Quy hoạch xây dựng Tp.HCM nên định hướng phát triển “đô thị nén”, chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) mới đây có văn bản góp ý kiến Báo cáo rà soát đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng Tp.HCM. 

Báo cáo nhận định “trung tâm tổng hợp hiện hữu quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển”. Tuy nhiên, HoREA cho rằng nhận định này là chưa chuẩn xác, vì thông qua Quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết phân khu phù hợp, vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các dự án “chỉnh trang tái phát triển đô thị” đối với các khu vực đô thị hiện hữu, tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn.

Hiện Tp.HCM có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm đến  88%, còn lại là căn hộ nhà chung cư. Trong đó, có 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch và một số khu vực dân cư nội thành cần được chỉnh trang và nhà ở có tuổi thọ lớn trên 30 năm chiếm tỷ lệ 29,2%), diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 20,63 m2 /người, tuy đạt kế hoạch đề ra nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức 24 m2 /người của cả nước.

Xu thế phát triển đô thị tại Tp.HCM vẫn còn theo kiểu  “vết dầu loang - thấp tầng”, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị, chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường, chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở “chủ yếu là phát triển nhà chung cư”; Chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận thành phố Hồ Chí Minh.

Trong hơn 30 năm qua, thành phố đã thực hiện nhiều dự án “chỉnh trang tái phát triển đô thị”, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, lụp xụp, điển hình là dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè; khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5; một số khu phố của các quận 1, 3, 4, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh. 

Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn và có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, có thể nhận định, dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.

HoREA cho rằng, với thực trạng hiện nay, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn, vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu "vết dầu loang - thấp tầng" như hiện nay, cũng như khó thực hiện hiệu quả công tác tái bố trí dân cư của thành phố.

Do vậy, HoREA góp ý hoạt động “chỉnh trang tái phát triển đô thị” và “phát triển các khu đô thị mới” là hai động lực để phát triển đô thị đối với thành phố Hồ Chí Minh.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội đề nghị khi xem xét điều chỉnh “Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh” cần đảm bảo thực hiện cả 2 nhiệm vụ, thứ nhất phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới. Thứ hai, chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu.

Đồng thời, cần định hướng phát triển “đô thị nén”, chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng (như Luật Nhà ở yêu cầu), để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian mặt đất cho giao thông, các công trình dịch vụ, thương mại, tiện ích đô thị.