Hà Nội vừa ban hành quyết định 34/2024/QĐ-UBND quy định về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác gồm: khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 10 tháng 6 năm 2024.

CƠ SỞ ĐỂ LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT ĐỒ ÁN QUY HOẠCH

Quyết định là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp; khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế.

Theo quyết định này, phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp; khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế trên địa bàn thành phố Hà Nội phải đảm bảo nguyên tắc:

Thứ nhất là kiểm soát dân số theo chỉ tiêu đã được xác định tại quy hoạch cấp trên được phê duyệt; Thống nhất trong toàn bộ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng theo quy định.

Thứ hai, phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố Hà Nội; Đảm bảo hiệu lực hiệu quả quản lý Nhà nước.

Thứ ba, việc tính toán quy đổi đối với một số công trình lưu trú khác gồm: khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kế nhằm tính toán chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật mà không làm thay đổi chức năng sử dụng đất theo quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Thành phố yêu cầu trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Cụ thể, Căn hộ 01 phòng ở, diện tích sử dụng từ 25 - 45 m2, tính là 01 người; Căn hộ 02 phòng ở, diện tích sử dụng từ trên 45 - 70 m2, tính 02 người, diện tích trên 70 - 100 m2 thì tính 03 người; Căn hộ từ 03 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng từ trên 100 - 125 m2, tính 04 người, còn diện tích sử dụng căn hộ từ 125 m2 trở lên, tính 05 người.

Với nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội, thì trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng là: căn hộ một 01 phòng ở, diện tích sử dụng từ 25 - 40 m2, tính là 01 người; Căn hộ có diện tích sử dụng căn hộ từ trên 40 - 55 m2, tính 02 người, diện tích trên 55 - 70m2, tính 03 người; Căn hộ có diện tích sử dụng từ trên 70 - 77 m2, tính 04 người.

 Đối với các dự án đặc thù (nhà ở chuyên gia, nhà ở công vụ,...) mà việc áp dụng quy định nêu trên không phù hợp, Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo UBND Thành phố xem xét, quyết định.

QUY ĐỊNH KHÔNG GÂY KHÓ KHĂN CHO NGƯỜI DÂN

Tại quyết định 34/2024, Hà Nội cũng nêu rõ: “Dự án, công trình khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ được nghiên cứu thực hiện tại các khu du lịch, khu vực phù hợp với quy hoạch được cấp thẩm quyền phê duyệt; Không yêu cầu xác định dân số đối với dự án, công trình khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; Dự án, công trình văn phòng kết hợp lưu trú phải đảm bảo không gian lưu trú có diện tích không lớn hơn 50% diện tích sử dụng làm văn phòng; Dự án, công trình căn hộ lưu trú, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch phải xác định dân số như căn hộ chung cư; Với dự án, công trình nhà thương mại liên kế, phần diện tích sàn không gian lưu trú (tối đa 20% tổng diện tích sàn công trình, dự án) được xác định dân số bằng cách quy đổi theo quy định nêu trên”.

Về cơ sở áp dụng phương pháp này, lãnh đạo Sở quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội cho biết là dựa trên tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng của Bộ Xây dựng, và dựa theo điều tra dân số năm 2019, cũng như trung bình những năm gần đây của toàn thành phố.

Đồng thời, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng khẳng định việc quy định xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư là nhằm khống chế dân số khi lập dự án, cũng như bố trí cơ cấu căn hộ dự án phù hợp với quy mô dân số của dự án. Quy định hướng dẫn về cách tính dân số còn để cân đối bài toán quản lý nhà nước, giúp quản lý đô thị tốt hơn, tránh quá tải về hạ tầng, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư khi xây dựng dự án, chứ hoàn toàn không phải để quản lý hộ khẩu, hay cấm người dân ở quá số lượng trong căn hộ. Do đó, quy định trên sẽ không gây khó khăn cho người dân.