Kinh nghiệm về tái thiết nhà ở cho người dân tại một số quốc gia có thể giúp Việt Nam đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ đang rất chậm chạp hiện nay…

Chương trình phát triển nhà ở và tái phát triển nhà ở (tái định cư, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ) tại một số quốc gia đã thực hiện thành công có thể lấy làm tham khảo cho Việt Nam.

TRUNG QUỐC: YÊU CẦU HẠ TẦNG ĐỒNG BỘ

Việc phát triển nhà ở tại Trung Quốc được thực hiện tương đối rõ ràng, theo đó Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng, sau đó đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Việc kinh doanh, huy động vốn cho phát triển nhà ở cũng có những quy định tương đồng với Việt Nam về thời điểm cũng như hình thức huy động vốn.

Cụ thể, chỉ khi xây dựng được 25% khối lượng công trình thì chủ đầu tư mới được phép huy động vốn của người mua nhà, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn tối đa (người mua có thể nộp tiền một lần bằng 100% giá trị căn hộ).

Riêng tại TP. Thượng Hải, nếu xây dựng nhà cao dưới 8 tầng thì chỉ được huy động vốn khi đã xây dựng xong cả 8 tầng, còn nếu xây dựng nhà ở cao trên 8 tầng thì khi xây dựng xong 1/3 công trình mới được huy vốn của người mua. Trước khi huy động vốn, Công ty xây dựng nhà ở phải xin phép Uỷ ban Nhà ở và Xây dựng đô thị, nông thôn thành phố hoặc Cục nhà ở thuộc quận cho phép.

Những người mua nhà lần đầu được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất. Việc mua bán nhà ở được thông qua mạng Website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát việc nhà ở đó đã được bán hay chưa. Chủ đầu tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không bắt buộc phải bán qua sàn giao dịch bất động sản.

Việc tái phát triển nhà ở: đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ thêm. Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại.

Trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền (nhà xây dựng lại có thể cao hơn nhà cũ hoặc cao bằng nhà cũ), các chủ đầu tư tự bỏ vốn xây dựng sau đó bán nhà để thu hồi vốn, Nhà nước chỉ bỏ tiền làm đường và làm hạ tầng xã hội.

Đối với nhà chung cư thì hết thời hạn sở hữu (70 năm) thì Chính phủ thực hiện thu hồi lại nhà ở để tái đầu tư phát triển.

Việc bồi thường, tái định cư được thực hiện theo 2 phương thức: bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ.

Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi.

Việc giải quyết vấn đề nhà được thực hiện thông qua hình thức trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. Trong đó, giá xây lại nhà ở mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới.

Tại TP. Bắc Kinh, nếu diện tích tái định cư rộng hơn diện tích nhà cũ thì người dân phải bù thêm tiền cho Công ty xây dựng, bình quân cứ 1 m2 nhà ở cũ thì được tái định cư 1,7 m2 diện tích nhà ở mới.

Tại Thượng Hải, nếu tái định cư tại chỗ thì diện tích có thể nhỏ hơn diện tích nhà ở cũ, còn người dân chuyển đi nơi khác ở thì sẽ được bồi thường diện tích lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Thượng Hải có bốn loại hình nhà ở xã hội là nhà ở giá rẻ, nhà ở cho thuê chi phí thấp, nhà ở cho thuê công cộng, nhà ở di dời và tái định cư. Theo “Quy định quản lý nhà ở di dời và tái định cư Thượng Hải”, nhà ở tái định cư Thượng Hải có diện tích xây dựng là 70 m2 với cấu trúc chủ yếu 2 phòng ngủ 1 phòng khách. Việc di dời và tái định cư nhà ở được đảm bảo trong thời hạn 3 năm, không được chuyển nhượng, thế chấp.

Nhà ở tái định cư Thượng Hải phân chia thành nhà ở di dời và tái định trong đô thị, và tái định cư nhà ở cho nông dân, đa phần nằm ở khu vực ven đô. Khi có chính sách di dời, nhà ở tái định cư có thể được chuyển đổi thành nhà ở cho thuê chi phí thấp, nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở cho thuê công cộng.

HÀN QUỐC: GIÁ BỒI THƯỜNG ĐƯỢC XÁC ĐỊNH ĐỘC LẬP

Trong khi đó,tại Hàn Quốc, có 02 hình thức đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: chủ sở hữu có quỹ đất phù hợp xây dựng làm nhà ở thì thực hiện xin giấy phép xây dựng để đầu tư xây dựng dự án; Tổng Công ty LH sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng và hoàn thiện xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị thì sẽ mở đăng ký kêu gọi nhà đầu tư mua các lô đất trong khu đô thị.

Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư quan tâm trở lên thì thực hiện bốc thăm lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; việc lựa chọn nhà đầu tư không phụ thuộc vào người bỏ giá cao nhất (không phải đấu giá, đấu thầu) bởi vì giá trị lô đất đã được định giá cụ thể, do đó, Hàn Quốc chỉ sử dụng bốc thăm lựa chọn trong số các chủ đầu tư đã đáp ứng yêu cầu, điều kiện theo quy định.

Hàn Quốc quy định về tái phát triển nhà chung cư và các công trình khác sau khi hết niên hạn sử dụng công trình, bất kỳ tòa nhà chung cư nào có vấn đề về an toàn đều có thể được phát triển lại hoặc xây dựng lại sau khi chúng trên 20 tuổi, nhưng chính quyền địa phương có thể yêu cầu sử dụng tuổi thọ công trình là 40 năm trước khi chúng được xây dựng lại.

Việc xây dựng lại tòa nhà chung cư phải được hơn 4/5 số chủ sở hữu đồng ý hay hơn 4/5 quyền biểu quyết thông qua.

Đối với việc bồi thường khi thu hồi đất (không áp dụng đối với nhà chung cư, đây là trường hợp Nhà nước phải thực hiện thu hồi đất vì các mục đích được cho phép) thì thực hiện theo nguyên tắc: việc bồi thường do chủ dự án thực hiện; chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng; thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện.

Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá.

SINGAPORE: NHIỀU LỰA CHỌN CHO NGƯỜI DÂN

Còn tại Singapore, chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước (Cục Phát triển Nhà - HDB) xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện.

Công tác tái định cư gồm 3 bước: Thứ nhất, HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư.

Thứ hai, xác định điều kiện tái định cư. Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là được cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu.

Thứ ba, giới thiệu nhiều loại nhà ở để người dân chọn. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng. Có 5 loại căn hộ cơ bản là: Loại căn hộ 1 phòng 26 - 33 đô la Singapore/tháng, loại 2 phòng giá 44 - 75 đô la Singapore /tháng, loại 3 phòng 85 m2 giá 126.000 đô la Singapore, loại 4 phòng 110 - 203.000 đô la Singapore và loại 5 phòng 110 m2 - 203.000 đô la Singapore. Trong đó, chủ yếu các căn hộ có 1 - 2 phòng dành cho những người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 - 5 phòng chủ yếu để bán. Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio Apartment).

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.