Thị trường địa ốc toàn cầu trước làn sóng tăng lãi suất

Thời gian qua, các chương trình kích thích tài khóa và nới lỏng tiền tệ để “cứu” nền kinh tế trong đại dịch đã đẩy giá nhà trên khắp thế giới tăng cao. Tuy nhiên, thị trường địa ốc đang trải qua giai đoạn ảm đạm khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng trung ương khác hướng tới việc thắt chặt chính sách để kiềm chế lạm phát.

Theo Nikkei Aisa, các nhà hoạch định chính sách trên khắp thế giới đang theo dõi sát sao tác động của việc thắt chặt này khi mà dư nợ vay thế chấp nhà đang tăng vọt khiến nợ hộ gia đình lên mức cao chưa từng thấy.

Giá nhà tại 25 quốc gia, trong đó có Australia, New Zealand và Mỹ, đã tăng vọt kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát với mức giá tổng hợp trong quý 3/2021 tăng 13% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu từ Ngân hàng Dự trữ Liên bang Dallas. Tại 22 quốc gia, mức tăng giá nhà cũng vượt mức tăng thu nhập khả dụng.

Dữ liệu từ Viện Tài chính Quốc tế (IIF), có trụ sở tại Washington (Mỹ), cho thấy dư nợ cho vay thế chấp nhà tăng mạnh đã góp phần đưa nợ hộ gia đình toàn cầu lên mức kỷ lục 55.400 tỷ USD vào tháng 9 năm ngoái, tăng 6.000 tỷ USD so với trước đại dịch.

Trong tháng này, dư nợ cho vay thế chấp nhà tại Nhật là 216.000 tỷ Yên (tương đương 1.900 tỷ USD) – tăng 5% trong hai năm, đưa nợ hộ gia đình tăng 4% lên 346.000 tỷ Yên, theo Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ). Một nhà phân tích nhận định, bên cạnh lãi suất thấp, đại dịch đã khiến nhiều người tiêu dùng muốn thay đổi phong cách sống.

Theo một khảo sát của Đại học Florida Atlantic và Đại học Quốc tế Florida, Boise - thủ phủ bang Idaho - là một trong những nơi có thị trường bất động sản tăng giá mạnh nhất trong số 100 thành phố tại Mỹ. Giá bình quân căn nhà cho một gia đình tại đây đã tăng gấp đôi lên khoảng 540.000 USD trong 10 năm qua.

“Trong thập kỷ qua, nguồn cung nhà tại Boise sụt giảm do các dự án xây dựng bị ngưng trệ kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhu cầu nhà ở tăng lên khi thành phố này thu hút dòng người từ California và các bang khác để hưởng thụ cuộc sống làm việc từ xa giữa đại dịch”, Steven Peterson, nhà kinh tế khu vực của Đại học Idaho cho biết.

Theo ông Peterson, những người này đã tận dụng mức lãi suất cho vay thế chấp nhà còn thấp khi Fed nới lỏng tiền tệ để ứng phó với dịch.

Dữ liệu từ Hiệp hội Quốc gia Các nhà kinh doanh bất động sản Mỹ (NAR) cho thấy giá nhà trung bình của Mỹ trong tháng 1/2022 là 350.300 USD, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây chưa phải là mức giá nhà trung bình cao kỷ lục ở Mỹ, nhưng là mức giá cao chưa từng thấy của tháng 1 – thời điểm thường là giai đoạn trầm lắng hàng năm của thị trường địa ốc ở nước này. Kỷ lục giá nhà trung bình tại Mỹ được thiết lập vào tháng 6 năm ngoái, ở mức 362.800 USD.

Theo chuyên gia kinh tế trưởng Lawrence Yun của NAR, hiện tại người mua nhà Mỹ đang cố gắng tranh thủ lãi suất còn thấp trước khi được điều chỉnh tăng trong năm nay. 

Cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 - châm ngòi bởi sự sụp đổ của ngân hàng đầu tư Mỹ Lehman Brothers – là ví dụ điển hình của mối đe dọa của thị trường nhà ở tăng trưởng quá nóng đối với nền kinh tế.

Trong những năm đầu thập niên 2000 sau khi bong bóng công nghệ dot.com nổ tung, Fed đã điều chỉnh lãi suất từ mức khoảng 6% xuống chỉ còn hơn 1%. Giai đoạn này, các khoản cho vay thế chấp nhà dưới chuẩn (subprime mortgages)– được cấp cho người vay có điểm tín dụng thấp – tăng lên, trong khi các sản phẩm chứng khoán hóa đi liền với các khoản vay này nở rộ. Tuy nhiên, từ năm 2004, lãi suất bắt đầu tăng và giá nhà sau đó đã sụt mạnh trong năm 2007-2008, buộc các tổ chức tài chính phải bán phá giá tài sản liên quan tới khoản vay thế chấp nhà và ghi nhận các khoản lỗ khổng lồ.

Tuy nhiên, tình hình bây giờ đã khác. Các nhà quản lý tài chính dường như đã học được bài học từ cuộc khủng hoảng hơn 10 năm trước và đang thắt chặt các quy định. Trong khi đó, người vay cũng đang cố gắng tránh những rủi ro quá lớn.

Hiện tại, dư nợ các khoản vay thế chấp nhà dưới chuẩn được chứng khoán hóa và các công cụ khác ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2007-2008, do đó cơ hội để các sản phẩm này làm rung chuyển cả hệ thống tài chính giảm đi đáng kể.

Tuy nhiên, theo ông David Rosenberg, người sáng lập công ty nghiên cứu độc lập Rosenberg Research & Associates, những người mua nhà đã vay các khoản lớn khi lãi suất thấp vẫn có thể bị ảnh hưởng khi lãi suất được điều chỉnh tăng.

Fed dự kiến bắt đầu tăng lãi suất từ tháng 3 tới. J.P. Morgan dự báo tăng trưởng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Mỹ sẽ giảm xuống chỉ còn khoảng 1% trong năm 2022, từ mức 9% năm 2021.