TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Huy động vốn cho doanh nghiệp địa ốc, cách nào hiệu quả?
Vào thời điểm khan vốn hiện nay, một lần nữa, hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản lại được đề cập
Sáng nay (21/9), hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho đầu tư phát triển thị trường bất động sản" đã diễn ra tại Tp.HCM.
Tuy nhiên, vấn đề được mong đợi “cởi nút thắt” nhất, như việc huy động vốn đang bị ách tắc tại khâu nào và cách thức để khai thông nguồn vốn ấy, lại không được bàn đến tại đây.
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (ThuDuc House), nói chủ đề tìm vốn cho doanh nghiệp tuy không mới, nhưng rất cần thiết cho doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay, khi việc huy động vốn đang có những lúng túng nhất định.
Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản trong nước, ngoài vốn chủ sở hữu, thường huy động vốn qua các kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, huy động từ khách hàng, liên doanh liên kết trong và ngoài nước, thông qua các quỹ tín thác bất động sản… Theo ông Hiếu, trong tình hình hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi mô hình kinh doanh từ công ty trách nhiệm hữu hạn sang công ty cổ phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ thị trường chứng khoán.
Việc sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu trong mọi trường hợp đều tăng độ tín nhiệm của doanh nghiệp, giúp khả năng vay nợ được nới rộng.
Ông Hiếu cho VnEconomy biết, trong thời gian vừa qua, ThuDuc House đã tăng vốn điều lệ từ 15 tỷ đồng lên 252,5 tỷ đồng; tăng vốn chủ sở hữu từ 15 tỷ đồng lên 1.010 tỷ đồng. ThuDuc House cũng chỉ sử dụng từ 15-30% lợi nhuận hàng năm để chia cổ tức, phần kế tiếp được giữ lại để gia tăng vốn chủ sở hữu và quỹ đầu tư phát triển. Doanh nghiệp này cũng đã phát hành cổ phiếu ra thị trường 4 lần, huy động khoảng 500 tỷ đồng từ công chúng. Toàn bộ các dự án của ThuDuc House được huy động một phần từ phương thức sử dụng vốn chủ sở hữu.
Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng có tiềm lực tài chính mạnh để xây dự án từ nguồn vốn chủ sở hữu.
.
Theo Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt, một kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp nhắm tới là phát hành trái phiếu công ty. Và dù loại hình này chưa có đầy đủ hành lang pháp lý cũng như điều kiện phát triển trong giai đoạn hiện nay, nhưng về lâu dài, đó cũng là một kênh huy động vốn có nhiều ưu điểm. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình.
Tuy vậy, một số đại biểu tại hội thảo băn khoăn về việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản liệu có vi phạm luật không, khi việc phát hành trái phiếu gắn chặt với mục đích kinh doanh bất động sản chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh.
Sự thử nghiệm thành công với loại hình trái phiếu bất động sản từ Công ty Sacomreal vào năm 2008 và một vài doanh nghiệp cuối năm 2007 cho thấy thành công chỉ đến với chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, có dự án bất động sản đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư trái phiếu và có uy tín trước đó.
Ông Lê Chí Hiếu cho biết, mặc dù ThuDuc House đang nghiên cứu việc phát hành trái phiếu công ty nhằm huy động vốn đầu tư vào các dự án lớn của công ty trong năm sắp tới, nhưng những “nhùng nhằng” trong chính sách đang cản trở kế hoạch của công ty này.
Những hạn chế của kênh huy động vốn này cũng được các luật sư có mặt trong hội nghị chỉ rõ, như việc phát hành trái phiếu bất động sản chỉ áp dụng cho các công ty cổ phần, những doanh nghiệp khác (trừ doanh nghiệp Nhà nước) sẽ không thể triển khai.
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia đã đồng tình với ý kiến của ông Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, rằng hình thức trái phiếu bất động sản không còn hấp dẫn. Vào thời điểm khan vốn hiện nay, một lần nữa, hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) lại được đề cập.
Theo ông Ánh, mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản còn mới lạ, nhưng đã được ứng dụng và mang lại nhiều thành công tại nhiều quốc gia trên thế giới. Nhà đầu tư có thể ủy thác cho công ty quản lý quỹ quyền đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ này có thể được dùng để cho vay, có thể mua cổ phần đầu tư dự án, cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản.
Việc phát triển các nguồn vốn ngoài ngân hàng đang được tìm kiếm như những giải pháp dài hạn, khi hiện tại doanh nghiệp bất động sản trong nước chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng. Trong khi đó, nhiều tham vấn tại hội nghị cảnh báo không nên kêu gọi các ngân hàng mạnh tay cho vay bất động sản, điều khiến các khoản nợ xấu có thể tăng cao và không tạo thế chủ động cho doanh nghiệp địa ốc trong nước. Nếu nguồn vốn giải ngân vào các dự án lobby nhờ quan hệ, không hiệu quả thì còn đáng lo ngại hơn cả tình trạng doanh nghiệp thiếu vốn.
Tại hội thảo, các doanh nghiệp tranh luận nhiều về việc kênh huy động vốn nào có thể giúp họ bật dậy sau khủng hoảng. Nhưng, có một nguyên tắc nhận được sự đồng thuận cao là hiện đang rất cần sự đa dạng hóa kênh huy động vốn, tương ứng với đà phát triển của thị trường. Điều kiện đủ là phải có khung pháp lý cho các định chế tài chính, và thị trường tài chính liên thông được với thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, vấn đề được mong đợi “cởi nút thắt” nhất, như việc huy động vốn đang bị ách tắc tại khâu nào và cách thức để khai thông nguồn vốn ấy, lại không được bàn đến tại đây.
