khả quan lần lượt đạt 89% và 84% tại thời điểm quý 3/2017 tương ứng với mức tăng 0,1% và 1,4% so với quý trước đó.

Về nhu cầu, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 13.000 m2 trong quý. Diện tích hấp thụ chủ yếu đến từ các tòa nhà ngoài trung tâm. Trong quý 3, nhu cầu vẫn tập trung ở các ngành quen thuộc như tài chính/ngân hàng, sản xuất, bất động sản với mục đich mở rộng và đổi địa điểm thuê văn phòng.

Bên cạnh đó, nhu cầu tìm địa điểm mới của các không gian làm việc chung của cả các nhà vận hành Việt Nam và quốc tế cũng đang có xu hướng tăng.

Về nguồn cung mới, dự kiến đến cuối năm 2018 thị trường mới có thêm văn phòng hạng A mới đi vào hoạt động. Do vậy, hoạt động của các tòa nhà văn phòng hạng A vẫn sẽ có những diễn biến tích cực trong thời gian tới.

Đối với thị trường bán lẻ Hà Nội trong quý 3  không đón chào thêm dự án nào mới. Nguồn cung của cả thị trường vẫn giữ ở mức gần 790.000 m2.

Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đều ở mức ổn định hoặc có cải thiện. Khu vực trung tâm chứng kiến mức tăng 0,5% đẩy mức trung bình của thị trường lên 0,1%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của các trung tâm thương mại ở Hà Nội giảm 2,7%, xuống còn 7,7%, tương đương với mức giảm 5,2% so với cùng kỳ năm trước. Sự cải thiện này chủ yếu đến từ khu vực ngoài trung tâm với mức giảm 2,9%.