Dù nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội cũng phải trải qua một quy trình đầu tư phức tạp, với nhiều nhóm chi phí khác nhau, như: chi phí đất, chi phí cho các thủ tục đầu tư, chi phí vốn, chi phí xây dựng và những chi phí phát sinh khác. Điều này có thể dẫn đến giá bán bất động sản bị đẩy lên cao…

Giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, nhất là người lao động có thu nhập trung bình và thấp ở các đô thị lớn. Tình trạng này đã gây ra khó khăn đối với việc sở hữu nhà. Trong đó, tại thị trường Hà Nội, giá nhà chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, vẫn “neo” cao và phân hóa rõ rệt theo từng khu vực.

QUY TRÌNH ĐẦU TƯ PHỨC TẠP

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng hiện nay, nhà ở thương mại thuộc khu vực trung tâm Thành phố Hà Nội đạt mức trung bình là 50-70 triệu đồng/m2; khu vực ngoại thành dao động trong khoảng 30-40 triệu đồng/m2. Đối với nhà ở xã hội, sau khi trừ đi chi phí đất đai và thuế, mức giá ghi nhận từ 20-30 triệu đồng/m2.

Theo Chủ tịch VARS, một dự án bất động sản, dù nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội đều phải trải qua quy trình đầu tư phức tạp với nhiều nhóm chi phí khác nhau. Trong đó, chi phí đất là một cấu phần quan trọng, bao gồm: chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và những khoản liên quan đến giao đất, sử dụng đất. Thông thường, chi phí đất chiếm 25% giá thành bất động sản. Tuy nhiên, tọa lạc vị trí trung tâm hoặc khu vực có giá trị cao, tỷ lệ sẽ lên tới 40%, thậm chí 50%.

Ngoài ra, chi phí cho các thủ tục đầu tư của dự án chiếm khoảng 5%, nhưng nếu quá trình xin giấy phép, thẩm định, phê duyệt kéo dài, con số có thể vượt quá 10%. Đặc biệt, thủ tục càng phức tạp, chi phí càng đội lên, làm tăng tổng giá thành dự án. Còn liên quan đến chi phí vốn, nhóm này dao động 5 - 10% tổng chi phí. Dù vậy, khi dự án bị chậm trễ bởi thủ tục hành chính hoặc một số yếu tố khách quan thì có thể tăng mạnh. Điều này là do các yếu tố về chi phí quản lý, chi phí tài chính (lãi vay), chi phí thuê nhà thầu bị kéo dài hơn so với kế hoạch ban đầu.

Riêng chi phí xây dựng, ông Đính nhấn mạnh đây là chi phí ghi nhận nhiều biến động nhất của giai đoạn gần đây, khi giá nhân công, thiết bị thi công, vật liệu xây dựng… đều có xu hướng tăng.

Trong đó, thông tin từ Công ty TNHH Vật liệu xây dựng xi măng SCG Việt Nam cho biết ngay từ năm 2024, thị trường vật liệu xây dựng đã chứng kiến sự thay đổi làm ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng và những dự án bất động sản. Năm 2025, khảo sát của SCG trong tháng 4/2025 tiếp tục chỉ rõ giá vật liệu xây dựng vẫn biến động, tạo nên một bức tranh khá hỗn hợp. Cụ thể, giá xi măng, cát, đá ghi nhận nhích lên so với đầu năm 2025. Nguyên nhân chính do bước vào mùa cao điểm, nhu cầu xây dựng tăng, đặc biệt việc triển khai các dự án lớn, kết hợp với giá nhiên liệu cùng chi phí vận chuyển cũng có dấu hiệu nhích lên.

Trước thực trạng này, nhiều doanh nghiệp xây dựng kiến nghị, để tránh một cuộc khủng hoảng lặp lại, Nhà nước và doanh nghiệp cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, bao gồm: rà soát, đánh giá biến động giá vật liệu để có cơ sở giải pháp bình ổn; công bố kịp thời thông tin về giá và chỉ số xây dựng, kiểm soát hiện tượng tăng giá bất thường; tăng cường thanh tra, kiểm tra đột xuất các kho vật liệu lớn tại địa phương khi giá tăng bất thường; áp dụng các chế tài mạnh với hành vi găm hàng, nâng giá không lý do chính đáng, hoặc thao túng thị trường.

CẦN GIẢI PHÁP MẠNH MẼ VÀ KỊP THỜI

Nhìn nhận về những diễn biến trên thị trường, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) đánh giá hiện nay, thu nhập bình quân của hộ gia đình tại những đô thị lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh mới chỉ đáp ứng được 30 - 40% giá trị một căn hộ thương mại phổ biến. Vì vậy, phải có giải pháp mạnh mẽ và kịp thời, bởi giá bất động sản tăng nhanh sẽ làm suy giảm khả năng chi trả của người dân, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và sự phát triển kinh tế bền vững.

Chủ tịch VNRea cho rằng các doanh nghiệp cần tuân thủ quy định pháp luật và chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là những quy định liên quan đến xác định giá bán, điều kiện huy động vốn, công khai thông tin, môi giới và minh bạch hóa thị trường.

Các doanh nghiệp không lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để thao túng giá bán, tạo giá ảo hoặc phát hành thông tin thiếu kiểm chứng nhằm kích thích đầu cơ, trục lợi, gây rối loạn thị trường. Mọi hành vi tăng giá bất hợp lý, vượt xa giá trị thực tế của bất động sản sẽ bị lên án và kiến nghị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, tích cực tham gia các chương trình, chính sách phát triển nhà ở quốc gia, bảo đảm thực chất và hiệu quả, tránh hình thức hoặc lợi dụng chính sách. Mặt khác, tập trung nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, quản trị tài chính, giảm chi phí trung gian, tối ưu quy trình đầu tư, thiết kế, xây dựng, vận hành dự án nhằm tiết giảm giá thành sản phẩm, giúp chia sẻ gánh nặng với người dân và thị trường.

Cùng với đó, doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu danh mục sản phẩm, tăng tỷ trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị. Đặc biệt, ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người lao động.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc phát triển nhà ở xã hội đang là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Cả hệ thống chính trị đều tập trung thúc đẩy loại hình nhà ở này. Do đó, nhiều nghị quyết tháo gỡ khó khăn đã được Bộ Xây dựng và Chính phủ ban hành. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tế, vai trò của chính quyền địa phương cực kỳ quan trọng. Các địa phương phải chủ động quy hoạch vùng phát triển nhà ở xã hội, xác định rõ quỹ đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và tạo điều kiện để nhà đầu tư yên tâm tham gia.

“Phát triển nhà ở giá hợp lý không chỉ là bài toán kinh tế mà còn là bài toán an sinh xã hội, cần giải quyết bằng cái nhìn tổng thể và bền vững. Chỉ khi cấu trúc chi phí được kiểm soát, đồng thời có sự phối hợp đồng bộ từ trung ương đến địa phương, thị trường nhà ở xã hội mới phát triển thực chất, hiệu quả, tiếp cận được với người dân thu nhập thấp, đúng với mục tiêu ban đầu đã đặt ra”, ông Đính chia sẻ.