Mặc dù có áp lực lạm phát, mức độ rủi ro hiện chưa được xem là lớn. Khi điều chỉnh theo yếu tố mùa vụ, mức lạm phát chỉ còn khoảng 3,4–3,5%.

Nhận định về triển vọng lãi suất trong chương trình mới đây do Dragon Capital tổ chức, ông Lê Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Dragon Capital nhận định mặt bằng lãi suất nhiều khả năng sẽ neo ở vùng hiện tại.

Theo ông Tuấn, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng hiện có ngân hàng lên gần 9,5%, trong khi mức bình quân cũng ở mức cao. Lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng đạt 9–9,2%, cao hơn đáng kể so với đầu năm, khi mức lãi suất chỉ khoảng 5–5, mấy phần trăm.

Sự gia tăng mạnh của lãi suất đặt ra hai câu hỏi: tại sao lãi suất tăng và liệu có thể giảm nhanh hay tiếp tục tăng nữa không?

Để trả lời được câu hỏi này, thì có một số yếu tố cần phải tính đến.

Theo đó, với mục tiêu tăng trưởng 10% mỗi năm, nhu cầu vốn trong vòng 5 năm tới khoảng 1.460 tỷ USD. Trong đó, nhu cầu lớn nhất đến từ khu vực tư nhân, tức nguồn vốn phi Chính phủ, với khoảng 776 tỷ USD.

GDP Việt Nam hiện khoảng 500–510 tỷ USD, trong khi tổng nhu cầu vốn lên tới khoảng 1.500 tỷ USD nếu làm tròn. Tín dụng hiện tại của toàn hệ thống ngân hàng khoảng 750–760 tỷ USD. Riêng bốn tập đoàn lớn đã có nhu cầu vốn khoảng 65 tỷ USD.

Như vậy, nhu cầu vốn của khu vực tư nhân khoảng 750–776 tỷ USD tạo áp lực rất lớn lên hệ thống ngân hàng. Trong khi đó, chênh lệch giữa huy động và tín dụng ngày càng gia tăng. Cuối năm 2024, mức chênh lệch khoảng 34 tỷ USD. Đến đầu năm 2026, con số này lên 68 tỷ USD và hiện tín dụng đang cao hơn huy động gần 90 tỷ USD.

Điều này cho thấy hệ thống ngân hàng đang thiếu nguồn tiền để cung cấp vốn, trong khi nhu cầu vốn của nền kinh tế trong vài năm tới ở mức rất lớn 1.500 tỷ USD và trong đó 750 tỷ cho vốn tư nhân.

Về lạm phát, mặc dù có áp lực lạm phát, mức độ rủi ro hiện chưa được xem là lớn. Khi điều chỉnh theo yếu tố mùa vụ, mức lạm phát chỉ còn khoảng 3,4–3,5%.

Đặc biệt, trong một nền kinh tế khi vòng quay vốn và vòng quay tiền thấp, nguồn tiền đang thiếu, áp lực lạm phát từ phía cầu không lớn trong khi nguồn cung đang nhiều. Do đó, chưa có lý do để lo ngại quá mức về lạm phát.

Ngân hàng Trung ương đang một thế khó về nguồn tiền nhưng lại có lợi thế khi không phải đối mặt với áp lực lớn từ lạm phát và tỷ giá. Vì vậy, Ngân hàng Trung ương đã có những biện pháp hỗ trợ thanh khoản khá quyết liệt, trong đó có việc bơm vốn vào thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở (OMO) kỳ hạn 90 ngày và dự kiến có thể tăng thêm kỳ hạn.

Tuy nhiên, thị trường OMO cũng có một dung lượng nhất định. Để sử dụng thị trường mở, các ngân hàng phải có tài sản thế chấp. Khi tài sản thế chấp đã hết, ngân hàng cũng không thể tiếp tục sử dụng kênh này.

