Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, đóng vai trò quyết định trong tạo lập quỹ đất cho phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên mới. Nước ta hiện nay đang chú trọng phát triển mạnh các dự án metro và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Điều này đòi hỏi cần có chính sách thu hồi đất, tái định cư và cơ chế khai thác quỹ đất phù hợp cho phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định về thu hồi đất đối với dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển (Khoản 26 Điều 79) và có quy định về nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất (Điều 112), tạo cơ sở pháp lý để huy động nguồn lực đất đai phục vụ phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng và đô thị.

Tuy nhiên, các quy định hiện hành chủ yếu mới xác lập nguyên tắc, chưa có cơ chế đủ mạnh để khai thác hiệu quả giá trị tăng thêm của đất tại khu vực TOD cũng như chưa quy định đầy đủ về chính sách bồi thường, tái định cư và phục hồi sinh kế cho người dân trong khu vực có dự án.

Thực tiễn triển khai các dự án đường sắt đô thị và các dự án giao thông công cộng quy mô lớn cho thấy giá trị đất tại khu vực các nhà ga và hành lang TOD tăng nhanh sau khi đầu tư hạ tầng. Song, việc khai thác quỹ đất phụ cận còn phân tán, thiếu cơ chế đồng bộ giữa đầu tư hạ tầng giao thông và phát triển đô thị.

KINH NGHIỆM CỦA HONG KONG (TRUNG QUỐC) VÀ NHẬT BẢN

Để triển khai hiệu quả, chúng ta có thể tham khảo cách làm và kinh nghiệm của các nước đi trước.

Đầu tiên là mô hình Rail+Property của Hong Kong MTR. Tại đây, chính quyền tiến hành giải phóng mặt bằng tại các khu vực quy hoạch nhà ga TOD và đô thị phụ cận và giao cho MTR (doanh nghiệp do nhà nước nắm cổ phần chi phối). Cục Tái thiết đô thị áp dụng mức bồi thường là giá trị bất động sản hiện tại và trợ cấp mua nhà để người bị ảnh hưởng có thể mua được 1 bất động sản tương đương với giá trị của một căn hộ 7 năm tuổi có cùng diện tích và nằm trong cùng khu vực. Mục tiêu là giúp người dân đủ tiền mua một căn hộ có chất lượng tốt hơn ở khu vực lân cận hoặc được chính quyền xếp vào hệ thống nhà ở công cộng của Ủy ban Nhà ở Hong Kong.

Chính quyền đặc khu hành chính Hong Kong (Chính quyền Hong Kong) cấp cho MTR "development rights" - quyền phát triển bất động sản tại các nhà ga và bãi đỗ tàu dọc tuyến mới. MTR trả cho Chính quyền Hong Kong "land premium" - tương đương giá đất thị trường ở trạng thái chưa có tuyến đường rail. MTR hợp tác với nhà đầu tư tư nhân để phát triển bất động sản phía trên và quanh nhà ga, chỉ nhận lại phần trăm lợi nhuận bất động sản hoặc một phần tài sản thương mại; hoặc tiền trả cố định; để tự tài trợ chi phí xây dựng tuyến mới. Nhà đầu tư tư nhân thu được lợi nhuận từ phần bất động sản thương mại được chia.

Với cách làm đó, hơn 4 triệu m2 căn hộ được phát triển từ năm 1995 đến nay. Từ năm 1980 đến 2005, Chính quyền Hong Kong đã nhận được khoảng 140 tỷ đôla Hong Kong lợi nhuận ròng. Lợi nhuận từ hoạt động của MTR năm 2017 đạt 2,72 tỷ USD (MTR Corporation Ltd, 2018). Lợi nhuận ròng (Net Profit): MTR ghi nhận khoản lợi nhuận ròng vượt mức 14,6 tỷ đôla Hong Kong (khoảng 1,87 tỷ USD) cho năm tài chính 2025 (báo cáo MTR Hong Kong, 2026).

Tiếp theo là mô hình xây dựng TOD kết hợp tái thiết đô thị của Nhật Bản. Khi một khu vực đô thị cũ (các khu dân cư cũ, nhà thấp tầng cạnh ga tàu hoặc trục đại lộ dự kiến) được lựa chọn để xây dựng ga TOD, một hội đồng định giá độc lập sẽ tiến hành đo đạc, kiểm đếm. Thay vì chỉ định giá đất bằng tiền để đền bù, họ quy đổi tài sản của mỗi hộ dân (bao gồm: diện tích đất nền, diện tích sàn nhà cũ, vị trí địa lý) thành một "tỷ lệ quyền sở hữu gốc" cho người có nhà trong toàn bộ dự án.

Người dân đồng thuận nhường quyền sử dụng mặt đất cho Nhà nước hoặc chủ đầu tư. Đất này được giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình công cộng của trục TOD, mở rộng đại lộ, làm quảng trường, nhà ga, công viên. Trên phần đất lõi còn lại (hoặc ngay phía trên nhà ga/trục đại lộ nếu thiết kế kỹ thuật cho phép), chủ đầu tư sẽ tận dụng để xây dựng một hoặc vài tòa tháp cao tầng phức hợp.

