Thị trường nhà ở - căn hộ: “Băng” bắt đầu tan?

Theo nhiều dự báo, thị trường nhà ở - đất dự án sẽ “ấm” trở lại trong năm 2007 sau 4 năm liên tiếp “đóng băng”.

Thị trường đất dự án sẽ “ấm” dần

Trước thông tin Công ty Thiên Thanh tung ra gói dịch vụ “Chương trình xây dựng nhà và cung cấp vật tư trọn gói trả chậm đến 20 năm”, các chuyên gia bất động sản dự báo, thị trường đất dự án có khả năng sẽ được cải thiện thêm trong năm 2007.

Đây có thể được xem là chương trình hỗ trợ xây dựng bất động sản đáng chú ý, bởi hai lẽ. Thứ nhất, là do một công ty chuyên về vật liệu xây dựng triển khai cùng sự hợp tác của nhiều ngân hàng, quỹ đầu tư tài chính trong và ngoài nước. Tổng số tiền dành cho Chương trình lên tới 1.000 tỷ đồng cho riêng năm 2007. Thứ hai, Chương trình sẵn sàng sử dụng tài sản thế chấp là “căn nhà trong mơ” (mặc dù mới được dự kiến xây dựng, nhưng đã được Thiên Thanh định giá bằng chính giá trị vật tư kết hợp quyền sử dụng đất của căn nhà để cho vay).

Đây là lợi điểm hoàn toàn mới trong tín dụng tài chính, bởi các ngân hàng chỉ cho vay với tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng của khu đất, hoặc tài sản hiện hữu, chứ không chấp thuận tài sản thế chấp là tài sản “sẽ hình thành trong tương lai nhất định” như Thiên Thanh. Chỉ riêng điểm này của Chương trình khi tung ra, được dự báo sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản. Điều này được chứng minh qua số hồ sơ đăng ký tại Thiên Thanh đã lên con số ngàn chỉ sau vài ngày công bố.

Phó giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc ACB Võ Đình Quốc cho biết, trong những tuần cuối năm, giao dịch bất động sản tại sàn của Công ty đã tăng 20-25% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường căn hộ chung cư “sốt” nóng

Khảo sát mới đây của CBRE cho thấy, đang xuất hiện làn sóng đầu tư mạnh từ các quốc gia châu Á như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore vào thị trường căn hộ Việt Nam. Các nhà đầu tư này thích mua các dự án đã được cấp phép và xây dựng hơn là thuê đất và phát triển dự án từ đầu.

Đơn cử là Dự án xây dựng trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và văn phòng cho thuê trên lô đất gần 12.000 m2, tổng diện tích sàn gần 80.000 m2 tại phường Thảo Điền, quận 2 (Tp.HCM), với tổng vốn đầu tư 500 tỷ đồng. Đây là dự án liên doanh giữa Descon (góp 30%) và Công ty Pumyang (Hàn Quốc).

Bên cạnh đó, với Luật Đất đai (có hiệu lực từ ngày 1/7/2006) và Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2007), thị trường cũng “nóng” hơn do lượng tiền đầu tư từ các tổ chức và cá nhân nước ngoài, đặc biệt là lượng tiền mới đầu tư từ thị trường chứng khoán.

Khảo sát của CBRE cũng cho thấy, số lượng căn hộ tăng (từ 10.809 căn hộ trong năm 2007 lên 10.995 căn hộ trong năm 2009) trong khi số dự án đầu tư vào căn hộ lại giảm (từ 46 dự án trong năm 2007 xuống còn 12 dự án trong năm 2009). Điều này cho thấy, quy mô dự án trong lĩnh vực này ngày càng lớn.

Một điều không thể phủ nhận là nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất thích đầu tư vào các dự án căn hộ ở khu vực quận 2 hoặc quận 7, do đây là những khu đất mới, dễ thực hiện đền bù giải tỏa và quan trọng là có vị trí đắc địa gần các khu trung tâm, với một loạt dự án hạ tầng giao thông đã và đang được triển khai, như Hầm Thủ Thiêm; ại lộ Đông Tây (với quận 2); cầu Tân Thuận; Cầu Kênh Tẻ; Cầu Nguyễn Văn Cừ (với quận 7)...

Một yếu tố khác được nhiều công ty nghiên cứu thị trường đưa ra trong thời gian gần đây là nhiều “thị dân” trẻ có thu nhập ổn định (chiếm đến hơn 60% lượng dân số ở TP.HCM) thích sở hữu căn hộ chung cư, với tiện nghi có sẵn.

Về phía nhà đầu tư nước ngoài, có hai khuynh hướng đáng chú ý là cho thuê hoặc mua “đứt”. Với lĩnh vực cho thuê, các dự án chung cư cao ốc có vị trí đắc địa và dịch vụ hạ tầng hoàn chỉnh luôn “đắt” khách. Với trường hợp mua “đứt”, sản phẩm hiện được nhiều nhà đầu tư nước ngoài “săn lùng” là dạng biệt thự trong các dự án khu đô thị mới, đơn giản là khi mua các sản phẩm này, họ được sở hữu luôn quyền sử dụng đất.

Trước mắt, trong năm 2007, nguồn cung vẫn còn hạn chế, nên giá thuê sẽ tiếp tục được đẩy lên cao. Tuy nhiên, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cảnh báo: “Niềm vui của các chủ sở hữu bất động sản cao cấp cho thuê sẽ không bền vững vào những năm tiếp theo khi khá nhiều dự án quy mô lớn với tính chất cao cấp được ra đời trong giai đoạn 2009-2010.”