Ngân hàng Trung ương cũng có thể sử dụng hoán đổi ngoại tệ và tiền gửi Kho bạc Nhà nước. Tuy nhiên, tiền gửi Kho bạc Nhà nước mang tính chất kỹ thuật, không phải dòng tiền thực sự đi vào nền kinh tế, bởi nguồn tiền này thực tế đã nằm trong hệ thống ngân hàng.

Trong thời gian tới, có thể xuất hiện một số chính sách như nới lỏng định nghĩa về tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (loan-to-deposit ratio), tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng không cạnh tranh lãi suất theo hướng không tốt.

Sau khi phân tích các yếu tố trên, có thể thấy lãi suất khó tăng lên một mặt bằng mới. Tuy nhiên, với nhu cầu tín dụng lớn và khoảng cách giữa tín dụng và tiền gửi ở mức cao, lãi suất cũng khó giảm mạnh.

Nhiều khả năng lãi suất sẽ neo ở mặt bằng hiện tại: khó tăng cao nhưng nếu giảm thì sẽ giảm chậm, nhưng để kỳ vọng giảm mạnh là khó xảy ra.

Một trong những lĩnh vực chịu tác động rõ nhất từ mặt bằng lãi suất cao là bất động sản. Người vay mua bất động sản đang có xu hướng trả trước khoản vay nhiều hơn. Trước đây, tỷ lệ trả khoản vay trước hạn khoảng 10–13%, nhưng hiện đã tăng lên 20%.

Đến tháng 6, giải ngân cho vay mua nhà từ hệ thống ngân hàng đã sụt giảm khá mạnh so với quý 4/2025. Trong tháng 7 và đến giữa tháng 8, lượng giải ngân cho vay mua nhà được cho là còn giảm mạnh hơn nữa.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang chậm lại đáng kể do tác động đồng thời của lãi suất cao và khả năng tiếp cận tín dụng thấp hơn. Đây cũng là những yếu tố gây tác động tiêu cực tới giá bất động sản.

Theo số liệu thu thập từ thị trường Hà Nội, giá bất động sản đang giảm khoảng 3–15%, tùy phân khúc và khu vực.

Trong chu kỳ 5–10 năm tới, thị trường bất động sản sẽ chịu tác động đan xen của hai yếu tố. Một mặt, cơ sở hạ tầng đang phát triển rất mạnh, tạo yếu tố tích cực cho bất động sản. Mặt khác, giá bất động sản đã ở mức cao và chính sách chung có xu hướng giữ giá bất động sản ổn định hơn, tức không để giá tăng mạnh.

Vì vậy, thị trường bất động sản trong 5–10 năm tới sẽ không còn là thị trường mà nhà đầu tư chỉ cần mua là có thể đạt kết quả tốt. Đây sẽ là thị trường của “alpha”, tức nhà đầu tư phải lựa chọn đúng. Một số dự án vẫn có thể mang lại kết quả tốt, nhưng xét trên bình diện chung thì không phải tất cả đều có thể tăng giá.

Bên cạnh đó, diễn biến tỷ giá cũng đang cho thấy những tín hiệu đáng chú ý.

Hiện tỷ giá trên thị trường tự do thấp hơn tỷ giá liên ngân hàng khá nhiều. Điều này đồng nghĩa với khả năng rất cao Ngân hàng Trung ương có thể gia tăng dự trữ ngoại hối.

"Và hiện tượng này không xuất hiện thường xuyên. Năm 2006, tỷ giá trên thị trường tự do cũng thấp hơn tỷ giá ngân hàng khá nhiều, ngay sau đó năm 2007 chứng kiến một đợt tăng rất mạnh của thị trường chứng khoán. Năm 2012 cũng từng xuất hiện một diễn biến tương tự.

Gần đây, hiện tượng này bắt đầu xuất hiện trở lại, cho thấy tỷ giá đang có những biến động và Nhà nước đang quản lý thị trường ngoại hối khá tốt, mặc dù cán cân thương mại đang âm", ông Lê Anh Tuấn nhấn mạnh.