Chính quyền sẽ cho phép kích hoạt tối đa hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio - FAR) và nâng tầng cao vượt trội cho các tòa nhà này, vì họ đã giải phóng được rất nhiều diện tích mặt đất làm công viên và đường sá. Khi tòa tháp hoàn thành, chính quyền thực hiện quy đổi quyền sở hữu. "Tỷ lệ quyền sở hữu gốc" dưới mặt đất của người dân sẽ được quy đổi về các bất động sản mới. Họ được nhận lại quyền sở hữu căn hộ ở các tầng tháp tương ứng với giá trị tài sản cũ của họ. Các căn hộ tăng thêm từ việc tăng hệ số sử dụng đất có thể được bán hoặc đấu giá để có thêm nguồn lực tài chính cho dự án phát triển hạ tầng.

KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ĐỐI VỚI VIỆT NAM

Thứ nhất, đối với các dự án TOD, cần chuyển từ tư duy "thu hồi đất để phát triển đô thị" sang tư duy "tái cấu trúc đô thị gắn với chia sẻ lợi ích". Người dân trong khu vực TOD không chỉ được bồi thường và bố trí tái định cư mà còn cần được bảo đảm cơ hội tiếp cận việc làm, dịch vụ và hưởng lợi từ giá trị gia tăng của đất sau đầu tư.

Thứ hai, nghiên cứu bổ sung các quy định về phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) trong Luật Đất đai theo các hướng sau:

Bổ sung cơ chế khai thác đồng bộ quỹ đất phụ cận các công trình giao thông công cộng theo quy hoạch, cho phép lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đồng thời dự án hạ tầng giao thông và dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ tại khu vực TOD. Nguồn thu từ giá trị tăng thêm của đất cần được ưu tiên tái đầu tư cho phát triển hệ thống giao thông công cộng và hạ tầng đô thị.

Bổ sung quy định ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ hoặc trong phạm vi khu vực TOD đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, thông qua giao đất ở hoặc bố trí căn hộ chung cư, nhằm bảo đảm người dân tiếp tục được thụ hưởng các lợi ích từ quá trình phát triển đô thị và hạn chế việc phải di chuyển đến khu vực xa trung tâm.

Bổ sung quy định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án TOD phải đồng thời có phương án phục hồi sinh kế, trong đó đánh giá tác động đến việc làm, hoạt động kinh doanh và nguồn thu nhập của người dân; đồng thời có chính sách đào tạo nghề, hỗ trợ chuyển đổi việc làm và tạo điều kiện để người dân tham gia các hoạt động dịch vụ, thương mại, du lịch tại khu vực sau khi dự án hoàn thành.

Xây dựng cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Hiện nay, các đô thị lớn ở nước ta đang phải đối mặt với tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, thiếu nhà ở trầm trọng… Do đó, bên cạnh việc phát triển các dự án khu đô thị, nhà ở mới thì chúng ta cũng cần đẩy mạnh tái thiết các đô thị cũ. Trong khi đó, nhiều năm qua, công tác này đang gần như “giậm chân tại chỗ” bởi thiếu cơ chế, chính sách phù hợp trong đền bù, tái định cư…

Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai (Điều 219) nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn trên cơ sở hạn chế thu hồi đất, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định hiện hành mới dừng ở nguyên tắc, chưa quy định đầy đủ trình tự, thủ tục, điều kiện áp dụng và cơ chế phân chia lợi ích giữa các bên. Đồng thời, chưa có phương pháp xác định tỷ lệ góp đất, nguyên tắc phân chia lại quỹ đất sau điều chỉnh, cơ chế xử lý trường hợp không đạt được sự đồng thuận.

Do thiếu quy định cụ thể, cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai hầu như chưa được triển khai trên thực tế, trong khi nhiều dự án chỉnh trang đô thị vẫn phải thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất, làm phát sinh chi phí bồi thường lớn và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng.

Vì vậy, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai về góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai theo các hướng sau: Quy định cụ thể điều kiện góp quyền sử dụng đất áp dụng đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn và các khu vực TOD.

Quy định rõ trình tự, thủ tục thực hiện, phương pháp xác định tỷ lệ góp quyền sử dụng đất, nguyên tắc phân chia lại quỹ đất hoặc sản phẩm bất động sản sau điều chỉnh, bảo đảm công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích của các bên. Bổ sung cơ chế xử lý trường hợp chưa đạt được sự đồng thuận của tất cả người sử dụng đất, trên cơ sở bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu triển khai dự án vì lợi ích chung.

(*) Trưởng Bộ môn Quản lý đất đai, Trường Đại học Khoa học tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 28-2026 phát hành ngày 13/07/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-28-2026.html