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (ThuDuc House), nói chủ đề tìm vốn cho doanh nghiệp tuy không mới, nhưng rất cần thiết cho doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay, khi việc huy động vốn đang có những lúng túng nhất định.
Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản trong nước, ngoài vốn chủ sở hữu, thường huy động vốn qua các kênh ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, huy động từ khách hàng, liên doanh liên kết trong và ngoài nước, thông qua các quỹ tín thác bất động sản… Theo ông Hiếu, trong tình hình hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi mô hình kinh doanh từ công ty trách nhiệm hữu hạn sang công ty cổ phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua quyền phát hành cổ phiếu từ thị trường chứng khoán.
Việc sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu trong mọi trường hợp đều tăng độ tín nhiệm của doanh nghiệp, giúp khả năng vay nợ được nới rộng.
Ông Hiếu cho VnEconomy biết, trong thời gian vừa qua, ThuDuc House đã tăng vốn điều lệ từ 15 tỷ đồng lên 252,5 tỷ đồng; tăng vốn chủ sở hữu từ 15 tỷ đồng lên 1.010 tỷ đồng. ThuDuc House cũng chỉ sử dụng từ 15-30% lợi nhuận hàng năm để chia cổ tức, phần kế tiếp được giữ lại để gia tăng vốn chủ sở hữu và quỹ đầu tư phát triển. Doanh nghiệp này cũng đã phát hành cổ phiếu ra thị trường 4 lần, huy động khoảng 500 tỷ đồng từ công chúng. Toàn bộ các dự án của ThuDuc House được huy động một phần từ phương thức sử dụng vốn chủ sở hữu.
Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng có tiềm lực tài chính mạnh để xây dự án từ nguồn vốn chủ sở hữu.
.
Theo Luật sư Trần Duy Cảnh, Giám đốc điều hành Công ty Luật Việt, một kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp nhắm tới là phát hành trái phiếu công ty. Và dù loại hình này chưa có đầy đủ hành lang pháp lý cũng như điều kiện phát triển trong giai đoạn hiện nay, nhưng về lâu dài, đó cũng là một kênh huy động vốn có nhiều ưu điểm. Việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp vừa huy động vốn vừa tiêu thụ được sản phẩm của mình.
Tuy vậy, một số đại biểu tại hội thảo băn khoăn về việc phát hành trái phiếu có gắn quyền mua bất động sản liệu có vi phạm luật không, khi việc phát hành trái phiếu gắn chặt với mục đích kinh doanh bất động sản chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh.
Sự thử nghiệm thành công với loại hình trái phiếu bất động sản từ Công ty Sacomreal vào năm 2008 và một vài doanh nghiệp cuối năm 2007 cho thấy thành công chỉ đến với chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, có dự án bất động sản đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư trái phiếu và có uy tín trước đó.
Ông Lê Chí Hiếu cho biết, mặc dù ThuDuc House đang nghiên cứu việc phát hành trái phiếu công ty nhằm huy động vốn đầu tư vào các dự án lớn của công ty trong năm sắp tới, nhưng những “nhùng nhằng” trong chính sách đang cản trở kế hoạch của công ty này.
Những hạn chế của kênh huy động vốn này cũng được các luật sư có mặt trong hội nghị chỉ rõ, như việc phát hành trái phiếu bất động sản chỉ áp dụng cho các công ty cổ phần, những doanh nghiệp khác (trừ doanh nghiệp Nhà nước) sẽ không thể triển khai.
Chính vì vậy, nhiều chuyên gia đã đồng tình với ý kiến của ông Vũ Đình Ánh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, rằng hình thức trái phiếu bất động sản không còn hấp dẫn. Vào thời điểm khan vốn hiện nay, một lần nữa, hình thức quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) lại được đề cập.
Theo ông Ánh, mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản còn mới lạ, nhưng đã được ứng dụng và mang lại nhiều thành công tại nhiều quốc gia trên thế giới. Nhà đầu tư có thể ủy thác cho công ty quản lý quỹ quyền đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ này có thể được dùng để cho vay, có thể mua cổ phần đầu tư dự án, cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản.
Việc phát triển các nguồn vốn ngoài ngân hàng đang được tìm kiếm như những giải pháp dài hạn, khi hiện tại doanh nghiệp bất động sản trong nước chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng. Trong khi đó, nhiều tham vấn tại hội nghị cảnh báo không nên kêu gọi các ngân hàng mạnh tay cho vay bất động sản, điều khiến các khoản nợ xấu có thể tăng cao và không tạo thế chủ động cho doanh nghiệp địa ốc trong nước. Nếu nguồn vốn giải ngân vào các dự án lobby nhờ quan hệ, không hiệu quả thì còn đáng lo ngại hơn cả tình trạng doanh nghiệp thiếu vốn.
Tại hội thảo, các doanh nghiệp tranh luận nhiều về việc kênh huy động vốn nào có thể giúp họ bật dậy sau khủng hoảng. Nhưng, có một nguyên tắc nhận được sự đồng thuận cao là hiện đang rất cần sự đa dạng hóa kênh huy động vốn, tương ứng với đà phát triển của thị trường. Điều kiện đủ là phải có khung pháp lý cho các định chế tài chính, và thị trường tài chính liên thông được với thị trường bất động sản.
